Egal ob Sie nun eine Eigentumswohnung in Berlin oder ein Haus in Brandenburg besitzen. Immobilienbesitz an sich hat immer auch etwas mit Grundstücken zu tun. Jedes Bauwerk benötigt ein Grundstück, auf dem es steht. Deshalb steht der Begriff Immobilie einerseits für ein Grundstück ganz allgemein und andererseits auch für ein Objekt oder ein Teilobjekt in Verbindung mit dem Grundstück.
Das amtliche Liegenschaftskataster weist alle Grundstücke in einer Karte, der Liegenschaftskarte, nach., Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, deren Eigentümer Sie sind, dann hängt das unweigerlich mit einem Grundstück zusammen.
Grundbuch und Liegenschaftskataster
Ein Teil der Eigentumssicherung durch das Grundbuch ist das amtliche Liegenschaftskataster. Die Grundbuchordnung legt fest, dass die Grundstücke nach dem Liegenschaftskataster zu benennen sind. Das Grundbuch konzentriert sich auf die Erfassung und Registrierung der Eigentums- und Rechtsverhältnisse.
Die Beschreibung des Grundstücks erfolgt gemäß Grundbuchordnung im amtlichen Liegenschaftskataster. Beim Kataster liegen die Zuständigkeiten für das Beschreiben der Lage, die Abmessungen und die Größe des Grundstücks. Ob Gemarkungen, Flurstücke, Grundstücksgrenzen, Gebäude, Hausumringe oder andere Geodaten, das Liegenschaftskataster führt all diese Daten in einem amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS).
Wenn ein Eigentümer Informationen zur Beschaffenheit seines Grundstücks braucht, geht er nicht zum Grundbuchamt, sondern wendet sich an das zuständige Katasteramt. Über das Katasteramt bekommen Sie Informationen über die genauen Maße des Grundstücks und die dazugehörigen Gebäude.
Die Einführung des Liegenschaftskatasters erfolgte ursprünglich nur aus steuerlichen Aspekten. Aufgrund der Vermessungen hatten die Eigentümer an den Staat Grundsteuern zu entrichten. Da die Gesellschaft früher agrarisch geprägt war, wurde mit der Einführung des Liegenschaftskatasters auch die Bodenschätzung integriert. Mittlerweile wird das Liegenschaftskataster auch zur Sicherung des Eigentums an Grundstücken und als Basisinformationssystem genutzt.
Im Gegensatz zum Grundbuchrecht, ist das Liegenschaftsrecht gesetzgeberisch den Bundesländern zugeordnet. So gelten für das Liegenschaftskataster Berlin zum Beispiel andere gesetzliche Grundlagen (Vermessungsgesetz) als für das Liegenschaftskataster Brandenburg. Das erklärt die unterschiedliche Handhabung für die verschiedenen Bundesländer. Im Land Brandenburg wird das Liegenschaftskataster zum Beispiel durch die in den Kreisen zugeordneten Katasterämter geführt. In Berlin ist diese Aufgabe den Vermessungsämtern der Bezirke zugeordnet.
Aufbau des Liegenschaftskatasters
Grundsätzlich ist unter dem Begriff Kataster eine Sammlung von Sachverhalten, die sich auf einen Raum beziehen, zu verstehen. Somit versteht sich das Liegenschaftskataster als ein flächendeckendes Register zu allen Flurstücken. Ganz Deutschland ist in Flurstücke eingeteilt. Das ist die kleinste Einheit, für die die Lage inklusive der Maße und die Beschaffenheit mit beschreibenden Informationen zur Nutzung erfasst sind. Die rechtliche Situation spielt dabei keine Rolle. Weder die Bebaubarkeit noch die zulässige bauliche Nutzung eines Grundstücks haben für das Liegenschaftskataster Relevanz. Neben den Lagedaten für das einzelne Flurstück, werden im Kataster auch die Daten der Bodenschätzung für das Finanzamt geführt.
Beim Kataster sind die Grundstücke in verschiedene Größeneinheiten unterteilt, wobei die kleinste Einheit das Flurstück ist, das eine Nummer bekommt. Mehrere Flurstücke sind zu einer Flur zusammengefasst. Innerhalb der Flur gibt eine Flurstücksnummer jeweils nur einmal. Mehrere Flure sind in Gemarkungenzusammengefasst. Auch die Flure bekommen Nummern als Bezeichnung. In jeder Gemarkung gibt es eine Flurnummer immer nur einmal. Die Gemarkungen im Kataster haben Namen, die meistens einen historischen Ursprung haben.
Diese Bezeichnungen, die Gemarkung, die Flurnummer und Flurstücksnummer stellen das Verbindungsglied zum Grundbuch dar, die verbindlich in das Bestandverzeichnis übernommen werden. Das sichert die Einheitlichkeit beider Register. In der Praxis heißt das, dass bei einem geplanten Immobilienverkauf der Weg nicht selten zum Katasteramt führt, um die Lage und Größe zu klären, oder einfach Auszüge aus der Flurkarte zu erhalten.
Katasterbuchwerk
Das Katasterbuchwerk ist das vollständige Verzeichnis der Gemarkungen, Flure und Flurstücke. Dieser Teil des Registers ist das sogenannte Liegenschaftsbuch. Aufgrund moderner Verfahren wurde das Liegenschaftsbuch zunächst automatisiert als ALB geführt. Zwischenzeitlich ist es in das ALKIS-System integriert. Die Führung erfolgt im Rahmen einer Datenbank, die meistens auch schon geometrische Informationen enthält. Das Katasterbuchwerk enthält solche Angaben wie Lagebezeichnung, Größe und Nutzungsart. Die jeweiligen Besitzverhältnisse werden nachrichtlich aus dem Grundbuch übernommen.
Katasterzahlenwerk
Das Katasterzahlenwerk umfasst alle zu einem Flurstück erfassten amtlichen Messungen der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (ÖbVI) und der Ämter selbst.
Weil das Liegenschaftskataster vom Ursprung nicht der Eigentumssicherung diente, ist der Bestand an Daten lagetypisch unterschiedlich. In Gebieten, in denen stets ein reger Handel mit Immobilien stattfand, ist die Qualität des Zahlenwerks besser. Das Katasterzahlenwerk bildet die Basis für die im Grundbuch eingetragene Fläche eines Grundstücks und ist ebenfalls Bestandteil von ALKIS.
Katasterkartenwerk
Über das Katasterkartenwerk erfolgt die maßstäbliche Darstellung aller Flurstücke. Diese Liegenschaftskarte wird auch als Flurkarte oder Katasterkarte bezeichnet. Durch Einführung moderner Verfahren bei der Registrierung, wurde aus der einfachen Liegenschaftskarte eine automatisierte Liegenschaftskarte – kurz ALK. Zwischenzeitlich ist die Flurkarte in das automatisierte Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) überführt.
Aktualisierung des Katasters
Das Liegenschaftskataster unterliegt einer ständigen Aktualisierung. Es gibt verschiedene Gründe, die zu Veränderungen im Katasterbuchwerk, im Katasterzahlen- und Katasterkartenwerk führen. So zum Beispiel bei Teilung eines Grundstücks, wenn ein Grundstück in zwei neue Flurstücke zerlegt wird, um es an unterschiedliche Erwerber zu verkaufen.
Die Aktualisierung beziehungsweise Fortführung beginnt im Allgemeinen mit einer örtlichen Katastervermessung. Diese Vermessungen dürfen nur bestimmte Personen (ÖbVI) durchführen, die mit den geltenden Regularien vertraut sind. Bei Neubau von Häusern auf bisher unbebauten Grundstücken sind diese einzumessen und in die Liegenschaftskarte einzutragen (Gebäudeeinmessung).
Eine Aktualisierung des Liegenschaftskatasters erfolgt aber auch dann, wenn Gebäude abgerissen, in ihrer Grundausdehnung verändert, Straßen umbenannt oder neue Hausnummern vergeben werden. Ändern sich die Geodaten eines Flurstücks, wird das Kataster fortgeführt. Oft sind Aktualisierungen des Liegenschaftskatasters auch nur notwendig, um die Liegenschaftskarte geometrisch zu verbessern.
Vermessungen für das Liegenschaftskataster
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, besteht in der Regel nicht zwingend die Notwendigkeit für eine Grenzvermessung. Meistens ist die Lage der Grundstücksgrenzen auch ohne Vermessung hinreichend bekannt. Anders ist es, wenn es um die Errichtung eines Gebäudes geht. Für einen Bauantrag ist ein Amtlicher Lageplan zwingend vorgeschrieben um zu gewährleisten, dass die Abständsflächen zu den Eigentumsgrenzen der Nachbargrundstücke eingehalten werden.
Solche Fortführungsvermessungen dürfen hierzulande nur von den Kataster- und Vermessungsämtern oder von Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren (ÖbVI) durchgeführt werden. Sie werden Vermessungsstellen genannt. Durch die Übertragung der Vermessungen auf die Vermessungsstellen soll gewährleistet sein, dass der hohe Qualitätsstandard der hoheitlichen Vermessungen eingehalten wird. Das sichert die Einheit von Liegenschaftskataster und Grundbuch, sowie den Anspruch des öffentlichen Glaubens in der Praxis.
Ein weiterer Grund für eine hoheitliche Vermessung kann eine Grenzfeststellungoder eine Wiederherstellung der Grenze sein. Bei der Grenzfeststellung wird eine Grenze förmlich ermittelt, aktuell eingemessen und das Anerkenntnis der Grundstücknachbarn schriftlich fixiert. Immobilienbesitzer sind bei einer Grenzvermessung zwingend zu beteiligen. Bei der Wiederherstellung einer Grenze ist eine im Kataster nachgewiesene Grenze in die Örtlichkeit zu übertragen. In der Regel findet dann auch eine Abmarkung durch das Setzen von Grenzsteinen statt. Damit lässt sich die Grundstücksgrenze „anfassen“, was beim Verkauf einer Immobilie durchaus Sinn machen kann. So lassen sich Streitigkeiten an den Eigentumsgrenzen ausschließen. Es herrscht von Anfang an Klarheit.
Will ein Immobilienbesitzer beispielsweise seine Garage auf der Grenze bauen, sollte der Grenzverlauf genau bekannt sein. Oft sind es Lappalien, die Anlass zu einer Neuvermessung geben. Sind sich Grundstückeigentümer nicht einig, wo der neue Zaun zu stehen hat, kann eine Neuvermessung helfen, dauerhaften Zwiespalt zu vermeiden. Das Nachbarschaftsrecht ist übrigens häufig Anlass für Grenzuntersuchungen.
Öffentliche Nutzung Liegenschaftskataster
Das Liegenschaftskataster ist, genau wie das Grundbuch, ein nur beschränkt öffentliches Register. Wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, darf Einsicht nehmen. Für Teile des Liegenschaftskatasters, zum Beispiel für die Flurkarte, bestehen jedoch keinerlei Einsichtseinschränkungen.
Hier kann jedermann einsehen und die Flurkarten werden heute in der Regel digital online zur Verfügung gestellt. Oft geht es bei der Einsicht nur um einen Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte) im Rahmen der Unterlagenrecherche für einen Immobilienverkauf. Aber auch der Eigentümer des benachbarten Grundstücks lässt sich in Erfahrung bringen, wenn der zur Klärung einer auf das Grundstück bezogenen Frage wichtig ist.
Die Basisinformationen des Liegenschaftskatasters stellen viele Bundesländer heute digital im Internet zur Verfügung. Das Land Berlin zum Beispiel stellt die ALKIS-Daten über den FIS-Broker zur Verfügung. In Brandenburg erhalten Sie diese Basisdaten über den Brandenburg-Viewer.
Wenn Sie zusätzliche Informationen über das Liegenschaftskataster benötigen, sprechen Sie uns bitte direkt an. Wir haben als Immobilienmaklerbüro in Berlin einen direkten Zugang zu den unterschiedlichen Vermessungsstellen und sind Ihnen gerne behilflich.
