Maklerrecht worauf ist zu achten

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Maklerrecht hat viele Facetten. Jeder Beteiligte, sei es der Eigentümer einer Immobilie, sei es der Makler, will und sollte wissen, wie er zum anderen steht. Klare Absprachen sind das Gerüst jeder guten Beziehung und fördern den Verkaufserfolg.

1. Was heißt Maklerrecht ?

Grafik: Buch Gesetzbuch Recht Paragraph ~ MaklerrechtIm Mittelpunkt steht die privatrechtliche Vertragsbeziehung zwischen dem Eigentümer einer Immobilie und dem Makler. Sie wird durch das allgemeine Vertragsrecht, die vier (!) Vorschriften des BGB und eventuell individuelle Vereinbarungen der Parteien untereinander bestimmt.

Auf der anderen Seite prägen öffentlich-rechtliche Vorschriften den Maklerberuf. So bedarf der Makler für seine Tätigkeit der ausdrücklichen Erlaubnis durch die zuständige Behörde. Die Maklererlaubnis nach § 34c GewO wird vom zuständigen Gewerbeamt erteilt. Makler sollen über ausreichende Sachkunde verfügen, einem Berufsverband angehören und eine Haftpflichtversicherung nachweisen können. § 16 der Makler- und Bauträgerverordnung verpflichtet Makler, ihre sich nach dem Gesetz ergebenden Verpflichtungen jedes Jahr durch einen geeigneten Prüfer prüfen zu lassen und den Prüfungsbericht der zuständigen Behörde zu übermitteln.

2. Am Anfang steht der Auftrag

Grafik: Dokument ~ Auftrag Immobilienmakler Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und dazu einen Makler beauftragen, begründen Sie ein Vertragsverhältnis. Die dadurch entstehende rechtliche Beziehung zum Makler regelt das Maklerrecht. So wie Sie als Eigentümer und Verkäufer einer Immobilie erwarten dürfen, dass sich der Makler für den Verkauf Ihres Objekts engagiert, müssen Sie davon ausgehen, dass der Makler seine Tätigkeit nicht umsonst anbietet. Makler leben davon, dass sie Immobilien verkaufen und vermieten. Auch wenn es im Maklerrecht scheinbar vorrangig um die Provision des Maklers geht, ist die Rechtsbeziehung zwischen Verkäufer und Makler wesentlich komplexer. Die Komplexität zeigt sich meist, wenn es Probleme gibt. Im Idealfall regeln Kunden und Makler ihre vertraglichen Beziehungen möglichst detailliert in einem schriftlichen Vertrag. Da das Maklerrecht keine verpflichtenden Vorgaben macht, sollten Sie Ihre Wünsche offen vortragen und bei Bedarf individuelle Vereinbarungen mit dem Makler treffen.

3. Was steht im BGB?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch finden sich nur vier Vorschriften zum Maklervertrag. § 652 BGB  differenziert zwischen dem Nachweis- und dem Vermittlungsmakler. Das Gesetz begnügt sich damit, den Vergütungsanspruch des Maklers zu regeln und macht darauf aufmerksam, dass der Aufwendungsersatzanspruch (Kostenersatz für Telefonate, Inserate, Fahrtkosten) von einer besonderen Vereinbarung abhängig ist. § 653 BGB vermutet, dass ein Makler stets gegen Entgelt tätig ist und verweist wegen der Höhe der Maklervergütung auf den üblicherweise zu zahlenden Lohn, sofern die Höhe der Provision nicht eigens vereinbart wurde.

Grafik: Buch aufgeschlagen ~ Bürgerliches Gesetzbuch BGB Ansonsten bestimmen die allgemeinen Vorschriften des bürgerlichen Vertragsrechts auch das Maklerrecht. Der Maklervertrag kommt dadurch zustande, dass Sie dem Makler anbieten, er möge Ihre Immobilie, zum Beispiel Ihre Wohnung verkaufen und der Makler den Auftrag annimmt. Als Auftraggeber trifft Sie vorwiegend die Provisionspflicht. Weitere Pflichten ergeben sich allenfalls aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Sie müssen alles offenbaren, was mit der Immobilie im Zusammenhang steht. Dazu gehört der Schimmelbefall im Keller, ein eventuell bestehender Denkmalschutz oder ein Notwegerecht Ihres Nachbarn.

Allerdings stellt es keine Pflichtverletzung dar, wenn Sie Ihre ursprüngliche Absicht zum Verkauf Ihres Objekts aufgeben. Sie sollten dann aber den Makler zeitnah unterrichten. Außerdem sind Sie zum vertraulichen Umgang mit den vom Makler mitgeteilten Informationen über potenzielle Kaufinteressenten verpflichtet und dürfen diese keinesfalls an andere Verkäufer von Immobilien weitergeben. Schuldhafte Pflichtverletzungen führen zu Schadensersatzansprüchen des Maklers.

Umgekehrt obliegen dem Makler Auskunfts- und Hinweispflichten. Der Makler muss Sie über alle ihm bekannten vertragsrelevanten Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art unterrichten und aufklären. Nachforschungspflichten obliegen ihm nur bei besonderer Vereinbarung. Eine steuerliche oder rechtliche Beratung schuldet der Makler nicht und kann diese auch nicht leisten. Da der Makler Kaufinteressenten Angaben zum Energieausweis, Energiebedarf und Energieverbrauch Ihres Objekts machen muss und er sich gemäß § 16 a EnEV wettbewerbswidrig verhält und einem Bußgeld aussetzt, müssen Sie ihn entsprechend informieren.

Das Maklerrecht ist in einer stetigen Entwicklung durch den Gesetzgeber und die Rechtsprechung. Handelt es sich um ein Fernabsatzgeschäft (außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers abgeschlossener Maklerauftrag, z.B. Vertragsabschluss per E-Mail), haben Sie ein Widerrufsrecht. Nach § 16a EnEV sind Makler verpflichtet, in Inseraten Angaben zum Energieausweis, Energiebedarf und Energieverbrauch einer Immobilie zu machen (LG Würzburg, Urteil v. 10.9.2015, 1 HK O 1046/15). Ist eine unüblich hohe Maklerprovision vereinbart, braucht ein Vorkaufsberechtigter, der sein Vorkaufsrecht ausübt, weder die vereinbarte, noch eine auf die übliche Höhe herabgesetzte Provision zu bezahlen (GBH Urteil v. 12.5.2016, I ZR 5/15).

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4. Entscheidend ist stets der Erfolg

Grafik: Lorbeerkranz Pokal mit Haus ~ Erfolg Immobilienmakler Vertrag Der Maklervertrag ist erfolgsorientiert. Der Makler verdient seine Provision nur, wenn er die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachweist oder den Abschluss eines Vertrages vermittelt. Es kommt also darauf an, dass ein Kaufvertrag zwischen Ihnen als Auftraggeber und einem Erwerber tatsächlich abgeschlossen wird, der auf den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zurückzuführen ist. Nach dem Maklerrecht des BGB besteht aber keine direkte Verpflichtung des Maklers, für Sie im Hinblick auf den angestrebten Vertrag tatsächlich tätig zu werden. Genauso wenig sind Sie verpflichtet, eine nachgewiesene Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages wahrzunehmen oder einen vermittelten Vertrag tatsächlich abzuschließen.

5. So verstärken sie das Engagement des Maklers

Grafik: Dikumente ~ Alleinauftrag Immobilienmakler Engagement Makler Möchten Sie den Makler verpflichten, dass er sich zielgerichtet um den Verkauf Ihrer Immobilie bemüht, sollten Sie einen Alleinauftrag erteilen. Der Alleinauftrag zeichnet sich durch eine Tätigkeitsverpflichtung des Maklers und Ihre Bindung gerade an diesen Makler aus. Beim Alleinauftrag behalten Sie dennoch das Recht, Ihre Immobilie an einen eigenen von Ihnen selbst akquirierten Erwerber zu veräußern. Sie können den Makler noch näher an sich binden und auch einen qualifizierten Alleinauftrag vereinbaren, wenn Sie sich verpflichten, keine direkten Abschlüsse mit eigenen Kaufinteressenten herbeizuführen.

Mit dem Alleinauftrag begründen Sie eine Tätigkeitspflicht des Maklers, auf den Erfolg hinzuarbeiten. Damit sind meist auch Nebenpflichten verbunden, wie die Beratung durch den Makler im Hinblick auf einen vorteilhaften Vertragsabschluss und eine besonders intensive Vermarktung Ihrer Immobilie. Je sicherer der Makler sein kann, dass nur er Ihre Immobilie vermarkten darf, desto intensiver wird er sich um Ihren Immobilienverkauf bemühen und auch bereit sein, eigenes Geld in die Vermarktung zu investieren.

6. Was macht der Nachweis- und was der Vermittlungsmakler?

Grafik: Hände schütteln - shake hands ~ Kaufvertrag Immobilie Nachweismakler Vermittlungsmakler Haben Sie einen Makler mit dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages beauftragt, muss der Makler Sie in die Lage versetzen, zumindest konkrete Verhandlungen über den gewünschten Kaufvertrag zu führen. Der Hinweis, ein Interessent suche eine irgendeine Immobilie, genügt dafür nicht. Dessen Interesse muss zumindest einen konkreten Bezug auf Ihr Objekt haben.

Beauftragen Sie einen Makler mit der Vermittlung eines Kaufinteressenten, geht die Vermittlung über das bloße Zusammenführen der Vertragsparteien hinaus. Die Vermittlung muss vielmehr ein bewusstes und zweckgerichtetes Einwirken auf die Kaufentscheidung des Erwerbers zum Gegenstand haben. Der Makler muss sich also konkret darum bemühen, Sie mit dem Erwerber zusammenzubringen. Es genügt nicht, wenn er nur den Namen nennt und alles Weitere Ihnen überlässt.

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