Maklerrecht

Paragraphenzeichen Lupe Maklerrecht

Maklerrecht hat viele Facetten. Jeder Beteiligte, sei es der Eigentümer oder Käufer einer Immobilie, sei es der Makler, will und sollte wissen, wie er zum anderen steht. Klare Absprachen sind das Gerüst jeder guten Beziehung und fördern den Verkaufserfolg. Im Maklervertrag sollte nicht nur der Provisionsanspruch des Maklers, sondern auch seine zu erbringende Leistung, definiert sein.

Maklerrecht im BGB

Bürgerliches Gesetzbuch Bundesadler MaklerrechtIm Mittelpunkt steht die privatrechtliche Vertragsbeziehung zwischen dem Verkäufer eines Objektes und dem Makler. Sie wird durch das allgemeine Vertragsrecht, die vier (!) Vorschriften des BGB und eventuell individuelle Vereinbarungen der Parteien untereinander bestimmt. Maklerkunden können sowohl Verkäufer eines Objektes wie auch Käufer sein.

In Deutschland ist das Maklerrecht formal geregelt

Grafik: Dokument ~ Auftrag Immobilienmakler

Auf der anderen Seite prägen öffentlich-rechtliche Vorschriften den Maklerberuf. So bedarf der Makler für seine Tätigkeit der ausdrücklichen Erlaubnis durch die zuständige Behörde. Die Maklererlaubnis nach § 34c GewO wird vom zuständigen Gewerbeamt erteilt. Makler sollen über ausreichende Sachkunde verfügen, einem Berufsverband angehören und eine Haftpflichtversicherung nachweisen können. § 16 der Makler- und Bauträgerverordnung verpflichtet Makler, ihre sich nach dem Gesetz ergebenden Verpflichtungen jedes Jahr durch einen geeigneten Prüfer prüfen zu lassen und den Prüfungsbericht der zuständigen Behörde zu übermitteln.

Am Anfang steht der Auftrag

Dokument Vertrag Füller MaklerrechtWenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und dazu einen Makler beauftragen, begründen Sie ein Vertragsverhältnis. Die dadurch entstehende rechtliche Beziehung zum Makler regelt das Maklerrecht. So wie Sie als Eigentümer und Verkäufer eines Objekts erwarten dürfen, dass sich der Makler für den Verkauf Ihres Objekts engagiert, müssen Sie davon ausgehen, dass der Makler seine Tätigkeit nicht umsonst anbietet. Makler leben davon, dass sie Immobilien verkaufen und vermieten. Auch wenn es im Maklerrecht scheinbar vorrangig um die Maklerprovision geht, ist die Rechtsbeziehung zwischen Verkäufer und Makler wesentlich komplexer. Die Komplexität zeigt sich meist, wenn es Probleme gibt. Im Idealfall regeln Kunden und Makler ihre vertraglichen Beziehungen möglichst detailliert in einem schriftlichen Maklervertrag. Da das Maklerrecht keine verpflichtenden Vorgaben macht, sollten Sie Ihre Wünsche offen vortragen und bei Bedarf individuelle Vereinbarungen im Rahmen eines Maklervertrages treffen.

Nur knappe Regelungen zum Maklerecht

Grafik: Lorbeerkranz Pokal mit Haus ~ Erfolg Immobilienmakler Vertrag

Im Bürgerlichen Gesetzbuch finden sich nur vier Vorschriften zum Maklervertrag. § 652 BGB differenziert zwischen Maklern, die nur einen Käufer nachweisen und solchen, die aktiv die Vermittlung eines Hauptvertrages für ein Objekt betreiben. Das Gesetz begnügt sich damit, den Vergütungsanspruch des Maklers zu regeln und macht darauf aufmerksam, dass der Aufwendungsersatzanspruch (Kostenersatz für Telefonate, Inserate, Fahrtkosten) von einer besonderen Vereinbarung abhängig ist. § 653 BGB vermutet, dass ein Makler stets gegen Entgelt tätig ist und verweist wegen der Höhe der Maklervergütung auf den üblicherweise zu zahlenden Lohn, sofern die Höhe der Provision nicht eigens vereinbart wurde.

Es blieb daher der Rechtsprechung überlassen, das Maklerrecht auszugestalten. Maklerrecht ist insoweit vorwiegend Richterrecht. Aufgrund der Vielzahl der Gerichtsentscheidungen im Einzelfall ist es nicht besonders übersichtlich. Im Übrigen bestimmen die Gewerbeordnung, nach welchen Kriterien Makler ihren Beruf ausüben oder das Wettbewerbsrecht, wie sie ihre Angebote auszugestalten haben.

Grafik: Buch aufgeschlagen ~ Bürgerliches Gesetzbuch BGB Ansonsten bestimmen die allgemeinen Vorschriften des bürgerlichen Vertragsrechts auch das Maklerrecht. Der Maklervertrag kommt dadurch zustande, dass Sie dem Makler anbieten, er möge Ihr Objekt, zum Beispiel Ihre Wohnung verkaufen und der Makler den Auftrag annimmt. Als Auftraggeber trifft Sie vorwiegend die Provisionspflicht. Weitere Pflichten ergeben sich allenfalls aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Sie müssen alles offenbaren, was mit der Immobilie im Zusammenhang steht. Dazu gehört der Schimmelbefall im Keller, ein eventuell bestehender Denkmalschutz oder ein Notwegerecht Ihres Nachbarn.

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Allerdings stellt es keine Pflichtverletzung dar, wenn Sie Ihre ursprüngliche Absicht zum Verkauf Ihres Objekts aufgeben. Sie sollten dann aber den Makler zeitnah unterrichten. Außerdem sind Sie zum vertraulichen Umgang mit den vom Makler mitgeteilten Informationen über potenzielle Kaufinteressenten verpflichtet und dürfen diese keinesfalls an andere Verkäufer von Immobilien weitergeben. Schuldhafte Pflichtverletzungen führen zu Schadensersatzansprüchen des Maklers.
Zahnräder Haus Paragraphenzeichen VertragsrechtUmgekehrt obliegen dem Makler Auskunfts- und Hinweispflichten. Der Makler muss Sie über alle ihm bekannten vertragsrelevanten Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art unterrichten und aufklären. Nachforschungspflichten obliegen ihm nur bei besonderer Vereinbarung. Eine steuerliche oder rechtliche Beratung schuldet der Makler nicht und kann diese auch nicht leisten. Da der Makler Kaufinteressenten Angaben zum Energieausweis, Energiebedarf und Energieverbrauch Ihres Objekts machen muss und er sich gemäß § 16 a EnEV wettbewerbswidrig verhält und einem Bußgeld aussetzt, müssen Sie ihn entsprechend informieren.
Dokument Energieausweis MaklerrechtDas Maklerrecht ist in einer stetigen Entwicklung durch den Gesetzgeber und die Rechtsprechung. Handelt es sich um ein Fernabsatzgeschäft (außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers abgeschlossener Maklerauftrag, z.B. Vertragsabschluss per E-Mail), haben Sie ein Widerrufsrecht. Nach § 16a EnEV sind Makler verpflichtet, in Inseraten Angaben zum Energieausweis, Energiebedarf und Energieverbrauch einer Immobilie zu machen (LG Würzburg, Urteil v. 10.9.2015, 1 HK O 1046/15). Ist eine unüblich hohe Maklerprovision vereinbart, braucht ein Vorkaufsberechtigter, der sein Vorkaufsrecht ausübt, weder die vereinbarte, noch eine auf die übliche Höhe herabgesetzte Provision zu bezahlen (GBH Urteil v. 12.5.2016, I ZR 5/15).

Maklerrecht und Provision

Geld Münzen MaklerprovisionDas Maklerrecht dreht sich vorwiegend um die Frage des Provisionsanspruchs. Wann und unter welchen Voraussetzungen kann der Makler für seine Vermittlungstätigkeit beim Verkauf einer Immobilie eine Provision fordern. Da die Aufgaben eines Maklers an den Erfolg seiner Bemühungen anknüpft, bemisst sich die Antwort mithin danach, ob der Makler als Nachweismakler oder Vermittlungsmakler tätig wurde, ob es sich um einen normalen Maklervertrag, einen Alleinauftrag oder einen qualifizierten Alleinauftrag handelt. Dabei müssen Makler beachten, dass sie im Falle wirtschaftlicher Verflechtungen mit einer der Vertragsparteien ihren Provisionsanspruch riskieren.

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Der Erfolg des Maklervertrags

Grafik: Hände schütteln - shake hands ~ Kaufvertrag Immobilie Nachweismakler Vermittlungsmakler

Der Maklervertrag ist erfolgsorientiert. Der Makler verdient seine Provision nur, wenn er die Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages nachweist oder den Abschluss eines Vertrages vermittelt. Es kommt also darauf an, dass ein Immobilienkaufvertrag zwischen Ihnen als Auftraggeber und einem Erwerber tatsächlich abgeschlossen wird, der auf den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zurückzuführen ist. Nach dem Maklerrecht des BGB besteht aber keine direkte Verpflichtung des Maklers, für Sie im Hinblick auf den angestrebten Hauptvertrag tatsächlich tätig zu werden. Genauso wenig sind Sie verpflichtet, eine nachgewiesene Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages wahrzunehmen oder einen vermittelten Kaufvertrag tatsächlich abzuschließen.

Maklerrecht – Der Maklervertrag bestimmt das Engagement des Maklers

Graph Kurve Pfeil nach oben MaklerrechtMöchten Sie den Makler verpflichten, dass er sich zielgerichtet um den Verkauf von Ihrem Objekt bemüht, sollten Sie einen entsprechenden Maklervertrag erteilen. Der Alleinauftrag zeichnet sich durch eine Tätigkeitsverpflichtung des Maklers und Ihre Bindung gerade an diesen Makler aus. Bei dieser Art Maklervertrag behalten Sie dennoch das Recht, Ihr Objekt an einen eigenen von Ihnen selbst akquirierten Erwerber zu veräußern. Sie können den Makler noch näher an sich binden und auch einen qualifizierten Alleinauftrag vereinbaren, wenn Sie sich verpflichten, keine direkten Abschlüsse mit eigenen Kaufinteressenten herbeizuführen.

Mit dem Alleinauftrag begründen Sie eine Tätigkeitspflicht des Maklers, auf den Erfolg hinzuarbeiten. Damit sind meist auch Nebenpflichten verbunden, wie die Beratung durch den Makler im Hinblick auf einen vorteilhaften Vertragsabschluss und eine besonders intensive Vermarktung Ihrer Wohnung. Je sicherer der Makler sein kann, dass nur er Ihre Immobilie vermarkten darf, desto intensiver wird er sich um Ihren Immobilienverkauf bemühen und auch bereit sein, eigenes Geld in die Vermarktung zu investieren.

Was macht der Nachweis- und was der Vermittlungsmakler?

Grafik: Dokumente ~ Alleinauftrag Immobilienmakler Engagement Makler Haben Sie einen Makler mit dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages beauftragt, muss der Makler Sie in die Lage versetzen, zumindest konkrete Verhandlungen über den gewünschten Kaufvertrag zu führen. Der Hinweis, ein Interessent suche eine irgendeine Immobilie, genügt dafür nicht. Dessen Interesse muss zumindest einen konkreten Bezug auf Ihr Objekt haben.

Beauftragen Sie einen Makler mit der Vermittlung eines Kaufinteressenten, geht die Vermittlung über das bloße Zusammenführen der Vertragsparteien hinaus. Die Vermittlung muss vielmehr ein bewusstes und zweckgerichtetes Einwirken auf die Kaufentscheidung des Erwerbers zum Gegenstand haben. Der Makler muss sich also konkret darum bemühen, Sie mit dem Erwerber zusammenzubringen. Es genügt nicht, wenn er nur den Namen nennt und alles Weitere Ihnen überlässt.

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