Marklervertrag worauf achten

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Maklervertrag – Darauf kommt es an

Eine Immobilie zu verkaufen, ist keine leichte Entscheidung. Es geht dabei zum einen in aller Regel um eine lange und sehr persönliche Bindung und zum anderen um nicht wenig Geld.

Deshalb ist es für Immobilienbesitzer besonders wichtig, dass sie rundum Bescheid wissen, bevor sie einen Maklervertrag mit einem Immobilienmakler eingehen und die Vor- und Nachteile der verschiedenen Vertragsarten kennen.

Wir von immoeinfach wollen Ihnen die Rahmenbedingungen eines Maklervertrages näherbringen. So können Sie sich ein Bild davon machen worauf Sie sich einlassen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen und einen Makler beauftragen.

In der Regel steht beim Verkauf an erster Stelle der bestmöglich zu erzielende Preis. Dabei interessieren dann alle Fragen rund um die Ermittlung des Verkehrswertes des Objektes, die Beauftragung eines seriösen Gutachters sowie die einzuleitenden Schritte und deren richtige Reihenfolge. Oft folgt dann der Entschluss, einen seriösen Immobilienmakler zu finden und es stellt sich die Frage, wie so ein Maklervertrag idealerweise aussehen sollte.

1. Grundsätze des Maklervertrages

Grafik: Dokument Icon ~ Grundsätze MaklervertragIm Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist die der Vermittlungstätigkeit zugrundeliegende Rechtsgrundlage verankert. Darin heißt es sinngemäß: Der Immobilienmakler vermittelt eine Gelegenheit für einen Kaufvertrag oder einen Mietvertrag für Immobilien. Im Fall des Erfolgs bekommt er eine entsprechende Provision. In der Regel treffen Auftraggeber und Makler eine spezielle Vereinbarung, die auf das Maklerrecht aufbaut.

1.1 Rechtliche Regelungen

Grafik: Buch Icon BGB Bürgerliches Gesetzbuch ~ Rechtliche RegelungenDas BGB ist weit mehr als 100 Jahre alt und ein fundamentales Gesetz mit einer wechselvollen Geschichte. In den §§ 652 bis 655 des BGB wird ein „Mäklervertrag“ behandelt, sodass schon daran zu erkennen ist, dass die gesetzlichen Regelungen nicht up to date sind.

1.2 Aufgaben und Provision

Grafik: Erfolg Icon Immobilienmakler Aufgaben MaklerprovisionIm § 652 des BGB ist die Maklertätigkeit beschrieben. Daraus geht hervor, dass dem Makler seine Aufwendungen nicht erstattet werden. Der Lohn eines Maklers besteht aus einem Honorar (Provision). Die Maklerprovision, die der Auftraggeber oder Käufer zahlt, fließt jedoch nur bei Erfolg.
Der § 653 normiert den Lohn des Maklers. Übertragen in die heutige Zeit steht da, dass es keine Formvorschriften gibt und die Höhe der Provision sich nach den am Immobilienmarkt üblichen Gepflogenheiten richtet. Hier in Berlin und Brandenburg sind aktuell 7,14 Prozent vom Kaufpreis inklusive Mehrwertsteuer üblich. Die Provision zahlt hierzulande der Erwerber.

2. Arten Maklervertrag

Grafik: drei Dokumente Icon ~ Arten MaklervertragDa der Gesetzgeber keine Regelungen zum Maklervertrag getroffen hat, haben sich im Lauf der Zeit drei unterschiedliche Vertragsarten etabliert, die jedoch an keine Formvorschriften gebunden sind. Maklerverträge können auch mündlich oder durch „schlüssiges“ Verhalten entstehen, was durchaus zu einigen Problemen führen kann.

2.1 Einfacher Maklerauftrag

Grafik: Ausrufezeichen Icon ~ Einfacher MaklerauftragBeim einfachen Maklervertrag muss der Immobilienmakler nicht leisten. Der Anspruch auf eine Provision entsteht nur bei Erfolg. Klingt zunächst plausibel, hat aber Tücken.

Unser Rat: Das Grundstück auf keinen Fall über mehrere Makler parallel anbieten. Immer für klare Verhältnisse sorgen.

2.2 Alleinauftrag

Grafik: Haus auf Grundstück mit Makler Vertragsdokument Icon ~ AlleinauftragEin engagierter, ehrlicher Immobilienmakler wird immer bemüht sein, einen Alleinauftrag zu erhalten. In diesem Auftrag geht es darum, ein Ziel wie den Verkauf eines Hauses zu erreichen. Der Makler verpflichtet sich zur Erbringung der Leistung. Dafür verzichtet der Auftraggeber auf weitere Makler. Auch hier ist die Provision vom Käufer (nur bei Erfolg zu zahlen). Der Auftraggeber ist jedoch nicht gezwungen, an den vom Makler gefundenen Kunden zu verkaufen. Der Alleinauftrag sichert beiden Parteien eine problemlose Vertragsabwicklung.

Unser Rat: Sehen Sie sich den Makler und seinen Internetauftritt gut an. Handeln Sie nicht unter Zeitdruck und treffen Sie keine übereilten Entscheidungen.

2.3 Qualifizierter Alleinauftrag

Grafik: Q Dokument Icon ~ Qualifizierter AlleinauftragIm qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber gegenüber dem Immobilienmakler, dass er keine eigenen Aktivitäten zum Verkauf seiner Immobilie unternimmt. Das gibt dem Makler die Sicherheit, dass er am Ende seiner Leistung auch die Provision bekommt. Hier kann der Verkäufer vom Makler eine Topleistung erwarten und muss trotzdem nicht zwingend verkaufen.

3. Widerrufsrecht und Kündigung von Maklerverträgen

Das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge, unter das auch Maklerverträge fallen die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden, gilt erst seit 2014. Dabei haben Auftraggeber das Recht, einen Maklervertrag, der nicht in den Geschäftsräumen des Maklers geschlossen wurde zwölf Monate lang zu widerrufen. Das heißt aber auch, dass der Makler erst nach Ablauf der Widerrufsfrist tätig werden muss. Diese Frist lässt sich durch eine schriftliche Vereinbarung außer Kraft setzen.

Grafik: Sanduhr Icon ~ Widerrufsrecht - Kündigung MaklervertragUnser Rat: Den Maklervertrag immer in Schriftform vereinbaren und die Widerrufserklärung entsprechend anpassen. Schaffen Sie von Beginn an klare Verhältnisse.

Ist nichts konkret vereinbart, gilt ein Maklervertrag auf unbestimmte Zeit, kann aber jederzeit gekündigt werden. Das ist zumindest bei einfachen Maklerverträgen so. Bei zeitlicher Befristung sind die vereinbarten Kündigungsfristen einzuhalten. Das Recht auf außerordentliche Kündigung bei wichtigem Grund bleibt bestehen. Das kann der Fall sein, wenn der Immobilienmakler seine Pflichten aus dem Maklervertrag schwer verletzt.

Unser Rat: Informieren Sie sich grundsätzlich vorab über die Seriosität des Maklers und seine Leistungsfähigkeit.

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4. Risiken Maklervertrag

Grafik/Icon: Computer Display mit Haus und Graph ~ Risiken MaklervertragDer einfache Maklervertrag birgt faktisch keine Risiken, allerdings bietet er auch keine Leistungsgarantie. Der Makler arbeitet jedoch mit geringem Aufwand, was kontraproduktiv für einen guten Verkaufspreis ist. Die Gefahr dadurch viel Geld zu verlieren, sollte nicht außer Acht gelassen werden.

Beim Alleinauftrag und dem qualifizierten Alleinauftrag hängt es von der Vertragsgestaltung ab. Legen Sie besonderen Wert auf die Unterlagenrecherche und die Wertermittlung. Bei einem niedrigen Angebotspreis freut sich der Makler, hat er es doch viel leichter Ihr Objekt zu vermitteln. Ihr Interesse ist das aber nicht. Legen Sie Wert auf eine schlüssige Preisermittlung auf der Grundlage von Kaufpreissammlungen, Grundstücksmarktberichten und Bodenrichtwerten. Zu beachten sind darüber hinaus die Vertragslaufzeit und die Möglichkeiten der Kündigung. Die Laufzeit sollte sechs Monate nicht überschreiten.

5. Zusammenfassung

Grafik/Icon: Makler Vertragsdokument mit Häkchen ~ Fazit ZusammenfassungAuch auf Maklerverträge lässt sich das Sprichwort „Drum prüfe, wer sich ewig bindet, …“ anwenden. Wenn Sie ein Haus oder ein Grundstück verkaufen wollen, sollten Sie sich unbedingt einen seriösen und kompetenten Makler suchen. Prüfen Sie unbedingt die Verbandszugehörigkeit und Zuverlässigkeit.

Nutzen Sie dabei unbedingt auch die die Informationen, die Sie über den Internetauftritt des Immobilienmaklers bekommen. Kompetente und vertrauenswürdige Immobilienmakler haben nichts zu verbergen und informieren Ihre Kunden stets transparent. Gute Makler setzen Ihre Kunden nicht unter Druck, sondern überzeugen mit Fachwissen. Bei immoeinfach ist das alles Firmenphilosophie, überzeugen Sie sich gerne selbst davon.

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