Die Notarordnung (richtig: Bundesnotarordnung) richtet sich an Notare. Das Gesetz bestimmt deren Amtsführung. Sofern Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, kommen Sie als Verkäufer wie auch der Käufer insoweit mit der Notarordnung in Kontakt, als der Notar nach deren Vorschriften seine Amtsführung sowie nach den Vorgaben des Beurkundungsgesetzes den Beurkundungsvorgang gestaltet und nicht zuletzt die Gebühren seiner Dienstleistung abrechnet.
Vieles von dem, was in der Notarordnung geregelt ist, ist für Notare eine Selbstverständlichkeit; für den um eine Beurkundung nachsuchenden Bürger aber auch eine interessante Informationsquelle. 2011 waren bundesweit 7943 Notare zugelassen, allein in Berlin sollen es an die 1000 sein.
Bundesnotarordnung (BNotO)
Die Bundesnotarordnung (BNotO) regelt in 64 Vorschriften (Teil I), wer unter welchen Voraussetzungen zum Notar bestellt werden kann und wie der Notar seine Amtsführung zu gestalten hat. Die Teile II – IV enthalten Bestimmungen zu den Notarkammern in den Bundesländern und der Bundesnotarkammer. Die Kammern beaufsichtigen die Notare.
Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) regelt die unterschiedlichen Gebührenansätze, nach denen die Notare ihre Tätigkeiten abrechnen und bestimmt in der Anlage 1 „Kostenverzeichnis“, Teil 2, welche Gebühren für welchen Gebührentatbestand anfallen.
Die Tätigkeit des Notars bei Beurkundungen im Zusammenhang mit Immobilien ist mit Blick auf das Beurkundungsgesetz zu betrachten. Das Beurkundungsgesetz gilt für öffentliche Beurkundungen durch den Notar, die auf die Errichtung einer Niederschrift gerichtet sind (z.B. Niederschrift eines Immobilienkaufvertrages). Als Ihr Immobilienmakler in Berlin gehört zu unserem regelmäßigen Service, Sie als Kunden bis zum Notar und der Beurkundung des Kaufvertrages zu begleiten.
Merkmale des Notarberufs
Notare sind keine Beamten, sondern unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes. Zum Notar darf nur bestellt werden, wer zwei juristische Staatsexamina absolviert und damit die Befähigung zum Richteramt nach dem Deutschen Richtergesetz erlangt hat. Damit soll erreicht werden, dass die Notaraufgaben auf einem qualitativ hochwertigen und rechtssicheren Niveau erbracht werden.
Notare führen ein Amtssiegel und tragen die Amtsbezeichnung Notarin oder Notar. Ihr Beruf ist kein Gewerbe. Sie sind freiberuflich tätig und werden zur hauptberuflichen Amtsausübung auf Lebenszeit bestellt. Im Regelfall endet ihr Amt jedoch mit Erreichen der Altersgrenze von 70 Jahren. Notare haben jedes „gewerbliche Verhalten, insbesondere eine dem öffentlichen Amt widersprechende Werbung, zu unterlassen“. Notare sind verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung zu unterhalten
Bedürfnisprüfung
Die Notarordnung erlaubt nur so viele Notare zu bestellen, „wie es den Erfordernissen einer geordneten Rechtspflege entspricht“. Maßgebend ist das „Bedürfnis nach einer angemessenen Versorgung der Rechtsuchenden mit notariellen Leistungen und die Wahrung einer geordneten Altersstruktur des Notarberufs“ (§ 4 BNotO). Freiwerdende Notarstellen werden durch die Landesjustizverwaltungen ausgeschrieben. Wer sich für eine Notarstelle interessiert, muss sich um die Stelle bewerben und kommt meist auf eine Warteliste.
Wer wird Notar?
Die Notarordnung regelt im Detail die Auswahlmaßstäbe und das Auswahlverfahren, nach denen Notare bestellt werden. Allgemein ist zu berücksichtigen, dass eine geordnete Altersstruktur gewahrt wird. Es soll also nicht so sein, dass nur „erfahrene, alte Männer“ ins Amt berufen werden. Ein Bewerber, der das 60. Lebensjahr vollendet hat, kann damit nicht erstmals zum Notar bestellt werden.
Die Auswahl richtet sich nach persönlicher und fachlicher Eignung, bei denen insbesondere die Note in Assessorexamen und die bei der Vorbereitung auf den Notarberuf gezeigten Leistungen berücksichtigt werden. Bei der hauptberuflichen Amtsausübung wird im Regelfall ein dreijähriger Anwärterdienst als Notarassessor gefordert. Notare sind mit Ausnahme in Baden-Württemberg ausschließlich als Notare tätig. Nurnotare können nicht gleichzeitig als Rechtsanwalt zugelassen sein oder zusätzlich einen anderen Beruf ausüben.
Eine Besonderheit besteht noch in Baden-Württemberg. Aus historischen Gründen gibt es dort noch nach wie vor das Amtsnotariat. Notare heißen dort „Notare im Landesdienst“. In jedem Amtsgerichtsbezirk besteht mindestens ein Notariat. Notare im Landesdienst übernehmen neben Beurkundungen auch Aufgaben des Grundbuchrichters. Aufgrund einer Reform können ab 1. Januar 2018 auch in Baden-Württemberg nur noch Notare im Hauptberuf bestellt werden. Wer zum Notar bestellt wird, leistet vor dem Präsidenten des örtlich zuständigen Landgerichts einen Amtseid und schwört mit oder ohne religiöse Beteuerung, dass er „die verfassungsmäßige Ordnung wahren und die Pflichten eines Notars gewissenhaft und unparteiisch erfüllen“ wird.
Anwaltsnotare
Es gibt in Deutschland je nach Bundesland hauptberufliche Notare, die nur Notare sind (so z.B. im Saarland). Zugleich gibt es die Anwaltsnotare (so z.B. in Berlin). Der Anwaltsnotar übt sein Amt als Notar neben seinem Beruf als Rechtsanwalt aus (§ 6 II). Wer Anwaltsnotar werden will, muss mindestens fünf Jahre als Rechtsanwalt gearbeitet haben und eine notarielle Fachprüfung bestehen.
Sofern ein Anwaltsnotar eine Partei bereits vorher anwaltlich beraten hat, darf er im Hinblick auf seine Neutralitätspflicht gegenüber der anderen Partei in der gleichen Angelegenheit keine Beurkundung als Notar vornehmen. Der Anwaltsnotar darf zugleich den Beruf des Patentanwalts, Steuerberaters, Wirtschaftsprüfers und vereidigten Buchprüfers ausüben.
Amtssitz
Wird ein Bewerber zum Notar bestellt, wird ihm ein bestimmter Bezirk als Amtssitz zugewiesen. Hat eine Stadt mehr als hunderttausend Einwohner, kann dem Notar auch nur ein bestimmter Stadtteil als Amtssitz zugewiesen werden. Am Amtssitz hat der Notar eine Geschäftsstelle zu unterhalten, die er von seiner Wohnung möglichst problemlos erreichen kann. Notare sollen Beurkundungen möglichst nur in Angelegenheiten vornehmen, die einen Bezug zu ihrem Amtsbereich haben.
Möchten Sie also in Berlin eine Immobilie kaufen oder verkaufen, sollten Sie die Beurkundung bei einem Notar in Berlin vornehmen. Zwar wäre die Beurkundung bei einem Notar in München nicht unwirksam. Unabhängig davon, dass dieser Vorgang unter Notaren nicht so besonders gern gesehen wird, hätte der Notar in München die Schwierigkeit, mit dem für ihn im Regelfall unbekannten Grundbuchamt in Berlin kommunizieren zu müssen, was der zuverlässigen Abwicklung der Angelegenheit nicht unbedingt zuträglich wäre.
Bestellung eines Vertreters bei Abwesenheit
Im Urlaubs- oder Krankheitsfall, der über eine Woche hinausgeht, ist der Notar verpflichtet, die Aufsichtsbehörde unverzüglich zu informieren.
Auf seinen Antrag bestellt die Aufsichtsbehörde dem Notar für die Zeit seiner Abwesenheit oder Verhinderung einen Vertreter. Die Bestellung kann auch von vornherein für das gesamte Kalenderjahr gewährt werden.
Notare sind keine Parteivertreter
Der Notar ist nicht wie der Rechtsanwalt Vertreter einer Partei. Er ist vielmehr „unparteiischer Betreuer der Beteiligten“ (§ 14 BNotO). Besteht die Gefahr eines Interessenkonfliktes, muss er jegliche Beurkundung ablehnen (§ 3 BeurkG). Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen oder eine Immobilie kaufen, werden Sie durch uns als Makler beraten.
Soweit Sie einen Sachverhalt im Hinblick auf eine besondere Interessenlage überprüfen lassen möchten, müssen Sie sich anwaltlich beraten lassen. Nur der Rechtsanwalt kann Ihre Interessen vertreten. Nach dem Ergebnis der Beratung gestaltet sich dann auch der Immobilienkaufvertrag. Der Rechtsanwalt kann dazu einen Vertragsentwurf fertigen, auf dessen Grundlage oder Vorgabe der Notar die Beurkundung vornimmt.
Prüfungs- und Belehrungspflichten
Notare haben eine umfassende Prüfungs- und Belehrungspflicht. Insbesondere hat der Notar darauf zu achten, dass unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. Dazu hat er den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt aufzuklären und die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu informieren. Zweifel soll er mit den Beteiligten erörtern. Können Zweifel nicht ausgeräumt werden, soll er die Belehrung und die Erklärungen der Beteiligten zu diesem Punkt in der Niederschrift vermerken (§ 17 BeurkG).
So ist der Notar verpflichtet, bei einem Grundstückskaufvertrag die Beteiligten über das Bestehen und die Bedeutung des § 1365 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) aufzuklären. Dort ist bestimmt, dass ein Ehegatte über sein gesamtes Vermögen nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verfügen kann. Möchten Sie also Ihre Immobilie verkaufen, die Ihr gesamtes Vermögen ausmacht, benötigen Sie die Einwilligung Ihres Ehepartners, auch wenn Ihnen die Immobilie allein gehört. Verweigert Ihr Ehepartner ohne ausreichenden Grund seine Einwilligung, können Sie allerdings beim Familiengericht auf Antrag die Zustimmung Ihres Ehegatten ersetzen lassen, sofern der Verkauf der Immobilie den „Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung“ entspricht (§ 1365 II BGB).
Der Notar bewegt sich damit in einem Spannungsverhältnis zwischen dem Gebot seiner Unparteilichkeit und seiner Pflicht, unerfahrene Beteiligte vor Nachteilen zu bewahren. Ziel der Belehrung und der Beurkundung sollte jedenfalls eine rechtlich ausgewogene Gestaltung des Kaufvertrages und der Vertragsdurchführung sein, bei der potentielle Risiken nach Möglichkeit vermieden und nicht vermeidbare Risiken ausgewogen unter den Parteien verteilt werden. Soweit der Notar Risiken erkennt, muss er den Beteiligten darlegen, welche Sicherungen üblich und möglich sind (z.B. Zahlung des Kaufpreises frühestens nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch).
Notare sind keine Wirtschaftsberater
Auch wenn der Notar vorwiegend über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren muss, darf er die wirtschaftlichen Folgen einer Beurkundung nicht vollkommen außer Betracht lassen. Beurkunden Sie bei einem Notar den Kaufvertrag über Wohnungseigentum, so muss der Notar darauf hinweisen, dass Sie als Käufer ein Risiko eingehen, wenn Sie den Kaufpreis ohne Sicherheiten im Voraus bezahlen oder als Verkäufer die Eigentumsumschreibung im Grundbuch bewilligen, ohne dass die Zahlung des Kaufpreises sichergestellt ist.
Die Belastungsvollmacht und der Besitzübergang sind ebenfalls regelmäßig Themen die erörtert werden. In diesem Zusammenhang muss der Notar belehren, auf welche Weise die jeweilige Partei Sicherheit erreichen kann. Insoweit ist er in begrenztem Umfang auch verpflichtet, auf inhaltliche Irrtümer und Zweifel zu verweisen und potentielle Quellen für künftige Streitigkeiten zu vermeiden. Es gehört allerdings nicht zu den Amtspflichten des Notars, die Beteiligten vor unausgewogenen Verträgen zu bewahren, zumindest insoweit nicht, als die Beteiligten die Unausgewogenheit erkennen und in Kauf nehmen.
Der Notar darf somit nicht auf die Beteiligten einwirken, dass sie einen Kaufvertrag über eine Immobilie so gestalten, dass ein bestimmter wirtschaftlicher Zweck erreicht wird. Auch braucht der Notar nicht über die steuerliche Tragweite des Kaufvertrages zu belehren. Legt eine Partei jedoch ausdrücklich Wert darauf, über rechtliche oder steuerliche Wirkungen eines Vertrages informiert zu werden, muss der Notar entscheiden, ob er selbst berät und möglicherweise für fehlerhafte Aussagen haftet oder ob er die Partei an einen einen Rechtsanwalt oder Steuerberater verweist.
Eine steuerliche Hinweispflicht besteht lediglich dahingehend, dass er bei Kaufverträgen über Immobilien auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes verweisen soll, die Voraussetzung zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist.
Fazit
Wenn Sie einen Immobilienkaufvertrag beurkunden wollen, führt an einem Notar kein Weg vorbei. Wir als Ihr Immobilienmakler Berlin verstehen auch „Notarchinesisch“ und führen Sie gern durch den gesamten Verkaufsprozess. Kompetent und ergebnisorientiert. Natürlich sind wir Ihnen gern auch im Berliner Umland als Makler behilflich. Schließlich hat die Tätigkeit als Immobilienmakler auch eine lokale Komponente, ein Aspekt, dem wir nicht nur im Internet gerecht werden.
