Wohnungs­eigentumsgesetz

Wohnungseigentum entsteht durch
Teilungsvertrag oder Teilungserklärung

Das Gesetz greift die Lebenswirklichkeit insoweit auf, als es zwei Wege zur Begründung von Wohnungseigentum eröffnet. Wohnungseigentum kann dadurch begründet werden, dass mehrere Personen ein Grundstück vertraglich derart aufteilen, dass in dem Gebäude jedem Miteigentümer das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an Gewerberäumen zugeteilt wird.

Dieser Vorgang zur Begründung von Wohnungseigentum heißt Teilungsvertrag (§ 3 WEG). Alternativ kann Wohnungseigentum durch Teilungserklärung begründet werden (§ 8 WEG). Bei der Teilungserklärung teilt der alleinige Eigentümer eines Grundstücks das Gebäude durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt derart in Miteigentumsanteile auf, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an einem Gewerberaum verbunden ist.

Wohnungseigentum ist auf Dauer angelegt

Wohnungseigentum ist nicht auflösbar (§ 11). Kein Wohnungseigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird. Will er aus der Gemeinschaft ausscheiden, muss er seine Immobilie verkaufen. Im Übrigen endet Wohnungseigentum dadurch, dass das Gebäude völlig zerstört wird oder sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen (§ 9).

Will ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum verkaufen, benötigt er je nach Vereinbarung in der Teilungserklärung oder im Teilungsvertrag die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder des Verwalters. Die Zustimmung darf im Regelfall nur aus einem nachvollziehbaren wichtigen Grund versagt werden (§ 12).

Soweit ein Wohnungseigentümer seinen Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft nicht nachkommt und ihr die Fortsetzung nicht länger zuzumuten ist, kann ihm das Wohnungseigentum in letzter Konsequenz durch gerichtlichen Beschluss zwangsweise entzogen werden (§ 18, 19).

Wohnungseigentum, Teileigentum, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Die Tätigkeit des Notars bei Beurkundungen im Zusammenhang mit Immobilien ist mit Blick auf das Beurkundungsgesetz zu betrachten.

Das Beurkundungsgesetz gilt für öffentliche Beurkundungen durch den Notar, die auf die Errichtung einer Niederschrift gerichtet sind (z.B. Niederschrift eines Immobilienkaufvertrages). Als Ihr Immobilienmakler in Berlin gehört zu unserem regelmäßigen Service, Sie als Kunden bis zum Notar und der Beurkundung des Kaufvertrages zu begleiten.

Eintragung im Grundbuch erforderlich

Wohnungs- und Teileigentum ist im Grundbuch einzutragen. Das Grundbuchamt legt dazu ein besonderes Wohnungsgrundbuch an. Da das Grundbuchamt nur Anträge entgegennimmt, die öffentlich oder in behördlicher Form beglaubigt sind, müssen alle Eintragungen im Regelfall notariell beurkundet werden.

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheits­bescheinigung

Wohnungseigentum lässt sich nicht beliebig begründen. Zur Eintragung im Grundbuch fordert das Grundbuchamt den Aufteilungsplan. Daraus sind die Aufteilung des Gebäudes, die Lage und Größe der im Sonder- und Gemeinschaftseigentum stehenden Räumlichkeiten ersichtlich. Konkret handelt es sich um eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Stempel versehene Bauzeichnung (§ 7 IV 1).

Neben dem Aufteilungsplan ist dem Eintragungsantrag die Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen. Mit dieser Bescheinigung bestätigt die Baubehörde, dass die dem Sondereigentum zugeordneten Räumlichkeiten in sich abgeschlossen sind und der alleinigen Nutzung durch einen Sondereigentümer zugänglich sind (§ 7 IV 2). Für die Abgeschlossenheit kommt es darauf an, dass eine Wohnung von anderen Wohnungen und Räumlichkeiten durch Wände und Decken getrennt ist, einen eigenen Zugang zum Gemeinschaftseigentum hat und die Führung eines Haushalts ermöglicht. Details regelt eine besondere Verwaltungsvorschrift (s. Bundesanzeiger Nr. 58 v. 23.3.1974).

Verwaltung des Wohnungseigentums

Die Verwaltung des Wohnungseigentums obliegt den Wohnungseigentümern. Ist ein Gebäude in lediglich zwei oder nur wenige Einheiten aufgeteilt, wird die Verwaltung meist einem Wohnungseigentümer übertragen. Bei größeren Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften bestellt die Gemeinschaft meist einen Verwalter, der das Objekt professionell verwaltet.

Jeder Wohnungseigentümer kann jederzeit verlangen, dass im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Verwaltung ein Verwalter bestellt wird (§ 21). Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, der die Wohnungseigentümergemeinschaft als deren gesetzlicher Vertreter vertritt, sind umfangreich in § 27 WEG geregelt. Typische Aufgabe ist, dass der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplanaufzustellen und nach Ablauf des Jahres die Einnahmen und Ausgaben abzurechnen hat (§ 28).

Ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnungseigentums

Kostenbeteiligung der Eigentümer

Jeder Wohnungseigentümer muss entsprechend seiner Miteigentumsanteile zur Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums beitragen (§ 16). Daraus ergibt sich die Verpflichtung, dass er monatlich Wohngeld entrichtet, aus dem der Verwalter die laufenden Kosten bestreitet und in der Lage ist, durch Ansparen einer Instandhaltungsrücklage anfallende Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zu finanzieren.

Soweit sich ein unvermeidbarer und unvorhersehbarer Liquiditätsbedarf (z.B. Sturmschaden) ergibt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch Sonderumlagen beschließen. Fällt ein Wohnungseigentümer mit seinen Zahlungspflichten aus, kommt die Sonderumlage als Ausfallrücklage zum Tragen.

Gebrauch des Sondereigentums

Jeder Wohnungs- und Teileigentümer kann mit seinem Sondereigentum beliebig verfahren (§ 13). Er darf seine Einheit selbst bewohnen oder an Dritte vermieten.

Grenzen ergeben sich dort, wo die Rechte anderer Sondereigentümer unzumutbar beeinträchtigt werden. Die Art der erlaubten Nutzung ist meist in der Teilungserklärung beschrieben. So sind Wohnungen regelmäßig nur zu Wohnzwecken nutzbar. Die Nutzbarkeit von Teileigentumseinheiten kann auf Ladenlokale oder Büros eingeschränkt sein.

Beschlussfassung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Wohnungseigentümergemeinschaften müssen handlungsfähig sein. Einstimmige Beschlüsse sind nur dort notwendig, wo die Grundlagen der Gemeinschaft betroffen sind (z.B. Aufstockung des Gebäudes). Ansonsten genügen Mehrheitsbeschlüsse. Im Grundsatz hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, es sei denn, die Teilungserklärung sieht Mehrheitsentscheidungen nach anderen Maßstäben vor (§ 25).

Wohnungseigentümerversammlungen finden einmal im Jahr statt und sind durch den Verwalter einzuberufen (§ 24). Die Einberufung muss schriftlich mit einer Frist von zwei Wochen erfolgen und die Tagesordnung bezeichnen. Das Ergebnis ist zu protokollieren und in einer Beschlussfassung zu archivieren. Berechtigte Einwände gegen einen Beschluss kann jeder Wohnungseigentümer im Wege der Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung gerichtlich überprüfen lassen (§ 46).

Fazit