Grundstück aufteilen und Bauplatz verkaufen

Wie wird ein Grundstück aufgeteilt?

Die Teilung von Grundstücken wird als Realteilung bezeichnet. Bei der Realteilung wird ein Grundstück in zwei oder mehrere kleinere Grundstücke aufgeteilt. Im Unterschied zur Begründung von Wohnungseigentum, bei der die Wohnungseigentümer am Grundstück nur einen ideellen Anteil erwerben, erfolgt die Aufteilung bei einem Grundstück real. Durch die Aufteilung entstehen also mehrere neue, rechtlich und tatsächlich selbstständige Grundstücke. Sie haben dadurch die Möglichkeit, den abgeteilten Teil Ihres Grundstücks wirtschaftlich eigenständig zu verwerten.

Welche wirtschaftlichen Vorteile bietet die Aufteilung des Grundstücks?

Ein großes, ungenutztes Grundstück bietet zwar eine gewisse Sicherheit, stellt aber letztlich totes Kapital dar. Sie nutzen den ungenutzten Teil Ihres Grundstücks optimal, wenn Sie das Grundstück aufteilen und das entstehende Teilgrundstück als Bauplatz verkaufen können. Durch die Aufteilung kann also ein Mehrwert entstehen. Ist Ihr Grundstück überdurchschnittlich groß, ist jeder überzählige Quadratmeter Grundfläche nicht so viel wert wie der Wert, der durch die Aufteilung des Grundstücks in Teilgrundstücke entsteht.

Ist das Grundstück noch unbebaut, so dass durch die Aufteilung zwei bebaubare Grundstücksflächen entstehen, erhöht sich der Verkehrswert des zuvor ungeteilten Grundstücks erheblich. Viele Kaufinteressenten sind nicht unbedingt daran interessiert, ein großes, nicht vollständig nutzbares Grundstück zu erwerben. Das Interesse geht vielfach dahin, dass das Grundstück eine überschaubare Grundfläche hat, die auch den Kaufpreis und damit die finanzielle Belastung des Erwerbers in Grenzen hält.

Wie sind die Vorgänge bei der Aufteilung eines Grundstücks?

Möchten Sie Ihr Grundstück aufteilen, beauftragen Sie privat einen Vermesser. Der Vermesser vermisst Ihr Grundstück und bestimmt den Grenzverlauf der neu entstehenden Grundstücksflächen. Danach beantragen Sie bei dem Vermessungsamt der Gemeinde eine neue Flurkarte. Es genügt, wenn Sie dort mit einem gültigen Personalausweis vorstellig werden und Ihren Wunsch äußern, Ihr Grundstück nach Maßgabe der Vermessungsdaten aufteilen zu wollen. Sie sollten auch einen gültigen Grundbuchauszug vorlegen, aus dem sich Ihr Eigentum am Grundstück ergibt. Ist auch Ihr Ehepartner Miteigentümer, benötigen Sie eine schriftliche Vollmacht Ihres Ehepartners.

Die neu entstehenden Grundstücksteile erhalten vom Vermessungsamt eigenständige Flugkarten und Flurstücknummern. Sie brauchen diese Realteilung nicht notariell zu beurkunden. Es genügt Ihre Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, dass Sie Ihr Grundstück real geteilt haben. Es kann aber auch sein, dass das Vermessungsamt die Unterlagen direkt an das Grundbuchamt weiterleitet und das Grundbuchamt die Eintragungen im Grundbuch veranlasst.

Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Gemeinde

Ein Grundstück aufteilen ist einfach. Ob ein aufgeteiltes Grundstück bebaut werden kann, steht auf einem anderen Blatt. Klären Sie mit der Gemeinde, ob der Bebauungsplan die Bebauung hinterliegender Grundstücke überhaupt erlaubt.

Sie müssen zudem auch berücksichtigen, dass die Gemeinde durch die Bauleitplanung über Form und Größe der Flurstücke bestimmen kann. Es kann sein, dass im Bebauungsplan eine Mindestgröße für bebaubare Grundstücke in der Gemeinde festgelegt ist. Ist beispielsweise die Mindestgröße für Baugrundstücke auf 600 m² festgelegt und hat Ihr Grundstück nur 1000 m², könnte die Bebaubarkeit infrage stehen.

Der Erwerber des neu entstandenen Teilgrundstücks könnte das Grundstück zwar kaufen, es möglicherweise aber nicht bebauen. In diesem Fall riskieren Sie Schadensersatzansprüche des Erwerbers, wenn Sie im Grundstückskaufvertrag nicht ausdrücklich auf diese Gegebenheiten hingewiesen haben. Das Problem dabei ist, dass Sie eigenständig prüfen müssen, ob aufgrund der Aufteilung gewährleistet ist, dass das neu entstandene oder die neu entstehenden Grundstücke nach der Teilung bebaubar sind. Sprechen Sie also frühzeitig mit der Baubehörde Ihrer Gemeinde. Erst nach Klärung der Verhältnisse sollten Sie ein Vermesser beauftragen.

Berücksichtigen Sie, dass klare rechtliche Verhältnisse, insbesondere auch die Bebaubarkeit, wertbildende Faktoren darstellen und sich im Kaufpreis niederschlagen.

Vorsicht bei Hammergrundstücken

Ist Ihr Grundstück ein Hammergrundstück, bei dem nach der Aufteilung zwei Grundstücke hintereinander liegen, gilt es zu gewährleisten, dass auch das hinterliegende Grundstück eine eigene Zufahrt hat und an die öffentlichen Versorgungseinrichtungen angeschlossen werden kann.

Am einfachsten ist es, wenn Sie bei der Teilung einen entsprechend breiten Streifen des vorderen Grundstücks abtrennen und dem hinteren Grundstück zuschlagen. Dann erhält das hintere Grundstück eine eigene Zufahrt. Ein bloßer Gehweg dürfte wenig praktikabel sein und vermindert den Verkehrswert des hinteren Grundstücks. Sie beugen damit auch potentiellen Streitigkeiten künftiger Eigentümer vor. Versäumen Sie, die Zufahrt zum hinteren Grundstück zu regeln, hätte der Eigentümer des hinteren Grundstücks keinen Anspruch darauf, dass der vordere Eigentümer ein Notwegerecht bewilligt. Ein Notwegerecht setzt eine Bestandsimmobilie voraus und begründet keinen Anspruch, ein Grundstück erst infolge der Bebauung ordnungsgemäß nutzen zu können. Sofern Sie nur ein Wegerecht gewähren, sollte das Recht unbedingt im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung eines Wegerechts im Grundbuch wäre allerdings notariell zu beurkunden.

Auch die Grundstücksteilung bei mehreren Reihenhäusern ist Realteilung

Stehen auf Ihrem bislang ungeteilten Grundstück mehrere Reihenhäuser und teilen Sie das Grundstück in Einzelgrundstücke auf, hat der jeweilige Mieter ein Vorkaufsrecht und genießt Kündigungsschutz. Der Erwerber eines Reihenhauses kann dann frühestens nach Ablauf von drei Jahren ein bestehendes Mietverhältnis kündigen. Diese Mieterschutzvorschriften, die eigentlich auf das Wohnungseigentum ausgerichtet sind, hält der Bundesgerichtshof auch dann für anwendbar, wenn das Grundstück lediglich durch Realteilung in einzelne selbstständige Grundstücke aufgeteilt wird. Jedenfalls sei die Interessenlage dieselbe wie bei der Umwandlung in Wohnungseigentum.

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