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Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht

Das Wichtigste in Kürze:

Das Nießbrauchrecht ist das Recht, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Verkaufen Sie Ihre Immobilie und behalten sich daran ein Nießbrauchrecht vor, sind Sie berechtigt, die Immobilie zu vermieten und die Mieten zu vereinnahmen. Genauso gut können Sie auch selbst darin wohnen. Das Nießbrauchrecht wird gerne zur Regelung der vorweggenommenen Erbfolge oder zur Sicherung der Altersversorgung eingesetzt.

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Die Vor- und Nachteile des Nießbrauchrechts

Die Vorteile für sie als Verkäufer:

  • Sie verkaufen Ihr Haus, behalten sich aber das Recht vor, das Haus zu vermieten.
  • Die Mieteinnahmen dienen Ihrer Alterssicherung.
  • Sie können auch selbst in der Immobilie wohnen bleiben.
  • Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen und gewährt eine sichere Rechtsposition.
  • Ziehen Sie in ein Alters- oder Pflegeheim um, bleibt Ihr Nießbrauchrecht bestehen.

Die Nachteile für Sie als Verkäufer:

  • Der Wert des Nießbrauchrecht reduziert den Kaufpreis.
  • Sofern Sie Ihr Haus nicht im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an Angehörige verkaufen, kann es schwierig sein, einen Erwerber zu finden.
  • Das Nießbrauchrecht ist nicht übertragbar. Es erlischt mit Ihrem Ableben oder nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums.
  • Verkaufen Sie Ihr Wohnungseigentum, riskieren Sie, dass der Erwerber in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unbedingt Ihre Interessen als Nießbraucher wahrnimmt.
  • Mieteinnahmen aus dem Objekt sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich jährlich zu deklarieren. 
  • Sie sind instandhaltungspflichtig.

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Welche Rolle spielt das Nießbrauchrecht in der Praxis?

Sind Sie Eigentümer eines Mehrfamilienhauses oder auch eines Einfamilienhauses, können Sie Ihre Immobilie verkaufen und sich ein Nießbrauchrecht vorbehalten (§§ 1030 ff BGB). Soweit das Objekt vermietet ist, fließen Ihnen die Mieteinnahmen zu. Sie sind berechtigt, das Grundstück in Besitz zu nehmen und sämtliche Nutzungen daraus zu ziehen. Sie dürfen das Grundstück selbst bewohnen, vermieten, verpachten und selbst bewirtschaften.

Beispiel

Sie sind Eigentümer eines Zweifamilienhauses und haben das Haus bislang allein bewohnt. Da Sie das Haus zu Lebzeiten verkaufen möchten, verkaufen Sie das Haus an Ihren Sohn. Ihr Sohn zieht in die Wohnung im Erdgeschoss ein. Die Wohnung im Obergeschoss vermieten Sie und vereinnahmen dafür aufgrund der Vereinbarung eines Nießbrauchrechts die Miete. Mit der Miete bessern Sie Ihre Rente auf.

Der Hausverkauf mit Nießbrauchrecht ist auch bei gewerblichen Objekten eine gute Option. Sie übertragen die Verantwortung für das Objekt auf den Erwerber, beziehen aber weiterhin die Mieteinnahmen. Sind Sie im fortgeschrittenen Alter, kann der Verkauf des Objekts eine Entlastung darstellen.

Beispiel

Sie wohnen im Obergeschoss. Im Untergeschoss befinden sich zwei Ladeneinheiten. Ihr Wunsch ist, dass Ihr Sohn nach Ihrem Ableben das Gebäude übernimmt. Sie verkaufen das Gebäude Ihrem Sohn und übertragen ihm die Verantwortung zur Verwaltung des Gebäudes. Die Mieteinnahmen aus den Ladeneinheiten gehen auf Ihr Konto. Sie selbst bleiben im Obergeschoss wohnen, zumindest so lange, bis Sie eventuell in ein Altenheim umziehen.

Ist das Nießbrauchrecht übertragbar?

Das Nießbrauchrecht ist nicht auf eine andere Person übertragbar. Sie können die Ausübung aber einer anderen Person überlassen, es sei denn, Sie haben die Überlassung vertraglich ausgeschlossen. Auch können einzelne Nutzungen, beispielsweise die Vermietung oder Verpachtung, ausgeschlossen werden. Das Nießbrauchrecht erlischt mit Ihrem Tod als Nießbraucher. Sie können das Recht nicht vererben.

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Welche Pflichten hat der Nießbraucher?

Als Nießbraucher sind Sie gegenüber dem Eigentümer verpflichtet, das Grundstück ordnungsgemäß zu bewirtschaften und den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zu tragen (§§ 1036 ff BGB). Um Streitigkeiten in der Zukunft zu vermeiden, empfiehlt sich, den Zustand der Immobilie in einer Art Bestandsaufnahme oder gegebenenfalls durch einen Sachverständigen feststellen zu lassen. Als Nießbraucher sind Sie nicht berechtigt, die Immobilie umzugestalten oder wesentlich zu verändern.

Zu Instandsetzungsarbeiten sind Sie nur verpflichtet, wenn diese zur gewöhnlichen Unterhaltung des Grundstücks erforderlich sind. Die auf dem Grundstück wohnenden wiederkehrenden öffentlichen Lasten wie Grundsteuer, Kanalgebühren, Müllabfuhr u.ä. zahlen Sie. Auch die Gebäudeversicherung geht regelmäßig zu Ihren Lasten.

Was bedeutet das Recht steuerlich?

Vereinnahmen Sie die Mieteinnahmen, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie müssen die Mieteinnahmen in Ihrer Einkommensteuererklärung deklarieren. Alle mit der Vermietung einhergehenden Werbungskosten dürfen Sie steuerlich geltend machen. Die jährliche Steuererklärung kann einen gewissen Aufwand darstellen.

Bewohnen Sie das Objekt selbst oder überlassen Sie es unentgeltlich an einen Dritten (z.B. Ihr Kind), entsteht für Sie keine Steuerpflicht, da Sie keine Einnahmen aus dem Grundstück haben. Sie können deshalb weder die Ihnen obliegenden Aufwendungen noch eine Abschreibung (Afa) auf das Gebäude geltend machen. Ebenso wenig hat der Eigentümer wegen der unentgeltlichen Überlassung Einnahmen aus dem Grundstück und kann deshalb ebenfalls weder Grundstückskosten noch eine Abschreibung geltend machen. Unter diesem Gesichtspunkt macht die Vereinbarung eines Nießbrauchrechts keinen Sinn.

Möchten Sie die steuerlichen Konsequenzen in der Vertragsgestaltung klarstellen, sollten Sie diese gegebenenfalls als Bedingung in die Urkunde aufnehmen und eine entsprechende Steuerklausel vereinbaren.

Welche Rolle spielt der Nießbrauch in der Wohnungseigentümergemeinschaft?

Verkaufen Sie Ihr Wohnungseigentum, hat die Bestellung eines Nießbrauchrecht keinen Einfluss auf das Stimmrecht des Erwerbers als neuer Wohnungseigentümer. Als Nießbraucher haben Sie selbst kein Stimmrecht und Sie auch nicht berechtigt, eventuelle Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft anzufechten.

Allerdings kann der Erwerber als Eigentümer im Einzelfall verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe Ihre Interessen als Nießbraucher zu berücksichtigen. Er kann Ihnen für die Wohnungseigentümerversammlung auch eine Stimmrechtsvollmacht erteilen. Der Umfang dieser Pflichten hängt davon ab, wie Sie die Kosten für die Unterhaltung der Immobilie untereinander vereinbart haben. Sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft Beschlüsse fasst, die Sie als Nießbraucher auch rechtlich betreffen, müssen Sie zustimmen. So muss die Wohnungseigentümergemeinschaft Ihre Zustimmung einholen, wenn es um Vereinbarungen geht, die Sondernutzungsrechte begründen, ändern, übertragen oder aufheben (z.B. Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum).

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Wie wird das Nießbrauchrecht vereinbart?

Das Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Die mündliche Vereinbarung und eine privatschriftliche Vereinbarung sind zwar moralisch verpflichtend, bleiben aber rechtlich gegenstandslos.

Wie lange besteht das Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht erlischt mit Ablauf der vereinbarten Nutzungszeit oder mit dem Ableben des Nießbrauchberechtigten.

Welchen Einfluss hat das Nießbrauchrecht auf den Kaufpreis beim Immobilienverkauf?

Beim Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht muss der Erwerber akzeptieren, dass er die Immobilie nicht selbst nutzen kann. Daher ist der Wert des Nießbrauchs vom Verkehrswert der Immobilie abzuziehen. Aus der Differenz ergibt sich der Kaufpreis.

Beispiel

Sie sind 75 Jahre alt und verkaufen Ihr Haus. Der Verkehrswert beträgt 300.000 €. Die ortsübliche Miete beträgt 1.000 €. Der Jahresbeitrag der Miete wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, den das Bundesfinanzministerium jedes Jahr veröffentlicht. Der Vervielfältiger für eine 75-jährige weibliche Person beträgt aktuell 9,4 (Mann: 8,2 wegen einer geringeren unterstellten Lebenserwartung). Wenn Sie den Vervielfältiger mit dem Jahresmietertrag von 12.000 € multiplizieren, ergibt sich der Wert des Nießbrauchrechts in Höhe von etwa 113.000 €. Dieser Wert wird vom Verkehrswert abgezogen. Sie sollten also mit einem Kaufpreis von etwa 187.000 € kalkulieren. Grund für den geringeren Kaufpreis ist, dass Sie in Ihrer verbleibenden Lebenszeit voraussichtlich die Mieteinnahmen vereinnahmen werden und dieser wirtschaftliche Vorteil im Kaufpreis seinen Niederschlag findet.

Fazit

Ein Hausverkauf mit Nießbrauchrecht empfiehlt sich im Regelfall nur, wenn Sie ein Objekt vermieten und die Mieteinnahmen vereinnahmen wollen. Ist dies nicht der Fall, gibt es andere Optionen, bei denen Sie das Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben können.

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