Nutzen Sie das Vermögen, dass in Ihrer Immobilie steckt.
Der Verkauf mit Nießbrauchrecht kann älteren Immobilieneigentümern mehr finanzielle Möglichkeiten bieten. Wie es geht und welche und welche Alternativen es gibt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Das Nießbrauchrecht ist das Recht, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Verkaufen Sie Ihre Immobilie und behalten sich daran ein Nießbrauchrecht vor, sind Sie berechtigt, die Immobilie zu vermieten und die Mieten zu vereinnahmen. Genauso gut können Sie auch selbst darin wohnen und das Lebenslang, sofern Sie es nicht anders vereinbaren.
Das Nießbrauchrecht wird gerne zur Regelung der vorweggenommenen Erbfolge oder zur Sicherung der Altersversorgung eingesetzt.
Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben?
Wir sind Ihr Spezialist und Partner in Deutschland
Egal ob Sie sich bereits entschlossen haben, Ihr Haus zu verkaufen oder Fragen zum Verkauf und den verschiedenen Möglichkeiten haben. Wir beraten Sie und helfen Ihnen gerne.
Unverbindliche Zusammenarbeit anfragen
Sind Sie Eigentümer einer Wohnung, eines Mehrfamilienhauses oder auch eines Einfamilienhauses, können Sie Ihre Immobilie verkaufen und sich ein Nießbrauchrecht vorbehalten (§§ 1030 ff. BGB). Soweit das Objekt vermietet ist, fließen Ihnen die Mieteinnahmen zu. Sie sind berechtigt, das Grundstück in Besitz zu nehmen und sämtliche Nutzungen daraus zu ziehen. Sie dürfen das Grundstück selbst bewohnen, vermieten, verpachten und selbst bewirtschaften.
Sie sind Eigentümer eines Zweifamilienhauses und haben das Haus bislang allein bewohnt. Da Sie das Haus zu Lebzeiten verkaufen möchten, verkaufen Sie das Haus an Ihren Sohn. Ihr Sohn zieht in die Wohnung im Erdgeschoss ein. Die Wohnung im Obergeschoss vermieten Sie und vereinnahmen dafür aufgrund der Vereinbarung eines Nießbrauchrechts die Miete. Mit der Miete bessern Sie Ihre Rente auf.
Der Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht ist auch bei gewerblichen Objekten eine gute Option, zum Beispiel, wenn Sie Ihre Wohnung mit Nießbrauch verkaufen möchten. Sie übertragen die Verantwortung für das Objekt auf den Erwerber, beziehen aber weiterhin die Mieteinnahmen. Sind Sie im fortgeschrittenen Alter, kann der Verkauf des Objekts eine Entlastung darstellen.
Das Nießbrauchrecht ist nicht auf eine andere Person übertragbar. Sie können die Ausübung aber einer anderen Person überlassen, es sei denn, Sie haben die Überlassung vertraglich ausgeschlossen. Auch können einzelne Nutzungen, unter anderem die Vermietung oder Verpachtung, ausgeschlossen werden. Das Nießbrauchrecht erlischt mit Ihrem Tod als Nießbraucher. Sie können das Recht nicht vererben.
Beim Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht muss der Erwerber akzeptieren, dass er die Immobilie nicht selbst nutzen kann. Daher ist der Wert des Nießbrauchs vom Verkehrswert der Immobilie abzuziehen. Aus der Differenz ergibt sich der Kaufpreis.
Die Formel für die Berechnung des Nießbrauchrechts ist beinahe identisch mit der, des Wohnrechts. Nur im Detail unterscheidet sich die Berechnung.
Wert des Wohnrechts = Jahreskaltmiete x Kapitalwert (Vervielfältiger)
Kaufpreis = Verkehrswert der Immobilie – Wert des Wohnrechts
Den Vervielfältiger, auch Kapitalwert genannt, finden Sie beim Bundesfinanzministerium. Die Jahreskaltmiete berechnen Sie, in dem Sie die ortsübliche Kaltmiete laut Mietspiegel mit der Größe Ihrer Immobilie in Quadratmetern multiplizieren.
Herr Müller (70 Jahre) hat seine Eigentumswohnung mit Wohnrecht verkauft. Die Jahreskaltmiete für die Wohnung beträgt 12.000 Euro. Laut den statistischen Daten des Bundesamts beträgt seine Lebenswertung 14,15 Jahre und es der Kapitalwert für diese Lebenserwartung auf 9,924 festgelegt.
Der Wert des Nießbrauchrechts berechnet sich also wie folgt: 12.000 € x 9,924 = 119.088 Euro. Der marktübliche Verkaufspreis seiner Wohnung lag bei 300.000 €. Er hat also eine Kaufpreiszahlung von 180.000 €, sowie die Eintragung des lebenslangen Wohnrechts nach dem Verkauf erhalten.
Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?
Informationsmaterial zur Immobilienrente erhalten
Der entscheidende Unterschied zwischen dem Wohnrecht und dem Nießbrauchrecht liegt darin, dass beim Nießbrauchrecht auch die Einkünfte aus der Immobilie bezogen werden dürfen, während das Wohnrecht lediglich das Recht gewährt, in der Immobilie zu wohnen.
Es handelt sich jedoch um ein komplexes Thema – rechtlich und steuerlich. Deshalb haben wir einen ganzen Artikel zu den Unterschieden zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht geschrieben haben.
Auch über den Hausverkauf mit Wohnrecht erfahren Sie mehr in unserem Ratgeber.
Als Nießbraucher sind Sie gegenüber dem Eigentümer verpflichtet, das Grundstück ordnungsgemäß zu bewirtschaften und den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zu tragen (§§ 1036 ff BGB). Um Streitigkeiten in der Zukunft zu vermeiden, empfiehlt sich, den Zustand der Immobilie in einer Art Bestandsaufnahme oder gegebenenfalls durch einen Sachverständigen feststellen zu lassen. Als Nießbraucher sind Sie nicht berechtigt, die Immobilie umzugestalten oder wesentlich zu verändern.
Zu Instandsetzungsarbeiten sind Sie nur verpflichtet, wenn diese zur gewöhnlichen Unterhaltung des Grundstücks erforderlich sind. Die auf dem Grundstück wohnenden wiederkehrenden öffentlichen Lasten wie Grundsteuer, Kanalgebühren, Müllabfuhr u.ä. zahlen Sie. Auch die Gebäudeversicherung geht regelmäßig zu Ihren Lasten.
Vereinnahmen Sie die Mieteinnahmen, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie müssen die Mieteinnahmen in Ihrer Einkommensteuererklärung deklarieren. Alle mit der Vermietung einhergehenden Werbungskosten dürfen Sie steuerlich geltend machen. Die jährliche Steuererklärung kann einen gewissen Aufwand darstellen.
Bewohnen Sie das Objekt selbst oder überlassen Sie es unentgeltlich an einen Dritten (z.B. Ihr Kind), entsteht für Sie keine Steuerpflicht, da Sie keine Einnahmen aus dem Grundstück haben. Sie können deshalb weder die Ihnen obliegenden Aufwendungen noch eine Abschreibung (Afa) auf das Gebäude geltend machen. Ebenso wenig hat der Eigentümer wegen der unentgeltlichen Überlassung Einnahmen aus dem Grundstück und kann deshalb ebenfalls weder Grundstückskosten noch eine Abschreibung geltend machen. Unter diesem Gesichtspunkt macht die Vereinbarung eines Nießbrauchrechts keinen Sinn.
Möchten Sie die steuerlichen Konsequenzen in der Vertragsgestaltung klarstellen, sollten Sie diese gegebenenfalls als Bedingung in die Urkunde aufnehmen und eine entsprechende Steuerklausel vereinbaren.
Verkaufen Sie Ihr Wohnungseigentum, hat die Bestellung eines Nießbrauchrecht keinen Einfluss auf das Stimmrecht des Erwerbers als neuer Wohnungseigentümer. Als Nießbraucher haben Sie selbst kein Stimmrecht und Sie auch nicht berechtigt, eventuelle Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft anzufechten.
Allerdings kann der Erwerber als Eigentümer im Einzelfall verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe Ihre Interessen als Nießbraucher zu berücksichtigen. Er kann Ihnen für die Wohnungseigentümerversammlung auch eine Stimmrechtsvollmacht erteilen. Der Umfang dieser Pflichten hängt davon ab, wie Sie die Kosten für die Unterhaltung der Immobilie untereinander vereinbart haben. Sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft Beschlüsse fasst, die Sie als Nießbraucher auch rechtlich betreffen, müssen Sie zustimmen. So muss die Wohnungseigentümergemeinschaft Ihre Zustimmung einholen, wenn es um Vereinbarungen geht, die Sondernutzungsrechte begründen, ändern, übertragen oder aufheben (z.B. Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum).
Das Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Die mündliche Vereinbarung und eine privatschriftliche Vereinbarung sind zwar moralisch verpflichtend, bleiben aber rechtlich gegenstandslos.
Das Nießbrauchrecht erlischt mit Ablauf der vereinbarten Nutzungszeit oder mit dem Ableben des Nießbrauchsberechtigtem.
Ein Hausverkauf mit Nießbrauchrecht empfiehlt sich im Regelfall nur, wenn Sie ein Objekt vermieten und die Mieteinnahmen vereinnahmen wollen. Ist dies nicht der Fall, gibt es andere Optionen, bei denen Sie das Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben können.
Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben?
Wir sind Ihr Spezialist und Partner in Deutschland
Egal ob Sie sich bereits entschlossen haben, Ihr Haus zu verkaufen oder Fragen zum Verkauf und den verschiedenen Möglichkeiten haben. Wir beraten Sie und helfen Ihnen gerne.
Unverbindliche Zusammenarbeit anfragen
Sie wollen Ihr Haus verkaufen und wohnen bleiben?
Erfahren Sie mehr über die unterschiedlichen Verkaufsmodelle
