Grundsätzlich ist es möglich, ein Haus trotz Mieter zu verkaufen. Wichtig dabei ist, dass der Kauf nicht die Miete bricht.
Alles Weitere, sowie Sonderfälle und Ausnahmen, finden Sie in unserem Ratgeber.
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Ihrer Immobilie
Ein Hausverkauf kann aus unterschiedlichen Gründen und Gegebenheiten stattfinden und durchgeführt werden. Befindet sich das Haus dabei in einem vermieteten Zustand, dann gilt es einige Besonderheiten, Hinweise und rechtliches zu beachten, die für den Verkauf ausschlaggebend sind und den Verkauf der vermieteten Immobilie erfolgreich absolvieren.
Als Immobilienmakler aus Berlin unterstützen wir Sie sehr gerne bei dem Verkauf Ihres vermieteten Hauses. Ein Immobilienverkauf ist für unerfahrene Verkäufer oft sehr zeit- und energieaufwendig. Neben den anfallenden Kosten, zum Beispiel für die Unterlagenbeschaffung, müssen Sie auch viel eigene Zeit und nerven aufwenden um den Verkauf Ihres Hauses vorzubereiten und durchzuführen. Zusätzlich erzielen Sie mit einem Makler häufig höhere Verkaufspreise. Deshalb empfehlen wir Eigentümern Ihre Immobilie mithilfe eines erfahrenen und professionellen Maklers erfolgreich zu verkaufen. Das erspart Ihnen Zeit und Nerven und der Verkaufsprozess erfolgt professionell. Von der Beschaffung, über die Vermarktung, bis hin zur Koordinierung von Besichtigungen.
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Vor dem Verkauf Ihres vermieteten Hauses stellen sich einige Fragen. Sollten Sie Ihre Haus vermietet oder unvermietet verkaufen? Welcher Preis ist der richtige? Wann sollte ich verkaufen? Diese Fragen lassen sich nur individuell beantworten, jedoch hängt die Strategie und Vermarktung vor allem von der Käufergruppe ab. Für einen Kapitalanleger sind andere Dinge wichtig, als für eine Privatperson. Deshalb sollten Sie sich schon vor dem Verkauf Gedanken machen, an wen Sie verkaufen möchten.
Damit sich geeignete Interessenten finden, sollten Sie also die passende Verkaufsstrategie wählen und an die jeweiligen Umstände und Besonderheiten Ihres Hauses anpassen. Wir, als Berliner Immobilienmakler, beraten Sie gerne und beantworten Ihre Fragen kostenlos, fundiert und persönlich und natürlich helfen wir Ihnen auch gerne beim Verkauf. Kontaktieren Sie uns einfach.
Bevor Sie mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beginnen, könnten Sie den bisherigen Mieter Ihres Hauses ansprechen. Neben potenziellen Käufern kann der Mieter Interesse an dem Haus haben und es erwerben wollen. Da der Mieter das bereits bewohnt kann es gut sein, dass eine emotionale Bindung zu dem Haus entstanden ist, welches sein Interesse weiter steigert. Möchten Sie als Eigentümer Ihr vermietetes Haus verkaufen, dann fragen Sie zuerst Ihren Mieter, ob bei Ihm Interesse an einem Hauskauf besteht. Zwar müssen dabei einige Vorraussetzungen erfüllt werden. Wenn diese Vorraussetzungen aber erfüllt sind, können Sie sich mit dem Verkauf an den Mieter viel Zeit und Arbeit sparen.
Der Mieter sollte:
Potenzielle Käufer eines vermieteten Einfamilienhauses sind häufig Privatpersonen, die das Haus gerne selbst nutzen und darin wohnen möchten. Da diese in ein vermietetes Haus nicht direkt nach dem Kauf einziehen können, weil der Kauf nicht die Miete bricht, entsteht für die neuen Eigentümer eine Wartezeit in Folge der Eigenbedarfskündigung.
Sie suchen also Privatpersonen die perspektivisch aber nicht unmittelbar umziehen wollen. Das könnte zum Beispiel eine Junge Familie sein, die zwar mehr Platz benötigt, aber noch nicht dringend.
Auch für Kapitalanleger sind vermietete Häuser von Interesse, da Sie Rendite erwarten lassen. Besonders in und um Ballungsgebieten treffen Sie auf einen guten Nachfragemarkt. Wenn Sie zum Beispiel Ihre Immobilie in Berlin verkaufen wollen, haben Sie gute Chancen beim Verkauf an einen Kapitalanleger.
Steht ein Haus sehr lange oder sogar dauerhaft leer, oder ist es auf Grund seines Zustands nur noch schwer zu vermieten, dann ist es für Kapitalanleger nicht wirklich interessant. Kapitalanleger sind vor allem an der erzielbaren Rendite interessiert und wollen in den meisten Fällen selbst keine Hand mehr anlegen.
| Kriterien | Kapitalanleger | Selbstnutzer |
|---|---|---|
| Mietdauer | eher unwichtig | Jung (<5 Jahre) |
| Mieteinnahmen | Ortsüblich oder höher | unwichtig |
| Mieter | Solvent, zahlungswillig | zuverlässig, gepflegt |
| Mietvertrag | Langfristig, Aussicht auf Steigerung (Staffelmiete, Indexmiete) |
unwichtig |
| Lage | Gute ÖPVN Anbindung & Mikrolage | Situationsabhängig |
| Zustand | Mängelfrei, renoviert | eher unwichtig |
| Ausstattung | zufriedenstellende Küche & Bad, Besenrein | Situationsabhängig |
Die Wertermittlung einer vermieteten Immobilie hängt ebenso wie bei einem nicht vermieteten Haus, einer Wohnung oder eines Grundstückes von verschiedenen Faktoren ab, die anhand verschiedener Verfahren ermittelt werden.
Allerdings gibt es Differenzierungen zwischen einem vermieteten und einem freien Haus. Der Verkaufspreis eines vermieteten Hauses liegt oft um rund 20% unter dem Verkaufspreis eines nicht vermieteten Hauses. Der Grund dafür ist, dass die neuen Eigentümer nicht direkt nach Vertragsunterzeichnung in das Haus einziehen können, da der Mietvertrag noch besteht. Die Eigentümer würden den bestehenden Mietvertrag übernehmen und sind die neuen Vermieter des Hauses.
Je nach Haus und dem Mietverhältnis, kann es aber auch möglich sein, Ihr vermietetes Haus zu ortsüblichen Preisen zu veräußern.
Als Verkäufer sollten Sie damit rechnen, dass der Verkaufspreis Ihrer vermieteten Immobilie im Vergleich geringer ausfällt. Mit der richtigen Strategie und der Unterstützung eines professionellen Maklers muss das aber nicht der Fall sein.
Bei dem Verkauf eines vermieteten Hauses darf der Verkäufer den Mietvertrag nicht auflösen, um die Verkaufschancen zu erhöhen und schneller einen Kaufinteressenten zu bekommen bzw. einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Denn wie auch bei vermieteten Wohnungen, bricht ein Immobilienverkauf nicht die Miete. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag.
Der Mietvertrag kann erst aufgelöst werden, wenn der Eigentümer an dem Haus Eigenbedarf anmeldet und somit das Mietverhältnis kündigt.
Dazu muss dieser allerdings festgelegte Kündigungsfristen einhalten und ein berechtigtes Interesse für den Eigenbedarf nachweisen. Ein berechtigtes Interesse könnte beispielsweise sein, dass der Eigentümer aufgrund von Familienzuwachs mit seiner Familie in dem Haus wohnen möchte.
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Unser Tipp:
Informieren Sie Ihren Mieter umgehend darüber, dass Sie vorhaben, das Haus zu verkaufen. In den meisten Fällen lassen sich dadurch in gegenseitigem Einvernehmen Lösungen finden, die für beide Seiten optimal sind. Vielleicht möchte der Mieter das Haus übernehmen und kaufen. In diesem Fall würde sich der Verkaufsprozess vereinfachen.
Möchten Sie das vermietete Haus unbedingt unvermietet verkaufen, dann könnten Sie Ihrem Mieter einen Auflösungsvertrag mit einer Auszugsprämie anbieten. Beachten dabei sollten Sie allerdings die gesetzlichen Grundlagen. Gemeinsam mit dem Mieter sollten Sie eine Frist bestimmen, innerhalb dieser der Mieter ausziehen sollte. Eine Auszugsprämie stellt für Mieter eine reizvolle Lösung dar, vor dem Verkauf in ein anderes Haus oder eine Wohnung zu ziehen. Für Verkäufer bedeutet eine Auszugsprämie zusätzliche Kosten.
In unserem Beitrag zu dem Thema „vermietete Wohnung verkaufen“ erklären wir, was es mit dem Vorkaufsrecht bei vermieteten Immobilien auf sich hat. Das Vorkaufsrecht gibt dem Mieter einer Wohnung die Möglichkeit, in den Kaufvertrag einzutreten. Dies gilt allerdings nur, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll.
Bei dem Verkauf eines vermieteten Hauses gilt das Vorkaufsrecht nicht!
Bei einer vermieteten Immobilie sollten in einem Kaufvertrag einige Besonderheiten zusätzlich vermerkt werden. Deutlich vermerkt in einem Kaufvertrag sollten die Rechte und Pflichten aus dem bereits bestehenden Mietvertrag und es sollte dargestellt werden, dass es sich um eine vermietete Immobilie handelt.
In dem Kaufvertrag sollten auch Vereinbarungen mit dem Mieter beinhaltet sein, wie beispielsweise Informationen zu Mietzahlungen, Betriebskosten und die Höhe der Kaution.
Verschiedene allgemeine Unterlagen sind für jeden Immobilienverkauf jeglicher Art relevant. Bei einem Verkauf eines vermieteten Hauses sollten auch zusätzliche Unterlagen beschafft werden, die für mögliche Käufer interessant sind und auch für den Verkauf und den Vertragsabschluss erforderlich sind.
Unsere Empfehlung:
Holen Sie sich als Verkäufer eines vermieteten Hauses Unterstützung von einem professionellen Immobilienmakler. Denn der Verkauf von vermieteten Immobilien erweist sich meist als komplexer, im Gegensatz zu freien Immobilien. Ein Makler kennt das Mietrecht und kann fundiert den Wert des Objektes ermitteln und für Sie den bestmöglichen Angebots- und Verkaufspreis bestimmen.
Als Immobilienmakler stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns einfach bei Fragen und Anliegen rund um den Verkauf und Kauf von Immobilien.
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