Haus verkaufen trotz Kredit

Wer sich den Traum vom Eigenheim verwirklicht hat, hat dafür in der Regel ein langfristiges Bankdarlehen aufgenommen, welches als Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Denn nur die wenigsten Eigentümer verfügen beim Bau oder Kauf Ihres Hauses, Grundstücks oder der Eigentumswohnung über das notwendige Kapital um die Immobilie bar bezahlen zu können.

Doch bei einem langfristigen Kredit, der häufig eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren aufweist, weiß niemand, ob dieser auch eingehalten werden kann.

Es gibt viele Gründe, die zum vorzeitigen und nicht geplanten Verkauf des Eigenheims führen können. Vom berufsbedingten Umzug, über die Scheidung bis hin zum Todesfall.

Aber können Sie Ihre Immobilie trotz laufendem Kredit kündigen und welche Möglichkeiten haben Sie? Wenn Sie Ihr Haus trotz Kredit verkaufen möchten, sind Sie hier genau richtig.

Ist der Hausverkauf bei laufendem Kredit möglich?

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und haben Sorge, dass die Bank sich dem Hausverkauf entgegenstellt, weil Sie Ihren Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt haben und zur Sicherung des Darlehens eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist?

Keine Sorge: Sie können Ihr Haus jederzeit verkaufen – trotz Kredit.

Ein noch nicht vollständig abbezahlter Kredit als Möglichkeit der Finanzierung des Eigenheims und eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld sind keine Hindernisse, die dem Hausverkauf entgegenstehen.

Sie haben es selbst in der Hand, den Verkauf Ihrer Immobilien vorzubereiten und Verzögerungen zu vermeiden und Ihre Immobilie wieder zu verkaufen. Dafür haben Sie verschiedene Möglichkeiten, die wir Ihnen hier vorstellen möchten.

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Wann ist es sinnvoll, ein finanziertes Haus zu verkaufen?

Vor allem, wenn sich die Umstände anders entwickeln, als geplant, kann es nötig oder sinnvoll sein, eine Immobilie zu verkaufen, obwohl diese noch nicht vollständig abbezahlt ist.

So kann sich die familiäre oder wirtschaftliche Situation unerwartet ändern. Der berufsbedingte Umzug, das Ableben eines geliebten Familienmitglieds oder die Trennung vom Partner sind nur einige Gründe, die den vorzeitigen Verkauf des Eigenheims bedingen können. Aber auch positive Gründe bilden häufiger die Ursache für einen vorzeitigen Verkauf. So kann zum Beispiel auch die geplante Familie größer werden, als erwartet und erfordert somit eine wohnliche Vergrößerung.

Wenn sich beispielsweise die finanzielle Situation ändert, ist es häufig sinnvoll oder sogar nötig das Haus oder die Eigentumswohnung zu verkaufen.

Bei einem laufendem Kredit ergeben sich in diesen Fällen zwar oft Herausforderungen, diese lassen sich jedoch überwinden und es ist trotz einer laufenden Finanzierung möglich, das eigene Haus zu verkaufen.

Ob der Verkauf der eigenen Immobilie, egal ob Wohnung oder Haus, sinnvoll ist, können nur Sie als Eigentümer entscheiden. Dabei können Sie zwischen verschiedenen Möglichkeiten wählen. Wenn der Verkauf jedoch nötig ist, raten wir Ihnen sich vorab ausführlich beraten und den Verkauf professionell begleiten zu lassen.

Als Immobilienmakler aus Berlin stehen wir Ihnen dabei sehr gerne zur Verfügung.

Welche Möglichkeiten haben Sie bei einem vorzeitigen Verkauf?

Wenn Sie den Kaufpreis für Ihre Immobilie beim Kauf über ein Bankdarlehen oder Kredit finanziert haben, hat sich die Bank zur Sicherung des Darlehens eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Diese Grundschuld beschreibt die finanzielle Belastung der Immobilie. Ihr Haus oder Ihre Wohnung ist dann mit einer sogenannten Grundschuld belastet.

Genauso ist es, wenn Sie das ursprüngliche Darlehen vielleicht vollständig abbezahlt und danach Ihre insoweit lastenfrei gewordene Immobilie später noch einmal mit einer Grundschuld belastet haben, um damit ein weiteres Darlehen abzusichern.

Auf jeden Fall ist es so, dass Sie offenbar im Grundbuch noch eine Grundschuld eingetragen und einen mit der Grundschuld abgesicherten Kredit noch nicht vollständig an die Bank getilgt haben. Das Grundbuch ist also noch nicht lastenfrei.

Wenn Sie Ihre Immobilie jetzt verkaufen wollen, bieten sich Ihnen mehrere Möglichkeiten.

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1. Möglichkeit: Grundbuch lastenfrei stellen – Hypothekenkredit kündigen und ggf. Vorfälligkeitsentschädigung zahlen

Sofern Sie bei Ihrem Darlehensvertrag einen Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit (z.B. fünf, zehn oder fünfzehn Jahre) festgeschrieben haben (Zinsfestschreibung), können Sie den Vertrag vorzeitig vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. Als ein solches berechtigtes Interesse zählt auch der Verkauf von Immobilien. Das Gesetz erkennt ausdrücklich an, dass Sie ein besonderes Interesse an einer Kündigung haben, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten (§ 490 Abs. II BGB).

Voraussetzung ist, dass seit dem Empfang des Darlehens wenigstens sechs Monate abgelaufen sind und Sie eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.

Wenn Sie also zum Beispiel zum 28. Dezember 2017 kündigen, wird die Kündigung zum 28. März 2018 wirksam. Zum Ausgleich dafür, dass Sie den laufenden Darlehensvertrag mit der Bank vorzeitig niederlegen, gesteht das Gesetz der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu (§ 490 Abs. II BGB). Oft wird die Kündigung auch schon zu einem früheren Zeitpunkt anerkannt.

Wenn Sie den Darlehensvertrag aber dann wegen des anstehenden Verkaufs vorzeitig vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung kündigen, werden Sie vertragsbrüchig. Da die Bank die Kündigung vom Kreditnehmer aber anerkennen muss, hat sie wenigstens Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Bank kann damit den Zinsschaden geltend machen, der dadurch entsteht, dass Sie den Darlehensvertrag vorzeitig kündigen und nicht bis zum Ablauf der Zinsbindung fortführen.

Bei einem frühzeitigen Austritt aus dem Darlehensvertrag müssen Sie also in den meisten fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bezahlen.

Hinweis von immoeinfach:

Im Regelfall können Sie 10 Jahre nach dem Vertragsabschluss, eines Darlehensvertrags mit Zinsbindung, auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

Sie können Ihre Immobilie also ohne Probleme verkaufen, wenn Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bezahlen. Dies kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn die Immobilie über die Zeit einen deutlichen Wertzuwachs erfahren hat und die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung deshalb immer noch wirtschaftlich ist.

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Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Entschädigung richtet sich nach dem Zinsniveau. Haben Sie beispielsweise einen Zinssatz von 3,0 % vereinbart und kann die Bank nach Ihrer Kündigung das Geld nur zu 2,5 % an einen neuen Darlehensnehmer verleihen, hat die Bank einen Zinsschaden von 0,5 %. Auf die vereinbarte Restlaufzeit der Zinsbindung hochgerechnet, ergibt sich der Zinsschaden der Bank. Umgekehrt hat die Bank keinen Zinsschaden, wenn sie das Geld z.B. zu 4 % wieder verleihen könnte. Sie hätte sogar einen Zinsvorteil, an dem Sie allerdings nicht profitieren. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ist, muss im Einzelfall konkret ausgerechnet werden. Hier gibt es oft Ansatzpunkte für Fehlberechnungen.

Wie hoch diese Kosten ausfallen, können Sie schon vorab, wenn auch nur ungefähr, mit einem Zinsschadenrechner online ausrechnen. Maßgeblich ist zum Schluss jedoch die endgültige Berechnung der Bank.

Grundbuch lastenfrei stellen – Wie funktioniert es?

Wenn Sie jetzt die Immobilie verkaufen wollen, müssen Sie dafür sorgen, dass Sie dem Erwerber die Immobilie lastenfrei übertragen können. Dazu muss die Bank eine Löschungsbewilligung erteilen. Mit der Löschungsbewilligung stimmt die Bank zu, dass die zu Ihrer Sicherheit im Grundbuch eingetragene Grundschuld gelöscht wird. Dabei ist das Interesse der Bank zu berücksichtigen. Das Problem ist nur dadurch zu lösen, dass Sie den Kredit an Ihre Bank zurückzahlen und die Bank im Gegenzug auf die Grundschuld verzichtet und die Löschungsbewilligung erteilt. Dann wird das Grundbuch lastenfrei und Sie können es dem Erwerber übertragen, ohne dass an der Immobilie Rechte Dritter bestehen.

Sie müssen möglichst vorab klären, ob und unter welchen Voraussetzungen die Bank auf die eingetragene Grundschuld verzichten wird. Im Regelfall ist dies, trotz der Vorfälligkeitsentschädigung, kein Problem, da Sie für Ihre Immobilie vom Erwerber den Kaufpreis erhalten und damit liquide sind, um das laufende Darlehen Ihrer Bank zurückzuzahlen.

Die Bank wird im Regelfall dem Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, die Löschungsbewilligung übersenden und diese mit der Auflage verbinden, dass der Notar die Löschungsbewilligung nur dann dem Grundbuch vorlegen darf, wenn das Darlehen aus dem Kaufpreis an die Bank zurückgezahlt wird. Die Bank erhält also aus dem Kaufpreis Ihr Geld, während Sie die Lastenfreiheit des Grundbuchs herbeiführen.

2. Möglichkeit: Laufendes Darlehen an den Erwerber übertragen

Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung in einigen Fällen umgehen. Eine Möglichkeit besteht darin, die laufende Finanzierung auf den Käufer zu übertragen. Dazu benötigen Sie die Zustimmung der Bank. Für Sie als Verkäufer entfällt in diesem Fall die Vorfälligkeitsentschädigung und der Käufer führt den Vertrag zu gleichen Konditionen wie Sie weiter.

Sie brauchen die eingetragene Grundschuld also nicht unbedingt zur Löschung zu bringen. Eventuell ist der Käufer daran interessiert, diese eingetragene Belastung zu übernehmen und als Sicherheit für das Darlehen zu verwenden, welcher dieser zur Finanzierung des Kaufpreises bei einer Bank aufnehmen muss. In diesem Fall können Sie die Grundschuld an den Erwerber abtreten.

Die Abtretung muss notariell beurkundet werden. Sie sparen damit auch die Gebühren für die Löschung, während sich für den Erwerber die Gebühren für die relativ aufwendige Neubestellung der Grundschuld erübrigen.

Es ist auch möglich, dass der Erwerber die gesicherte Restschuld in Anrechnung auf den Kaufpreis übernimmt, wenn dieser Ihr Haus oder Ihre Wohnung kaufen möchte. Letztlich kommt es darauf an, welches Interesse der Erwerber hat, der Ihre Immobilie kaufen möchte. Ein Hausverkauf bzw. der Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks ist also trotz Kredit realisierbar. Vereinbaren lässt sich vieles.

Als Berliner Makler beantworten wir gerne Ihre Fragen rund um das Thema Hausverkauf und unterstützen Käufer ebenfalls auch gerne bei dem Kauf von Immobilien, ob als Eigentumswohnung oder Haus. Wir beraten Sie diesbezüglich kompetent und ausführlich.

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3. Möglichkeit: Kredit auf die Neufinanzierung übertragen

In einigen Fällen ist es möglich, den laufenden Vertrag auf die neue Finanzierung zu übertragen. Auch hier entsteht keine Vorfälligkeitsentschädigung. Unter Umständen können hier jedoch andere Kosten anfallen.

Im Urteil des Bundesgerichtshof (Aktenzeichen XI ZR 398/02) wurde entschieden, dass der Austausch von Sicherheiten für die Bank zumutbar ist, wenn das Risiko eines Kreditausfalls durch die neue Sicherheit genauso gut abgesichert ist, wie durch die vorherige. So kann sich die Bank nicht mehr auf das “schutzwürdige Eigeninteresse” berufen und die vollständige Ablösung des Kredites fordern, mit der auch die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung einhergeht. Hierfür müssen jedoch mehrere Bedingungen erfüllt werden:

  1. Der Tausch der Sicherheiten muss für die Bank kostenfrei sein. Eventuell anfallende Kosten müssen also vom Eigentümer übernommen werden.
  2. Es muss ein berechtigtes Interesse vom Eigentümer nachweisbar sein und die eventuell anfallenden Verwaltungskosten der Bank, müssen übernommen werden.

Auch wenn diese Möglichkeit unter Umständen mit Kosten verbunden ist, kann diese Möglichkeit dennoch Sinn ergeben, wenn Sie zum Beispiel in ein Haus mit ähnlichem Wert, aber in einer anderen Region umziehen. Sie können die zu finanzierenden Immobilien also “tauschen”. Hierbei wird dann die alte Immobilie aus dem Grundbuch gelöscht und die neue als Sicherheit für Ihren Kredit eingetragen. Oder einfach ausgedrückt. Sie verkaufen Ihre Immobilie und kaufen eine neue – Dabei übertragen Sie den vorhandenen Kredit. 

Fazit: Wann lohnt sich der Hausverkauf trotz Verbindlichkeit?

Wann und ob es sich lohnt, Ihre Immobilie wieder zu verkaufen, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Wenn die Zinsbindungsfrist nur noch eine kurze Zeit besteht und das Darlehen nach Ablauf regulär gekündigt werden kann, lohnt es sich mit dem Verkauf der Immobilie zu warten, da Sie so keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.

Wenn Sie keinen dringenden Grund für den Verkauf haben, die Zinsbindungsfrist jedoch noch lange besteht und die Immobilie einen Wertzuwachs erfahren hat, kann es sinnhaft, die Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen oder den Kredit zu übertragen.

Wenn der Verkauf dringend ist, da sich Ihre finanzielle Situation verändert hat, kann es sinnvoll sein und sich auch lohnen, die Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. Möchten oder müssen Sie umziehen, kann der Kredit auf Ihre neue Immobilie eventuell übertragen werden.

Sie sehen also: Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten für unterschiedliche Situationen.
Wir beraten Sie gerne und kostenfrei zum Hausverkauf bei laufendem Kredit und allen anderen Fragen rund um das Thema Haus- und Immobilienverkauf.

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