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Haus verkaufen und Wohnrecht erhalten

Das Wichtigste in Kürze:

Das Wohnrecht ist das Recht, in einem Haus zu wohnen. Dieses Recht berechtigt diejenige Person, zu deren Gunsten es vereinbart ist, eine Wohnung oder ein Haus persönlich zu nutzen. Das Wohnrecht kann an allen Räumen eines Hauses, an einzelnen Räumen oder auch nur an einem einzigen Raum bestellt werden. Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, können Sie ein Wohnrecht vereinbaren und trotz des Verkaufs in Ihrem Haus wohnen bleiben (§ 1093 BGB). Sie können dann einen definierten Zeitraum oder unbegrenzt weiter in Ihrem Haus wohnen bleiben, müssen aber einen deutlichen Abstrich beim Verkaufspreis Ihrer Immobilie hinnehmen.

Wir beraten Sie gerne ausführlich und kostenlos zu einem Verkauf mit Wohnrecht und den Alternativen.

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Die Vor- und Nachteile, wenn Sie Ihr Haus verkaufen und weiter darin wohnen möchten

Die Vorteile für Verkäufer:

  • Beim Verkauf mit Wohnrecht verkaufen Sie Ihr Haus und können trotzdem in Ihrem Haus wohnen bleiben. Sie brauchen Ihre gewohnte Umgebung nicht zu verlassen.
  • Sie können das Wohnrecht lebenslang oder nur so lange vereinbaren, bis Sie ins Alters- oder Pflegeheim umziehen.
  • Das Wohnrecht kann durch einen Gläubiger nicht gepfändet werden.
  • Sie haben eine sichere Rechtsposition.
  • Sie entledigen sich der Verantwortung für die Instandhaltung und Instandsetzung des Hauses.

Die Nachteile für Sie als Verkäufer:

  • Der Verkaufspreis einer Immobilie mit vereinbartem Wohnrecht ist geringer als beim Verkauf ohne, da der Erwerber das Haus nicht oder nur eingeschränkt für sich selbst nutzen kann.
  • Das Wohnrecht ist nicht auf Dritte übertragbar und auch nicht vererblich.
  • Ihr gemeinsam mit Ihrem Ehepartner begründetes Wohnrecht erlischt, wenn Sie sich scheiden lassen und aus der Immobilie ausziehen.
  • Sofern Sie die Immobilie nicht an Angehörige verkaufen, kann es schwierig sein einen Erwerber zu finden, der das Objekt kauft und ein Wohnrecht akzeptiert.

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Wie funktioniert der Verkauf mit Wohnrecht?

Bei einem Verkauf mit Wohnrecht, gibt es einige Punkte, die sich vom normalen Verkaufsprozess unterscheiden.

Die Immobilie wird auf dem klassischen Weg veräußert. Mit dem Eigentumsübergang der Immobilie geht jedoch die Eintragung eines Wohnrechts einher. Vor dem Verkauf wird der Wert des Wohnrechts vom Verkaufspreis der Immobilie abgezogen.

Wir beraten Sie gerne persönlich zu dem Hausverkauf mit Wohnrecht.

Haus verkaufen mit Wohnrecht Grafik Erklärung

Welche praktische Bedeutung das Wohnrecht?

Es ist eine gute Option, wenn Eltern das Wohnhaus der Familie an ein Kind übertragen möchten. Damit der Elternteil das Haus weiterhin nutzen kann und nicht in ein Pflegeheim umziehen muss, vereinbaren Elternteil und Kind im Kaufvertrag gerne ein Wohnrecht zugunsten des Elternteils. Dann kann das Kind einziehen, wenn die Eltern ausgezogen sind oder das Kind zieht bereits zu Lebzeiten mit ein und bewohnt das Haus gemeinsam mit den Eltern.

Die Vereinbarung kann zweckmäßig sein, wenn Sie nur noch für einen bestimmten Zeitraum lang in Ihrem Eigenheim wohnen möchten und davon ausgehen, dass Sie ab einem gewissen Lebensalter in ein Pflegeheim oder Altersheim umziehen werden. Sie sollten diese Perspektive jedoch genau planen und wissen, dass Sie zuverlässig einen Heimplatz bekommen.

Das Wohnrecht kann aber auch für einen fremden Erwerber, der als Kapitalanleger fungiert, interessant sein. Dieser kauft das Objekt zunächst und später, nach dem Ableben oder dem Ausziehen des Wohnrechtsinhabers kann er es selbst beziehen oder vermieten.

Das Wohnrecht hat einen wirtschaftlichen Wert nur für denjenigen, zu dessen Gunsten es bestellt ist. Da es nicht übertragbar ist, kommt ein Verkauf des Wohnrechts nicht in Betracht. Keine Bank wird das Wohnrecht beleihen, da das Recht nicht selbstständig verwertet werden kann.

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Wie bemisst sich der Kaufpreis beim Hausverkauf mit Wohnrecht?

Bleiben Sie nach dem Verkauf Ihres Hauses im Haus wohnen, hat das Haus nicht den Wert für den Erwerber, den das Haus hätte, wenn der Erwerber das Haus selbst nutzen könnte. Sie werden dem Erwerber zugestehen müssen, dass er für die Bewilligung eines Wohnrechts einen geringeren Kaufpreis bezahlt. Das Wohnrecht ist zu kapitalisieren. Grundlage für die Berechnung ist der Mietwert sowie ein Vervielfältiger, der Ihre Lebenserwartung berücksichtigt.

Zugleich begründen Sie aufseiten des Erwerbers das Interesse, Ihr Haus zu kaufen, weil er nicht den vollen marktüblichen Kaufpreis dafür bezahlen muss. Der Erwerber schont seine Liquidität. Will er den Kaufpreis finanzieren, muss er die Finanzierung nicht auf den vollen Verkehrswert abstellen und das Haus auch nicht voll belasten.

Unter diesen Voraussetzungen erweitern Sie den Interessentenkreis für Ihr Haus, da auch weniger zahlungskräftige Interessenten infrage kommen.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange besteht das Wohnrecht?

Das Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Wohnrechtsinhabers. Das Wohnrecht ist also nicht vererblich. Sie können das Wohnrecht aber auch für den Zeitraum vereinbaren, in dem Sie in dem Haus wohnen, sodass es erlischt, wenn Sie aus Altersgründen in ein Altersheim oder in ein Pflegeheim umziehen.

Worauf ist zu achten?

Das Wohnrecht sollte unbedingt im Grundbuch eingetragen sein. Dazu bedarf das Recht der notariellen Beurkundung. Die Eintragung erfolgt als „beschränkt persönliche Dienstbarkeit“ in Abteilung II des Grundbuchs.

In welcher Form sollten Sie das Wohnrecht vereinbaren?

Sie sollten sich also keinesfalls auf eine mündliche oder privatschriftliche Absprache mit dem Erwerber Ihres Hauses einlassen, dass Sie zeitlebens auch nach dem Verkauf in dem Haus wohnen dürfen. Eine solche Absprache ist rechtlich nicht verpflichtend. Nur die notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch sichern Ihr Wohnrecht zuverlässig ab.

Wie sicher ist das Wohnrecht?

Ist das Wohnrecht notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen, haben Sie eine sichere Rechtsposition. Allerdings ist das Wohnrecht nicht auf eine dritte Person übertragbar. Grund ist, dass Erwerber und Wohnrechtsinhaber oft gemeinsam in der Wohnung leben und verhindert werden soll, dass Sie Ihr Wohnrecht veräußern und eine vielleicht unliebsame dritte Person in die Wohnung einzieht. Sie können sich allerdings trotzdem ausdrücklich das Recht vorbehalten, die Ausübung des Wohnrechts einer anderen Person zu überlassen und die Wohnung auch an eine dritte Person vermieten. Voraussetzung dafür ist aber eine ausdrückliche Vereinbarung.

Kann das Wohnrecht gepfändet werden?

Da Sie das Wohnrecht nur persönlich nutzen können, kann ein Gläubiger Ihr Wohnrecht nicht pfänden. Würde ein Gläubiger pfänden wollen, müsste er die Möglichkeit haben, das Recht zu versteigern. Da die Übertragung des Wohnrechts auf Dritte aber ausgeschlossen ist, hätte eine Pfändung keinen Sinn.

Was passiert bei einer Scheidung?

Vereinbaren Sie das Wohnrecht auch zugunsten Ihres Ehepartners, erlischt das Wohnrecht regelmäßig, wenn Sie sich scheiden lassen und der Ehepartner aus der Wohnung auszieht und das Recht damit nicht mehr persönlich nutzen kann. Der Ehepartner könnte auf der Vereinbarung bestehen, dass das Wohnrecht nur gegen Zahlung einer Abfindung im Grundbuch gelöscht wird.

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Welchen Inhalt hat das Wohnrecht?

Das Wohnrecht beim Hausverkauf berechtigt Sie, das Haus persönlich in vollem Umfang zu nutzen. Sie können sich das Wohnrecht auch gemeinsam mit Ihrem Ehepartner einräumen lassen. Beschränkt sich Ihr Wohnrecht auf einzelne Räume, umfasst Ihr Nutzungsrecht auch die Nutzung aller dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen des Hauses (z.B. Kellerräume), sofern nichts anderes vereinbart ist. Außerdem sind Sie befugt, Familienangehörige sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Werden Sie also pflegebedürftig, dürfen Sie eine Pflegeperson bei sich aufnehmen und wohnen lassen.

Bestehen im Einzelfall Zweifel, beschränkt sich der Umfang Ihres Wohnrechts nach Ihren persönlichen Bedürfnissen (§ 1091 BGB). Da „persönliche Bedürfnisse“ ein interpretationsbedürftiger Begriff ist, sollten Sie die Details der Nutzung Ihres Wohnrechts möglichst klar regeln.

Wer ist für die Unterhaltung des Hauses verantwortlich?

Soweit Sie nichts individuell vereinbaren, tragen Sie beim Hausverkauf mit Wohnrecht, ähnlich wie ein Mieter, nur die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung des Hauses, insbesondere die Schönheitsreparaturen sowie die verbrauchsabhängigen Kosten für die Unterhaltung des Gebäudes. Instandhaltung und Instandsetzung obliegen normalerweise dem Erwerber.

Empfiehlt sich der Abschluss eines Mietvertrages?

Auch wenn Ihr Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist, empfiehlt sich zusätzlich der Abschluss eines Mietvertrages. Um Streitigkeiten wegen Unterhalts- und Renovierungsleistungen möglichst zu vermeiden, sollte das Wohnrecht auch mietvertraglich auf eine klare Grundlage gestellt werden. Kommt die Bestellung eines Wohnrechts nicht in Betracht, können Sie das Haus auch verkaufen und einfach nur als Mieter wohnen bleiben (Rückmietverkauf).

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