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Umkehrhypothek – Immobiliemit Grundschuld belasten

Das Wichtigste in Kürze:

Sie wohnen zwar in den eigenen Wänden, Ihr Einkommen oder Ihre Rente reichen aber nicht aus, Ihren Lebensunterhalt angemessen oder Ihre Lebensträume zu finanzieren. Verkaufen möchten Sie Ihre Immobilie aber nicht unbedingt. In dieser Situation scheint eine Umkehrhypothek ein interessanter Weg zu sein, um Ihre Immobilie zu Geld zu machen und dennoch darin wohnen zu bleiben. Lassen Sie uns darüber unterhalten, ob denn eine Umkehrhypothek wirklich der Weisheit letzter Schluss ist oder ob es eine bessere Alternative gibt.

Die Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek

Die Vorteile

  • Sie erhalten schnell Liquidität.
  • Sie haben keine monatlichen Belastungen.
  • Sie bleiben weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen.
  • Sie wissen Ihr Objekt gut verwertet, wenn Sie sterben und keine Erben hinterlassen.
  • Sie erhalten Geld allein aufgrund des Verkehrswertes Ihrer Immobilie, ohne dass es auf Ihre Kreditwürdigkeit ankommt.

Die Nachteile 

  • Die Umkehrhypothek ist eine teure Art der Liquiditätsbeschaffung. Aufgrund der Sicherheitsabschläge der Bank erhalten Sie weitaus weniger Geld, als es dem Verkehrswert Ihrer Immobilie entspricht.
  • Ist die Umkehrhypothek zeitlich befristet, riskieren Sie, ausziehen zu müssen, wenn Sie den Kredit nicht ablösen können.
  • Haben Sie Erben, gehen diese leer aus, wenn Sie Ratenzahlungen vereinbart oder einen Einmalbetrag verausgabt haben und keine Möglichkeit besteht, das Darlehen zu übernehmen oder abzulösen.
  • Es gibt nur wenige Angebote, so dass kaum Wettbewerb besteht und Sie wenig Vergleichsmöglichkeiten haben.

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Umkehrhypothek – Was ist das?

Sie kennen den üblichen Weg: Sie beantragen bei der Bank ein Darlehen und belasten zur Sicherheit der Bank Ihr Grundstück mit einer Hypothek oder einer Grundschuld. Das Darlehen zahlen Sie mit Zins und Tilgung regelmäßig zurück. Sie behalten Ihr Eigentum und sind nach Rückzahlung des Darlehens im Besitz einer unbelasteten Immobilie. Bei der Umkehrhypothek laufen die Dinge anders.

Auch die Umkehrhypothek schafft Liquidität. Sie bekommen von der Bank oder von einer Versicherung ein Darlehen. Das Darlehen wird in einem einmaligen Betrag oder in monatlichen Raten an Sie ausbezahlt. Zur Sicherheit des Darlehensgebers lassen Sie eine Grundschuld oder eine Hypothek auf Ihrer Immobilie im Grundbuch eintragen. Sie erhalten das Geld auf Ihr Konto und können darüber nach eigenem Ermessen verfügen.

Sie können die Umkehrhypothek zeitlich befristet vereinbaren oder auf Ihr Lebensende abstellen. Ist das Darlehen zeitlich befristet, müssen Sie den Betrag zuzüglich Zinsen nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit an die Bank zurückzahlen. Sind Sie dann nicht liquide oder finden Sie keine Anschlussfinanzierung, müssen Sie das Objekt verkaufen oder es der Bank überlassen und aus der Immobilie ausziehen. Die Bandbreite dessen, was Sie theoretisch vereinbaren können, ist groß, hängt aber davon ab, ob Sie eine Bank oder einen Anbieter finden, mit der Sie Detailregelungen verhandeln können.

Der Unterschied zum normalen Darlehen besteht darin, dass Sie bei der Umkehrhypothek keine monatliche Belastung haben. Sie zahlen weder Zinsen noch Tilgung. Vielmehr es so, dass Zinsen und Tilgungsraten dem Darlehensbetrag hinzugerechnet werden. Dadurch steigt Ihre Verschuldung ständig an. Erst dann, wenn Sie das Laufzeitende erreichen oder das Zeitliche segnen, wird das Darlehen bei der Bank abgelöst.

Die Bank wird nach Ihrem Ableben meist Eigentümer Ihrer Immobilie und hat das Recht, die Immobilie nach eigenem Ermessen zu verkaufen. Aus dem Verkaufserlös wird das Darlehen getilgt. Dabei ist klar, dass die Bank daran interessiert sein wird, einen möglichst hohen Verkaufserlös zu erzielen und dadurch einen möglichst hohen Gewinn einzufahren. Ist die Laufzeit befristet, müssen Sie eine Regelung vereinbart haben oder eine Lösung finden, wie das Darlehen getilgt wird.

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Welche Aspekte sprechen für eine Umkehrhypothek?

Eine Umkehrhypothek ermöglicht es, dass Sie Ihre Immobilie beleihen, sich Liquidität verschaffen und trotzdem darin wohnen bleiben. Sie haben kein Risiko, dass Sie allein wegen Ihres Alters bei der Bank keinen Kredit mehr bekommen. Ein normales Darlehen bekommen Sie bei einer Bank im Regelfall nämlich nur noch, wenn Sie das Darlehen noch zu Lebzeiten zurückzahlen können. Sind Sie im Rentenalter, können Sie diese Voraussetzung kaum noch erfüllen, auch wenn Sie aller Wahrscheinlichkeit nach 100 Jahre alt werden.

Welche Aspekte sprechen gegen eine Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek ist problematisch. Voraussetzung ist, dass Ihre Immobilie für diese Art der Liquiditätsbeschaffung überhaupt in Frage kommt. Gehen Sie davon aus, …

  • dass Ihre Immobilie einen Mindestverkehrswert (rechnen Sie mit 200.000 €) haben sollte,
  • sich in einer guten Wohnlage sowie
  • in einem guten baulichen Zustand befinden muss und
  • die Bank allenfalls bereit sein wird, das Objekt mit ca. 30 – 50 % zu beleihen.

Die Banken nehmen also erhebliche Sicherheitsabschläge vor. Gehen Sie davon aus, dass Sie bei Immobilien bis zu Verkehrswerten von ca. 500.000 € allenfalls mit monatlichen Zusatzrenten im unteren bis mittleren dreistelligen Bereich rechnen können. Allein diese Aspekte führen vor Augen, dass die Umkehrhypothek in Deutschland ein Schattendasein führt.

Die Höhe des Betrages, den Sie erwarten dürfen, hängt stark von Ihrem Alter und dem Verkehrswert Ihrer Immobilie ab. Je jünger Sie sind und je länger Sie aller statistischen Wahrscheinlichkeit nach leben, desto geringer fallen die monatlichen Zahlungen aus. Die Banken kalkulieren so, dass Sie sehr alt werden und die Bank für diesen Zeitraum monatliche Zahlungen leisten muss. Dementsprechend gering sind die monatlichen Zahlungen.

Vereinbaren Sie die Zahlung eines Einmalbetrages, um vielleicht einen Liquiditätsengpass zu überbrücken, müssen Sie berücksichtigen, dass das Geld schnell aufgebraucht sein könnte und Sie keine Möglichkeit haben, Ihr Objekt zusätzlich zu beleihen oder umzufinanzieren.

Ist die Umkehrhypothek befristet vereinbart, riskieren Sie, dass Sie das Darlehen nach Fristablauf nicht zurückzahlen können. Dann übernimmt, je nachdem was vereinbart ist, die Bank Ihre Immobilie oder Sie müssen das Objekt verkaufen.

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Für welche Situation eignet sich eine Umkehrhypothek?

Eine Umkehrhypothek kann eine Option sein, wenn: 

  • Sie Rentner sind oder Ihre Rente bevorsteht,
  • Sie eine schuldenfreie und beleihbare Immobilie besitzen,
  • Sie in Ihrem Haus oder in Ihrer Wohnung wohnen bleiben möchten,
  • Sie keine Erben haben und/oder
  • Sie Liquidität benötigen.

Wichtig ist, dass Sie in der Perspektive denken und nicht allein den vermeintlichen Vorteil sehen, dass Sie Ihre Immobilie kurzzeitig zu Geld machen können.

Welche Alternativen sollte ich in Betracht ziehen?

Eine Umkehrhypothek verspricht mehr als sie wahrscheinlich hält. Eine Alternative kann darin bestehen, dass Sie eine Leibrente in Betracht ziehen. Sie verkaufen Ihre Immobilie und vereinbaren mit dem Erwerber, dass er den Kaufpreis in monatlichen Rentenzahlungen bis zum Ende Ihres Lebens bezahlt. Sie lassen sich im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht eintragen. Versterben Sie, bevor der Erwerber den Kaufpreis vollständig bezahlt hat, haben Ihre Erben Anspruch auf die Zahlung des restlichen Kaufpreises.

Eine Option wäre auch, dass Sie Ihr Haus verkaufen und der Vermieter bereit ist, Sie als Mieter darin wohnen zu lassen. Auch könnten Sie sich beim Verkauf ein Wohnrecht im Haus einräumen lassen.

Eine vielleicht noch bessere Alternative dürfte aber darin bestehen, dass Sie schlicht den Verkauf Ihres Objekts in Betracht ziehen sollten. Bei einem Verkauf auf dem freien Markt erzielen Sie aller Wahrscheinlichkeit nach den optimal möglichen Kaufpreis, der sich im Hinblick auf den Verkehrswert Ihrer Immobilie ergibt. Sie vermeiden, Verluste zu machen. Trotzdem erhalten Sie aus dem Verkauf Ihrer Immobilie Liquidität und eröffnen sich alle Optionen, Ihr Leben nach Ihren Wünschen und Vorstellungen zu gestalten. Vielleicht kaufen Sie sich mit dem Verkaufserlös eine Wohnung, die Ihrer Lebenssituation entspricht und behalten bestenfalls noch so viel Geld übrig, dass Sie auch im Alter versorgt sind.

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