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Wohnungseigentum an der Immobilie begründen

Das Wichtigste in Kürze:

Sie möchten Ihre Immobile verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben. Ist Ihr Objekt groß genug,
kommt in Betracht, dass Sie die Räumlichkeiten aufteilen und daran Wohnungseigentum begründen.
Sie könnten dann in einer Wohnung wohnen bleiben und die andere Wohnung verkaufen oder vermieten.

Da gerade Kapitalanleger Interesse an solchen Objekten haben, besteht auch die Option,
dass Sie die Immobilie insgesamt verkaufen und in einer Wohneinheit als Mieter dennoch wohnen bleiben.

Wir erklären, welche Vorteile und Nachteile Wohnungseigentum haben kann und
wie Sie Wohnungseigentum an einer Immobilie begründen.

Die Vor- und Nachteile, wenn Sie Wohnungseigentum begründen

Vorteile

  • Sie können Ihr Zwei- oder Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufteilen, nicht benötigte Einheiten verkaufen und eine Einheit selbst bewohnen. Sie können Eigentümer der selbst bewohnten Einheit bleiben oder diese auch verkaufen und vom Erwerber anmieten.
  • Wird Ihnen Ihre Immobilie im Alter zu groß, schaffen Sie sich mit einer Aufteilung in Wohnungseigentum den Freiraum, die Immobilie dennoch sinnvoll zu nutzen und verwalten zu lassen.
  • Eine in Wohnungseigentum aufgeteilte Immobilie ist für Kapitalanleger interessanter als ein nicht aufgeteiltes Mehrfamilienhaus.
  • Sie machen Ihre Immobilie zu Geld, ohne dass Sie das Objekt beleihen oder aus dem Objekt ausziehen müssten.
  • Sie können sich an Ihrem Garten oder bestimmten Räumlichkeiten im Keller oder unter dem Dach ein Sondernutzungsrecht vorbehalten.
  • Sie können die Verwaltung Ihrer Immobilie einem Verwalter übertragen und sich selbst entlasten.

Die Nachteile für Sie als Verkäufer:

  • Sie sind nicht mehr allein Herr im eigenen Haus. Sie müssen Rücksicht nehmen auf andere Wohnungseigentümer. Entscheidungen, die die Immobilie betreffen, treffen Sie in Eigentümerversammlungen.
  • Sie müssen die Immobilie aufteilen. Dazu bedarf es Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie der Eintragung im Grundbuch. Dafür fallen Kosten an.
  • Es empfiehlt sich, für künftige Sanierungsmaßnahmen eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann für unvorhergesehene Ausgaben Sonderumlagen beschließen.
  • Wird ein fremder Verwalter bestellt, sind Sie darauf angewiesen, dass der Verwalter die Immobilie ordnungsgemäß und gewissenhaft verwaltet.

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Was sind Wohnungseigentum und Teileigentum?

Wohnungseigentum ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz das Sondereigentum an einer Wohnung. Es verkörpert den Miteigentumsanteil des Wohnungseigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wohnungseigentum dient Wohnzwecken.

Neben dem Wohneigentum gibt es das Teileigentum. Das Teileigentum hat gewerblich genutzte Einheiten zum Gegenstand und hat damit eine andere Zweckbestimmung als das Wohneigentum.

Gut zu wissen

Ist Ihnen die Immobilie zu groß geworden oder ist die die Unterhaltung zu aufwendig, schaffen Sie sich mit der Aufteilung in Wohnungseigentum die Option, die Immobilie auch weiterhin sinnvoll zu nutzen und dennoch darin wohnen zu bleiben. Verkaufen Sie Ihr Mehrfamilienhaus an einen Kapitalanleger, erzielen Sie höhere Verkaufspreise, da jede Wohnung einzeln nutzbar und verkäuflich ist.

Was sind Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum?

Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Es erfasst die Gebäudeteile, die für den Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (z.B. tragende Wände) sowie Anlagen und Einrichtungen, den dem gemeinschaftlichen Gebrauch des Eigentums den (z.B. Heizungsanlage, Dach). Das gemeinschaftliche Eigentum berechtigt jeden Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch.

Neben dem Gemeinschaftseigentum gibt es das Sondereigentum (z.B. Heizkörper in der Wohnung, nicht tragende Zwischenwände, sanitäre Einrichtungen). Der Wohnungseigentümer darf sein Sondereigentum nach eigenem Ermessen verändern, sofern er dadurch nicht das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungs- oder Teileigentümer über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes (z.B. Fassade) verändert.

Wie begründe ich Wohnungseigentum?

Sind Sie alleiniger Eigentümer Ihrer Immobilie, begründen Sie Wohnungseigentum dadurch, dass Sie im Wege einer Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt erklären, Wohnungseigentum begründen zu möchten. Dazu teilen Sie Ihr Eigentum in Miteigentumsanteile auf. Die Miteigentumsanteile können Sie einzeln verkaufen. Sie begründen damit mit dem Erwerber eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Gibt es zwei Wohnungseinheiten, können Sie auch nur eine Wohnungseinheit verkaufen und eine Wohnungseinheit für eigene Zwecke behalten. Sie können Ihre eigene Wohneinheit selbst bewohnen oder vermieten.

Sind Sie Miteigentümer einer Immobilie und (z.B. gemeinsam mit Ihrem Ehepartner), begründen Sie in gegenseitiger Absprache durch Teilungsvertrag mit Ihrem Ehepartner Wohnungseigentum, indem Sie die Ihnen gemeinsam gehörende Immobilie in Wohnungs- oder Teileigentum aufteilen.

Wie teile ich die Immobilie auf?

Sie teilen Ihre Immobilie auf, indem Sie eine Teilungserklärung erstellen. In der Teilungserklärung teilen Sie das Gebäude auf und ordnen die Räumlichkeiten einzelnen Miteigentümern zu. Handelt sich bei Ihrer Immobilie um ein Zweifamilienwohnhaus, können Sie die Wohnung im Erdgeschoss als Wohnungseinheit Nr. 1 und die Wohnung im Obergeschoss als Wohnungseinheit Nr. 2 definieren. Sie könnten die Räumlichkeiten im Erdgeschoss auch als Teileigentum bestimmen und für gewerbliche Zwecke vorsehen.

In der Teilungserklärung bestimmen Sie die Höhe der Miteigentumsanteile. Je nach der Größe der Wohneinheit erfolgt die Aufteilung üblicherweise in tausendstel Miteigentumsanteile bezogen auf die Gesamtimmobilie. Beispiel: Die Wohneinheit Nr. 1 hat 460/1000 und Wohneinheit Nr. 2 hat 540/1000 Miteigentumsanteile.

Wichtig zu wissen

Nach der Höhe der Miteigentumsanteile bestimmt sich auch das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung. Im Beispiel hätte der Wohnungseigentümer der Wohneinheit Nr. 1 also weniger Stimmrechte als der Eigentümer der Wohneinheit Nr. 2 und könnte jederzeit Entscheidungen in seinem Sinne treffen. Abweichend davon können Sie in der Teilungserklärung auch das Kopfprinzip zugrundelegen. Dann erfolgt die Abstimmung unabhängig von der Höhe der Miteigentumsanteile allein nach „Köpfen“.

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Welche Form muss die Teilungserklärung haben?

Die Teilungserklärung müssen Sie notariell beurkunden. Der Notar reicht die Teilungserklärung beim Grundbuchamt ein. Für jeden Miteigentumsanteil wird im Grundbuch ein gesondertes Grundbuchblatt in Form des Wohnungsgrundbuchs für eine Wohnung angelegt. Für eine Teileigentumseinheit wird ein Teileigentumsgrundbuch gebildet.

Was ist der Aufteilungsplan?

Die Teilungserklärung richtet sich nach dem Aufteilungsplan. Der Aufteilungsplan ist die von der Baubehörde mit Unterschrift und Stempel versehene Bauzeichnung. Aus dieser Bauzeichnung ergibt sich die Aufteilung des Gebäudes in die Sondereigentumseinheiten sowie die Lage und Größe der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile.

Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Eine Immobilie lässt sich nur in Wohnungseigentum aufgeteilt, wenn die einzelnen Wohnungseinheiten in sich abgeschlossene Einheiten bilden. Zu diesem Zweck benötigen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Darin bestätigt die Baubehörde, dass die im Sondereigentum stehenden Räume in sich abgeschlossen sind und eigenständig genutzt werden können.

Abgeschlossen bedeutet, dass eine Wohnung vollständig von anderen Wohnungen und Räumlichkeiten durch Wände und Decken getrennt ist und einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum her hat. Die Wohnung muss direkt über das Treppenhaus oder vom Freien betreten werden können. Außerdem muss es die Wohnung ermöglichen, einen eigenständigen Haushalt zu führen. Sie muss daher über eine Küche oder Kochgelegenheit sowie über eine eigenständige Wasser- und Stromversorgung verfügen. Bad, Dusche oder Heizung müssen nicht vorhanden sein.

Alles in allem

Wohnungseigentum ist immer eine gute Option, eine Immobilie dem eigenen Wohnbedarf anzupassen. Es gilt, die Vorteile gegenüber den Nachteilen abzuwägen. Wenn Sie es richtig anstellen, sollten Ihnen die Vorteile jedenfalls gute Perspektiven eröffnen.

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