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Rückmietverkauf – Haus verkaufen und zurückmieten

Das Wichtigste in Kürze:

Sie sind Eigentümer eines Hauses und Sie benötigen Liquidität? Oder beabsichtigen Sie aus sonstigen Gründen Ihr Haus zu verkaufen und möchten dennoch in Ihrem Haus wohnen bleiben? Die Frage ist nun: Wie lassen sich der Verkauf Ihres Hauses und Ihr Wunsch, darin wohnen zu bleiben, miteinander vereinbaren?

Eine Option stellt der Rückmietverkauf dar. Sie verkaufen Ihr Haus und mieten es direkt vom Erwerber zurück.

Der Rückmietverkauf ist auch unter Namen sale-lease-back oder Sale-and-lease-back bekannt und wird in letzter Zeit immer populärer.

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Die Vor- und Nachteile, wenn Sie Ihr Haus verkaufen und weiter darin wohnen möchten

Die Vorteile des Rückmietverkaufs für Verkäufer:

  • Sie verschaffen sich unabhängig von Banken und Bonitäten Liquidität.
  • Sie bleiben trotz des Verkaufs in Ihrem Haus wohnen und brauchen Ihre gewohnte Umgebung nicht aufzugeben.
  • Sie sind flexibel und nicht mehr an Ihre Immobilie gebunden.
  • Sie erhalten den vollen Marktpreis Ihrer Immobilie.
  • Sie entledigen sich der Pflicht, für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verantwortlich zu sein.

Die Nachteile für Sie als Verkäufer:

  • Als Kaufinteressenten kommen vor allem Personen in Betracht, die das Haus als Kapitalanlage betrachten, später selbst darin wohnen oder das Haus einem Angehörigen überlassen möchten.
  • Der Erwerber muss die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern.
  • Es besteht die Möglichkeit, dass Ihre finanziellen Möglichkeiten nicht ausreichen, um die Miete über Jahre hinweg aufzubringen. Dann müssten Sie aus dem Haus ausziehen. Um dieses Risiko auszuschließen, sollten Sie sich professionell beraten lassen.

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Welche Interessen haben Verkäufer und Käufer bei diesem Modell?

Die Herausforderung beim Rückmietverkauf ist es, einen Interessenten zu finden, der damit einverstanden ist, Ihr Haus zu kaufen und Sie weiterhin darin wohnen zu lassen. Ein Kaufinteressent kann an einem solchen Rückmietverkauf interessiert sein, wenn er das Objekt als eine Art Kapitalanlage betrachtet. Sein Interesse kann auch darin bestehen, dass er später, wenn Sie irgendwann aus dem Haus ausziehen, selbst darin wohnen oder das Haus einem nahen Angehörigen überlassen möchte. Der Rückmietverkauf ist für den Erwerber insoweit nachteilig, als er die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern muss. Auf der anderen Seite, fällt dem Erwerber die Finanzierung häufig leichter, da er bereits mit festen Einnahmen aus der Immobilie rechnen kann.

Ihr Interesse kann darin bestehen, dass Sie Ihr Haus bei einer Bank nicht beleihen wollen oder aufgrund Ihres Alters oder Ihrer Bonität keinen Kredit bei der Bank bekommen.

Um sich Liquidität zu beschaffen, liegt es nahe, dass Sie Ihr Haus verkaufen. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, stellt sich die Frage, wo Sie danach wohnen.

Wenn Sie Ihr Haus nicht verlassen möchten, weil Sie es als Ihr Lebenswerk betrachten oder sich schlicht darin wohlfühlen und kein Interesse daran haben, sich nach einem Auszug in einer neuen Umgebung zurechtfinden zu müssen, stellt der Rückmietverkauf eine spannende Option dar.

Rückmietverkauf – wie geht das?

Bei einem Mietverkauf verkaufen Sie Ihr Haus an einen Erwerber. Zugleich schließen Sie mit dem Erwerber einen Mietvertrag, der Sie berechtigt in Ihrem Haus auch nach dem Verkauf wohnen zu bleiben. Das Haus wird also verkauft und gleichzeitig zurückgemietet.

Da Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie den Kaufvertrag notariell beurkunden. Im notariellen Kaufvertrag sollte auch möglichst eine Regelung enthalten sein, dass Sie das Recht haben, auf der Grundlage eines Mietvertrages in dem Haus wohnen bleiben zu dürfen. Sie können im Mietvertrag die Kündigung durch Eigenbedarf ausschließen. Somit können Sie so lange Sie wollen, unkündbar, in Ihrem eigenen Haus weiter wohnen bleiben.

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Welche Inhalte empfehlen sich beim Mietvertrag?

In den vertraglichen Vereinbarungen sollte der Passus enthalten sein, dass Ihr Mietrecht fortbestehen bleibt, wenn der Erwerber das Haus an einen Dritten weiterverkauft. Der Erwerber sollte auf die ordentliche Kündigung verzichten. Sie sollten auch das Thema Mieterhöhung ansprechen. Je nachdem, wie Sie den Kaufpreis gestalten, kommt auch der Verzicht auf eine Mieterhöhung für einen bestimmten Zeitraum in Betracht.

Wichtig ist, dass Sie Ihre Liquidität aus dem Hausverkauf nicht vollständig und sofort aufbrauchen. Schließlich müssen Sie nach dem Verkauf Ihres Hauses in der Lage sein, die Miete zu zahlen. Kommen Sie in Zahlungsverzug, hat der Vermieter selbstverständlich das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Beispiel

Verkaufen Sie Haus zum Verkehrswert von 300.000 € und kalkulieren mit 1000 € Miete und einer jährlichen Kostensteigerung von 2 %, reicht der Verkaufserlös ca. 20 Jahre, um die Miete zu bezahlen.

Es empfiehlt sich auch die Vereinbarung, dass Sie keine weiteren Verpflichtungen haben, wenn Sie irgendwann aus dem Haus ausziehen.

Ein weiterer wichtiger Bestandteil des Mietvertrags ist die Vereinbarung, wer für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zuständig ist. Im Regelfall wird sich eine Vereinbarung empfehlen, wie sie auch in sonstigen Mietverhältnissen zu finden ist. Danach ist der Erwerber Ihres Hauses als Vermieter für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zuständig, es sei denn, es handelt sich um sogenannte Kleinreparaturen, die Sie im Jahr bis ca. 200 € selbst bezahlen müssen. Sofern Sie im Alter Ihr Haus altersgerecht umbauen wollen, sollten Sie berücksichtigen, dass Sie dafür die Zustimmung des Vermieters benötigen. Ihr Haus ist insoweit nicht mehr allein Ihr Haus.

Als Immobilienmakler in Berlin haben wir bereits einige Erfahrung mit dem Rückmietverkauf gemacht und beraten Sie gerne kostenfrei und professionell. Wir erklären Ihnen gerne und ausführlich, worauf Sie bei einem Rückmietverkauf achten müssen und helfen Ihnen auch bei dem Verkauf Ihrer Immobilie.

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Ein Wohnrecht sichert Sie zusätzlich ab

Um Ihr Recht auf Miete zusätzlich abzusichern, besteht die Möglichkeit, im notariellen Kaufvertrag ein Wohnrecht zu vereinbaren. Das Wohnrecht kann im Grundbuch eingetragen werden und sichert Ihr Mietrecht dinglich ab. Ihr Recht begründet sich dann also nicht allein auf den Mietvertrag, sondern auch auf dem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht. Sie sind damit doppelt abgesichert.

Die Vereinbarung eines Wohnrechts berechtigt Sie zur persönlichen Nutzung der Wohnung oder des Hauses. Außerdem dürfen Sie alle dem Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen des Hauses und des Grundstückes benutzen. Das Wohnrecht kann an allen oder an einzelnen Räumlichkeiten des Hauses bestellt werden.

Das Wohnrecht ist nicht auf eine andere Person übertragbar und kann nur von Ihnen persönlich ausgeübt werden. Sollten Sie Gläubiger haben, ist auch die Pfändung durch einen Gläubiger ausgeschlossen. Sie könnten vereinbaren, dass Sie die Ausübung Ihres Rechts auch einer anderen Person vollständig überlassen oder ein Untermietverhältnis abschließen dürfen. Letztlich kommt es darauf an, was Sie individuell mit dem Erwerber Ihres Hauses absprechen.

Wie gestaltet sich der Kaufpreis beim Rückmietverkauf?

Die Kaufpreisgestaltung beruht auf Ihrer individuellen Vereinbarung mit dem Erwerber. Bestenfalls erhalten Sie als Kaufpreis den Verkehrswert Ihres Hauses. Hilfreich ist, wenn Sie in diesem Zusammenhang über ein Wertgutachten verfügen, auf dessen Grundlage Sie den Kaufpreis für Ihr Haus verhandeln können.

Als Immobilienmakler stehen wir Ihnen gerne für eine erste Werteinschätzung Ihrer Immobilie und im Rahmen des Verkaufs auch für die endgültige Kaufpreisgestaltung zur Verfügung.

Um einen Kaufinteressenten zu finden, kann es sich empfehlen, den sich nach Maßgabe des Verkehrswertes ergebenden Kaufpreis etwas zu reduzieren und einen Abschlag hinzunehmen. Sie müssen stets berücksichtigen, dass Sie schließlich in Ihrem Haus wohnen bleiben wollen und ein Erwerber bereit sein muss, Sie im Haus auf einen zu vereinbarenden Zeitraum auch wohnen zu lassen. Generell ist jedoch zu sagen, dass Sie bei dem Rückmietverkauf den wahrscheinlich höchsten Kaufpreis für Ihre Immobilie erhalten.

Fazit

Der Rückmietverkauf kann eine Option darstellen, wenn Sie im fortgeschrittenen Alter sind und bankenunabhängig Liquidität benötigen. Sie übertragen zusätzlich die Verantwortung für das Haus auf den Erwerber, brauchen aber nicht auf Ihre gewohnte Umgebung zu verzichten.

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