Vermietete Wohnung verkaufen

Wer seine vermietete Eigentumswohnung verkaufen möchte, muss das rechtliche Umfeld beachten und sollte einige wichtige Punkte berücksichtigen. Als Vermieter und Eigentümer können Sie zwar jeder Zeit verkaufen, dennoch gibt der Gesetzgeber rechtliche Rahmenbedingungen vor, die Sie beachten müssen. So dürfen Sie Ihrem Mieter nicht ohne Weiteres kündigen, um eine leer stehende Wohnung zu verkaufen. Wenn Sie ohne Vorplanung agieren, riskieren Sie, dass sich der Wohnungsverkauf verzögert oder gar scheitert.

Als Eigentümer einer vermieteten Wohnung erhalten Sie hier praktische Tipps und wichtige Informationen, die Ihnen bei der Vorbereitung und während des Verkaufsprozesses helfen. Wenn Sie Ihre vermietete Immobilie verkaufen möchten, ist es wichtig sich gut zu infomieren. Deshalb erklären wir Ihnen wichtige Details und Besonderheiten. Der Grundsatz gilt: Kauf bricht nicht Miete.

Ein gesundes Immobilienwissen zahlt sich immer aus. Sofern Sie sich mit der Wertermittlung von Immobilien und den mitunter komplizierten Verhandlungen mit Kapitalanlegern nicht auskennen, sollten Sie erwägen einen Makler mit der Vermarktung zu beauftragen und sich die Stunden, die Sie sich selbst beschäftigen würden, ersparen. Dies umso mehr, da die Maklerprovision für zu verkaufende Immobilien, ob Eigentumswohnung oder Haus, in Berlin vom Käufer getragen werden und bei Ihnen keine zusätzlichen Kosten auslösen.

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1. Vorbereitung für den Verkauf einer vermieteten Immobilie

Die Vorbereitung beim Wohnungsverkauf ist essentiell. Noch wichtiger ist Sie jedoch, wenn die Wohnung vermietet ist, da hier das Risiko für Verzögerungen oder sogar das Scheitern noch größer sind. Eine gute Vorplanung ist also das A und O beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung.

1.1 Die richtige Käufergruppe wählen – Vermietet oder unvermietet verkaufen?

Eine gute Vorplanung ist also das A und O beim Verkauf einer Eigentumswohnung. Ist es vorteilhafter diese vermietet zu verkaufen? Oder doch besser unvermietet? Es kommt darauf an, welches Interesse der Erwerber am Kauf der vermieteten Wohnung hat. Betrachtet er die Wohnung als reine Kapitalanlage, benötigt er die Miete, um die erhoffte Rendite zu erwirtschaften. Vor allem dann, wenn dieser die Eigentumswohnung finanziert, dienen die monatlichen Mieteinnahmen gegenüber der finanzierenden Bank als Sicherheit dafür, dass der Investor den Kapitaldienst zuverlässig leisten kann. Eine gut vermietete Wohnung mit einem solventen Mieter wird einen höheren Verkaufspreis erzielen, als eine schlecht vermietete Wohnung.

Für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung bieten sich zwei Zielgruppen an:

  1. Personen, die die Wohnung zukünftig selbst bewohnen wollen.
  2. Kapitalanleger, die Rendite mit der Wohnung erwirtschaften wollen.

Sie sehen, dass die Absicht der beiden Käufergruppen unterschiedlich ist. Deshalb sollten Sie die Bedürfnisse der Käufergruppen in der Vermarktung berücksichtigen.

Käufer, die die Wohnung selbst beziehen

Der Verkauf an die erste Zielgruppe ist für die meisten Eigentümer sehr interessant, aber in der Praxis schwer zu realisieren. Will der Käufer die Wohnung selbst beziehen, kann ein schwieriger Mieter in der Wohnung den Verkauf der Wohnung mindestens erschweren. Der Erwerber kann zwar den Mietvertrag wegen einem berechtigten Interesse (Eigenbedarfskündigung) beenden, ist aber darauf angewiesen, dass die Mietpartei nach Ablauf der Kündigungsfrist freiwillig aus der vermieteten Wohnung auszieht. Zieht der Mieter hingegen nicht aus, bleibt dem Käufer nur der Weg der Räumungsklage und die Hoffnung, dass sich die Eigentumswohnung durch gerichtlichen Zwang räumen lässt.

Das Alter des Mietvertrages ist beim Verkauf einer Wohnung entscheidend. Je älter das Mietverhältnis ist, desto länger ist die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mietvertrag. Hier greift der Kündigungsschutz.

Kapitalanleger

Für Kapitalanleger sind vermietete Wohnungen ein Kaufmotiv, da Sie Rendite erwarten lassen. Besonders in Ballungsgebieten, zum Beispiel wenn Sie eine Immobilie in Berlin verkaufen wollen, stehen Sie einem guten Nachfragemarkt gegenüber. Steht die Eigentumswohnung fortdauernd leer, oder ist sie angesichts ihres baulichen Zustandes nicht vermietbar, ist die Eigentumswohnung für einen Kapitalanleger nicht wirklich interessant. Bei Immobilien spielt, der Zustand bzw. die Ausstattung immer auch eine wesentliche Rolle für den Verkehrswert, das ist auch bei Eigentumswohnungwohnungen nicht anders. Eine Eigentumswohnung, die sich gut vermieten lässt oder gut vermietet ist, stellt in der Immobilienbewertung somit einen wichtigen Faktor beim Verkauf der Wohnung dar. Aber natürlich lassen sich nicht nur für ideal vermietete Wohnungen Käufer finden. Damit sich geeignete Interessten finden, ist es wichtig die passenden Verkaufsstrategie an die jeweiligen Umstände und Besonderheiten der Wohnung anzupassen.

Hinzu kommt, dass Käufer vermietete Wohnungen steuerlich abschreiben können, indem sie den Mieteinnahmen die jährliche Abschreibung für die Wohnung und alle damit verbundenen Werbungskosten gegenüberstellen und im günstigsten Fall eine Steuerersparnis herbeiführen. Demgegenüber müssen Sie als Verkäufer darauf achten, welche Steuern beim Immobilienverkauf für Sie anfallen. Für eine vermietete Wohnung gelten andere steuerliche Fristen, als für einen Selbstnutzer.

Wohnung Geld

Als versierte Immobilienmakler in Berlin beraten wir unsere Kunden immer fachgerecht und klären Sie als Eigentümer vor dem Verkauf auf, welche Optionen sich für Ihre vermietete Wohnung anbieten. Mit der richtigen Strategie und der Ausrichtung auf die passende Käuferschicht, lassen sich vermietete Wohnungen gerade in Berlin stets gut verkaufen.

Entscheidungshilfe – Finden Sie die passende Zielgruppe

Kriterien Kapitalanleger Selbstnutzer
Mietdauer eher unwichtig Jung (<5 Jahre)
Mieteinnahmen Ortsüblich oder höher unwichtig
Mieter Solvent, zahlungswillig zuverlässig, gepflegt
Mietvertrag Langfristig,
Aussicht auf Steigerung (Staffelmiete, Indexmiete)
unwichtig
Lage Gute ÖPVN Anbindung & Mikrolage Situationsabhängig
Zustand Mängelfrei, renoviert unwichtig
Ausstattung zufriedenstellende Küche & Bad, Besenrein Situationsabhängig
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Unser Praxistipp 

Möchten Sie Ihre vermietete Wohnung als Kapitalanlage verkaufen, sollten Sie möglichst bereits bei der Vermietung darauf achten, dass Sie an einen zahlungsfähigen und zahlungswilligen Interessenten vermieten. Auch wenn die Immobilienpreise in den letzten Jahren allgemein steigen, beeinflusst das die Bewertung Ihrer vermieteten Wohnung mit einer zu geringen Miete nur am Rande.

Ein solventer Mieter mit einer angemessenen Miete ist der beste Garant dafür, dass Sie Ihre vermietete Eigentumswohnung im Bedarfsfall auch zu einem guten Marktpreis verkaufen können. Ein hoher Verkaufspreis im Kaufvertrag ist das Ergebnis.

Ein schlechter Mieter kann den Verkauf einer Immobilie nachhaltig erschweren. Schlechte Mieter schrecken Kaufinteressenten ab. Kapitalanleger achten stets darauf, vermietete Objekte zu erwerben, bei denen der Mieter in der Regel nicht zum Problem wird. Es ist keine gute Verkaufssituation, wenn der Käufer als neuer Vermieter damit rechnen muss, dass der Mieter freiwillig nicht auszieht und er ihn per Räumungsklage aus der Wohnung hinausklagen muss. In diesem Fall dürfte es besser sein, wenn Sie selbst die Aufgabe übernehmen, das Mietverhältnis mit dem zahlungssäumigen Mieter zu beenden. Sie machen damit die Wohnung erst verkaufsfähig.

1.2 Vermietete Wohnung verkaufen – Eigenbedarf anmelden?

Als Vermieter können Sie einen bestehenden Mietvertrag kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nach Maßgabe des § 573 BGB nachweisen. Als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses erkennt das Gesetz den Eigenbedarf an. Sie müssen also vom Grundsatz her ein eigenes nachvollziehbares Interesse daran haben, die vermietete Wohnung selbst für Wohnzwecke zu nutzen. Da Sie als Vermieter die Wohnung aber nicht selbst nutzen, sondern verkaufen möchten, können Sie naturgemäß kein berechtigtes Interesse geltend machen und sich demnach nicht auf ein solches berufen. Sie können den Mietvertrag also als Verkäufer nicht einfach kündigen. Sie können allenfalls versuchen, den Mieter dazu zu bewegen, freiwillig aus der Wohnung auszuziehen. Dazu könnten Sie ihm beispielsweise eine Ersatzwohnung anbieten oder ihn mittels einer finanziellen Entschädigung motivieren, einer einvernehmlichen Aufhebung zuzustimmen.

Auf jeden Fall sollten Sie sich davor hüten, einen eigenen Nutzungsanspruch vorzutäuschen. Sie provozieren damit eine Schadensersatzpflicht gegenüber dem jetzigen Mieter, wenn sich nachträglich herausstellt, dass Sie den Bedarf nur vorgetäuscht haben um die Rahmenbedingungen für den Verkauf der Wohnung bzw. den erzielbaren Preis zu verbessern. In diesem Fall müssen Sie dem Mieter die durch die Kündigung bedingten Kosten wie Umzugskosten, Maklerkosten oder auch Mehrkosten durch die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung, ersetzen (BGH WuM 20099, 359).

Tritt der Erwerber nicht als Kapitalanleger auf, sondern will selbst in die Eigentumswohnung einziehen, muss er dies anmelden. Die Voraussetzungen dafür sind in § 573 BGB umschrieben und wurden durch die Rechtsprechung in Einzelfällen konkretisiert. Auf jeden Fall muss der Käufer die Räume als Wohnung für sich, oder einen Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigen.

Will der Käufer den Mietvertrag wegen Eigenbedarf beenden, muss er im Grundbuch eingetragen und somit die Auflassung erfolgt sein. Die bloße Beurkundung des Kaufvertragesreicht nicht aus. Der Erwerber wird nämlich erst mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer und kann erst ab diesem Zeitpunkt seine Eigentümerrechte ausüben (LG Itzehoe WuM 1993,662). Daher genügt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch noch nicht. Bestehen Mietrückstände gegenüber dem Verkäufer, kann der Erwerber wegen der Rückstände nur dann kündigen, wenn die Forderung an ihn abgetreten ist (LG Berlin GE 2005, 487). Sie können als Verkäufer den Käufer auch nicht ermächtigen oder bevollmächtigen, Ihre Rechte als Vermieter auszuüben und die Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen, da in Ihrer Person als Noch-Eigentümer und Vermieter kein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf besteht.

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1.3 Rechte und Pflichten beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung

Kündigungsschutz

Auch beim Verkauf der Wohnung bleibt der Kündigungsschutz erhalten. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht zum Kündigungsschutz bei Eigenbedarfskündigung.

Mietdauer Kündigungsschutz
bis zu 5 Jahre 3 Monate
5-8 Jahre 6 Monate
über 8 Jahre 9 Monate

Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht räumt demjenigen, dem das Gesetz ein Anspruch zugesteht, die Möglichkeit ein, in einen Kaufvertrag einzutreten und anstelle des Käufers den Vertragsgegenstand (z.B. Eigentumswohnung) zu gleichen Bedingungen zu erwerben, so wie sie im Immobilienkaufvertrag vereinbart sind. Der Vorkaufsberechtigte kann also den Käufer verdrängen, hat aber selbst keinen Einfluss auf den Inhalt des Kaufvertrages. Er muss den Kaufvertrag so übernehmen, wie er zwischen dem Eigentümer und dem Käufer ausgehandelt wurde.

Pokal Häkchen

In diesem Sinne bestimmt § 577 BGB, dass auch der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat, wenn Sie nach der Überlassung der Räumlichkeiten an den Mieter Wohnungseigentum begründet haben und dann die Wohnung verkaufen. Wohnungsnutzer haben also ein Recht für den Fall, dass Sie als Eigentümer die Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und an einen Dritten verkaufen.

Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn Sie die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen Ihres Haushalts verkaufen. Es erlischt auch nicht mit dem Tod des Rechteinhabers, sondern geht auf denjenigen über, mit dem das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Ein solches Vorkaufsrecht kann auch im Mietvertrag individuell mit dem Mieter vereinbart sein. Sie sollten also auch vorab den Mietvertrag dahingehend geprüft haben, ob entsprechende Regelungen auch für Ihre Wohnung gelten. Als erfahrene Makler beraten wir Sie gerne individuell beim Verkauf Ihrer Immobilie.

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Damit der jetzige Mieter weiß, um was es geht, müssen Sie ihm den Inhalt des Kaufvertrages mitteilen und ihn darauf hinweisen, dass ihm ein Vorkaufsrecht zusteht. Der Mieter hat zwei Monate Zeit, dieses Recht auszuüben. Es besteht aber nur bei der ersten Veräußerung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum. Gerade in Berlin bestehen umfangreiche Regelungen zum Kündigungsschutz nach Umwandlung in Eigentumswohnungen. Verkaufen Sie ein ganzes Haus, besteht kein Vorkaufsrecht. Gleichfalls keinen Anspruch an diesem Recht hat derjenige Mieter, der bereits eine in Wohneigentum umgewandelte Mietwohnung anmietet, da er nicht während seiner Mietzeit von der Umwandlung betroffen ist.

Praxistipp zum Vorkaufsrecht

Letztlich kann es Ihnen egal sein, an wen Sie einen Wohnungsverkauf tätigen. Es kann die Verkaufsabwicklung aber beschleunigen, wenn Sie vor dem Verkauf Ihren Mieter kontaktieren und ihn fragen, ob er denn Interesse am Kauf der Wohnung hat. Ein guter Makler wird das Vorkaufsrecht immer prüfen.

Beurkunden Sie in diesen Fällen, in denen ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht kommt, nämlich den Kaufvertrag mit einem Kaufinteressenten, riskieren Sie, dass sich der Mieter volle zwei Monate Zeit lässt und damit die Abwicklung des Verkaufs der Wohnung zum Unmut des Erwerbers verzögert.

Kauf bricht nicht Miete

Verkaufen Sie Ihre vermietete Eigentumswohnung oder Ihr vermietetes Haus, tritt der Erwerber an Ihrer Stelle in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Kaufvertrag beeinträchtigt also nicht das bestehende Vertragsverhältnis (§ 566 BGB). Der Erwerber wird neuer Vermieter und übernimmt den Vertrag so, wie er besteht. Er muss den Mietvertrag unverändert fortführen. Ein Hausverkauf löst also nicht automatisch das bestehende Vertragsverhältnis mit dem Mieter. Hierzu bedarf es einer Eigenbedarfskündigung.

Den Vertrag zwecks besserer wirtschaftlicher Verwertung beenden?

Als berechtigtes Kündigungsinteresse erkennt § 573 BGB auch an, dass Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert sind und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden. Dieser Kündigungsgrund spielt in der Praxis nur eine eher geringe Rolle, da sich die Voraussetzungen nur sehr schwierig nachweisen lassen.

Nicht jeder wirtschaftliche Nachteil genügt. Der Nachteil muss erheblich sein. Insbesondere haben Sie keinen Anspruch darauf, aus Ihrem Immobilieneigentum den größtmöglichen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. In der Praxis spielen diese Fälle dann eine Rolle, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen und nur verkaufen können, wenn Sie die Immobilie von Grund auf saniert haben.

Dokument Geld

Allein der Hinweis auf die Erfahrung, dass eine unbewohnte Immobilie leichter zu verkaufen ist, als eine vermietete Wohnung, genügt nicht. Ein wirtschaftlicher Nachteil kann darin bestehen, wenn Sie zwingend infolge Ihrer Arbeitslosigkeit verkaufen müssen, aber nicht verkaufen können, weil das Objekt vermietet ist und Käufer die Wohnung nur zur Eigennutzung erwerben wollen (LG Krefeld WuM 2010, 302).

Möchten Sie das Objekt vollständig sanieren, müssen Sie darlegen, dass die Sanierung wirtschaftlich geboten ist und nur sinnvoll durchgeführt werden kann, wenn die Räume leer stehen. Die Rechtsprechung in all diesen Fällen ist relativ umfangreich und stellt stets auf den Einzelfall ab. Sie sollten in diesen Fällen eine Kündigung erst nach eingehender anwaltlicher Beratung aussprechen.

1.4 Diese Unterlagen benötigen Sie

Neben den allgemeinen Unterlagen, die bei dem
Immobilienverkauf jeglicher Art relevant und wichtig sind, gibt es auch
Unterlagen, die besonders bei einem Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung
benötigt werden. Im Folgenden geben wir Ihnen einen kurzen Überblick darüber.
Gern können Sie uns bei Fragen jederzeit ansprechen. Als Immobilienmakler erklären wir
einzelne Schritte und Besonderheiten gerne individuell mit Ihnen.

Allgemeine Unterlagen für den Immobilienverkauf:

  • Grundrisse, Bauzeichnungen, Ansichten
  • Daten zur Wohn- und Nutzfläche
  • Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Energieausweis
  • Fotos der Immobilie

Spezielle Unterlagen für den Verkauf von Eigentumswohnungen:

  • Mietvertrag und Angaben zur letzten Mieterhöhung
  • Teilungserklärung bei Wohnungseigentümergemeinschaften
  • Miteigentümerliste bei Wohnungseigentümergemeinschaften
  • Protokoll der Eigentümerversammlung
  • Nebenkostenabrechnung
  • Nachweis über Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen
  • Eventuelle Sondervertragsdaten

Die Vorlage der Vertragsunterlagen gehört zu den wesentlichen Vorbereitungen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung an einen Kapitalanleger, die Sie dem Käufer vorlegen müssen. Er benötigt die Nachweise auch zur Vorlage bei der Bank zur Finanzierung des Kaufpreises.

Vorteilhaft ist auch, wenn Sie dem Kaufinteressenten die regelmäßigen Mietzahlungen nachweisen können (z.B. Vorlage von Kontoauszügen). Es ist gut, wenn der Mietvertrag unbefristet besteht und davon auszugehen ist, dass der Mieter die Miete auch künftig pünktlich zahlen wird. Neben den Unterlagen zum Mieter sind die Wohngeldabrechnungen und der Wirtschaftsplan für den Käufer von Interesse.

2. Vermarktung einer vermieteten Wohnung

Wenn Sie den Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie ausgiebig Vorbereitet und Ihre Zielgruppe festgelegt haben, können Sie mit der Vermarktung beginnnen. Auch hier gibt es einige Besonderheiten gegenüber einer leerstehenden Immobilie.

2.1 Verkaufspreis ermitteln

Wie auch bei dem Verkauf von nicht vermieteten Immobilien,
kommt es auch bei dem Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung darauf an, den Verkehrswert zu ermitteln und den optimalen Angebotspreis festzulegen.

Um den Angebotspreis für die vermietete Wohnung richtig festzulegen, sollte man viele Faktoren berücksichtigen. Wenn die Immobilie an einen Kapitalanleger verkauft werden soll, macht es sich eine Renditekalkulation aus Sicht des Käufers zu erstellen. Für zukünftige Selbstnutzer, sollte man die Daten der Gutachterausschüsse und aktuelle Angebotspreise ähnlicher Immobilien als Grundlage nehmen und analysieren.

Unser Tipp:

Wir empfehlen Eigentümern, die eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen möchten,
sich einen Experten zur Bewertung der Immobilie zu Rate zu ziehen, anstatt den
Preis auf eigene Faust zu ermitteln. Als Immobilienmakler kennen wir den
Immobilienmarkt und die verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung von
Immobilien. Wir unterstützen Sie sehr gerne bei der Ermittlung des Verkehrswertes
und des Verkaufspreises Ihrer Immobilie.

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2.2 Präsentation – Welche Besonderheiten gibt es?

Die Präsentation einer vermieteten Immobilie unterscheidet sich nicht großartig vom Sonstigen vorgehen. Der erste Eindruck zählt, genauso wie ein professionelles auftreten. Dazu gehören ein gut ausgearbeitetes Exposé mit aktuellen und aufgearbeiteten Grundrissen, sowie aussagekräftige und ansprechende Fotos.

Der wichtigste Unterschied in der Präsentation liegt bei den Fotos. Da Ihre Wohnung vermietet ist, veröffentlichen Sie Fotos von der Einrichtung des Mieters. Sprechen Sie vorher mit dem Vermieter über die Veröffentlichung der Fotos und lassen sich sein Einverständnis bestätigen. Um seine Privatsphäre nicht zu verletzten, sollten Sie Private Fotos, Bilder und andere Gegenstände auf den Fotos unkenntlich machen, bevor Sie diese auf Portalen oder anderen Plattformen einstellen.

Auf den Plattformen müssen Sie daran denken, dass Ihre Immobilie nicht wie eine herkömmliche Immobilie erscheint, sondern in einer eigenen Rubrik, wie zum Beispiel “Anlageobjekt”.

2.3 Besichtigungen – Erlaubnis vom Mieter nötig?

Als Vermieter haben Sie ein Besichtigungsrecht, wenn hierfür ein besonderer Anlass besteht. Ein solcher Anlass kann darin bestehen, dass Sie die Wohnung durch einen Kaufinteressenten oder einen Makler besichtigen lassen möchten.

Der potentielle Erwerber hat erst mit der Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer ein Besichtigungsrecht (LG Berlin WuM 1989, 495). Da der Mieter ein Interesse daran hat, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden, müssen Sie als Vermieter auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen. Sie müssen dazu die Besichtigung rechtzeitig vorankündigen und sich insbesondere bei berufstätigen Bewohnern mindestens 2 – 3 Tage vorher anmelden und den Grund für die Besichtigung der Wohnung benennen.

Besichtigungstermine dürfen nur zu üblichen Zeiten angesetzt werden (10-13 Uhr oder 16-18 Uhr). An Sonn- und Feiertagen ist die Besichtigung auf Ausnahmefälle beschränkt. Laut Gerichtsurteil müssen einmal pro Woche 2 Stunden genügen, um Besichtigungstermine durchzuführen. Weigert sich der Mieter, Sie in seine Wohnung zu lassen, könnten Sie mithilfe des Gerichts eine einstweilige Verfügung erwirken.

Praxistipp – Besichtigungstermin

Es gibt keine klaren Vorgaben, nach denen Besichtigungstermine gestaltet werden können. Es geht oft um eine Gratwanderung zwischen den Interessen von Vermieter und Mieter. Sie sollten sich also möglichst darum bemühen, mit dem Wohnungsmieter ein Einvernehmen herzustellen und ihn irgendwie motivieren, dass dieser im Hinblick auf die Organisation möglicher Besichtigungstermin mit Ihnen und dem von Ihnen beauftragten Makler zusammenarbeitet.

Wichtig ist, dass Sie auf die persönlichen Belange des Mieters unbedingt Rücksicht nehmen und ihn unter Umständen auch dafür entschädigen, dass er Ihnen seine Zeit opfert. Einen gesetzlichen Anspruch auf eine Aufwandsentschädigung dafür, dass der Mieter seine Zeit zur Verfügung stellt, hat der Mieter jedoch nicht (AG Landsberg, Urteil v. 6.2.17, 3 C 701/16).

Sie haben auch kein Kündigungsrecht, wenn sich der Mieter weigert, einen Wunschtermin zur Besichtigung zu akzeptieren, insbesondere dann nicht, wenn bereits Besichtigungen stattgefunden haben und der Mieter sich aus nachvollziehbaren Gründen zeitlich zu sehr beansprucht fühlt.

Deshalb sollten Sie Besichtigungstermine nur mit wirklich konkreten und qualifizierten Interessenten durchführen. Auch bei den Besichtigungen kommt es also wieder auf eine gute Vorbereitung an.

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3. Besonderheiten beim Verkauf einer vermieteten Immobilie

Neben den bereits genannten rechtlichen Verpflichtungen gegenüber dem Mieter gibt es noch einige weitere Besonderheiten, die Sie beim Verkauf ihrer vermieteten Immobilie berücksichtigen müssen.

3.1 Kaufvertrag

Ob die zu verkaufende Immobilie frei oder vermietet ist, spiel auch im Kaufvertrag eine Rolle. Dabei sind mehrere Punkte für Sie zu beachten:

  1. Halten Sie im Kaufvertrag explizit fest, dass Sie eine vermietete Wohnung verkaufen.
  2. Führen Sie alle, an den neuen Vermieter, übergehenden Rechte und Pflichten klar und ersichtlich auf.

Praxistipp:

Vereinbaren Sie auch Regelungen zu den Betriebskosten (inkl. der Zählerstände), der Übergabe und der Rückzahlung der Kaution. Und auch offene Mietschulden sollten im Kaufvertrag festgehalten werden, damit Sie mögliche Streitigkeiten mit dem Verkäufer vermeiden können.

3.2 Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel

Wenn eine Immobilie innerhalb des Abrechnungszeitraums verkauft wird, ist die Person verantwortlich, die am Ende des Zeitraums im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war oder ist. Zu der Verantwortlichkeit gehören auch eventuelle anfallende Überzahlung, sowie Nachzahlungen. Wie bereits erwähnt, sollten deshalb die Verbrauchszählerstände beim Eigentümerwechsel im Kaufvertrag festhalten.

3.3 Muss der WEG-Verwalter dem Verkauf meiner Eigentumswohnung zustimmen?

In der Teilungserklärung kann vereinbart sein, dass Sie zu Veräußerung ihres Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des WEG-Verwalters bedürfen.

Lesen Sie also die Teilungserklärung oder den Teilungsvertrag. Eine klassische Aufgabe eines Maklers. Es macht keinen Unterschied, ob die Wohnung vermietet ist oder Sie die Wohnung selbst bewohnen oder ob der Erwerber die Wohnung vermieten oder selbst bewohnen möchte. Die Zustimmung darf aber nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Möchten Sie die Wohnung verkaufen, sollten Sie frühzeitig abklären, dass die Zustimmung des Verwalters aller Wahrscheinlichkeit nach erteilt werden wird. Es ist für die Gestaltung des Kaufvertrages sinnvoll die Fristen zu kennen, in denen die Zustimmung erteilt werden wird. Schließlich werden Sie über den Kaufpreis erst verfügen können, wenn die verschiedenen Vertragsbedingungen erfüllt sind.

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