Immobilie verkaufen

Inhaltsverzeichnis:

  1. Fragen, die Sie vor dem Verkauf klären sollten
    1. Können Sie über den Immobilienverkauf alleine entscheiden?
    2. Befindet sich Ihre Immobilie in einem verkaufsfähigen Zustand?
    3. Müssen Sie Ihr Haus mit Garten unbedingt im Winter verkaufen?
    4. Haben Sie die Spekulationsfrist im Blick?
    5. Was bedeutet die Spekulationsfrist als Erbe?
    6. Sollte ich das Grundbuch berichtigen, wenn ich die Immobilie geerbt habe?
    7. Sind Sie im Besitz aller Unterlagen, die für den Verkauf einer Immobilie wichtig sind?
    8. Brauche ich ein Exposé?
    9. Wie hoch sind meine Chancen, wenn ich das Objekt selber anbiete?
    10. Sollte ich unbedingt einen Makler für das Verkaufen beauftragen?
  2. Fazit

Eine Immobilie verkaufen, kann ein echtes Abenteuer sein. Sie starten mit besten Absichten, stellen aber schnell fest, dass Sie es mit einer Vielzahl unbekannter Faktoren zu tun haben. Wenn zum Beispiel neugierige Kaufinteressenten vor der Türe stehen und Sie sich nach der Beurkundung des Kaufvertrages mit Mängelvorwürfen und Finanzierungsproblemen konfrontiert sehen.

Möchten Sie Ihre Immobilie zuverlässig und sorglos verkaufen, sollten Sie wissen, auf welche Aspekte es dabei entscheidend ankommt.

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Fragen, die Sie vor dem Immobilienverkauf klären sollten

Immobilien verkauft man nicht eben mal so, auch wenn die Nachfrage groß ist. Ein optimaler Verkaufspreis erfordert gezielte Vorbereitung. Eine gute Vorbereitung ist das Fundament eines guten Angebots. Ein gutes Angebot ist Voraussetzung dafür, dass Sie Interessenten für Ihre Immobilie begeistern können und diese bereit sind, den Preis zu zahlen, den Sie vielleicht erwarten. Wir zeigen Ihnen zehn Aspekte auf, liefern Ihnen wichtige Tipps, die Sie vor dem Verkauf ins Auge fassen sollten. Und für das Thema „Immobilie verkaufen Berlin“ sind wir immer gerne Ihr zuverlässiger Ansprechpartner.

Immobilien verkauft man nicht eben mal so, auch wenn die Nachfrage groß ist. Ein optimaler Verkaufspreis erfordert gezielte Vorbereitung. Eine gute Vorbereitung ist das Fundament eines guten Angebots. Ein gutes Angebot ist Voraussetzung dafür, dass Sie Interessenten für Ihre Immobilie begeistern können und diese bereit sind, den Preis zu zahlen, den Sie vielleicht erwarten. Wir zeigen Ihnen zehn Aspekte auf und liefern Ihnen wichtige Tipps, die Sie vor dem Verkauf ins Auge fassen sollten. Und für das Thema „Immobilie verkaufen Berlin“ sind wir immer gerne als Immobilienmakler Ihr zuverlässiger Ansprechpartner.

1. Können Sie über den Immobilienverkauf alleine entscheiden?

Sind Sie Miteigentümer der Immobilie, benötigen Sie für den Verkauf die Zustimmung aller Miteigentümer. Sollten Sie sich von Ihrem Ehepartner getrennt haben, können Sie zumindest in der Zeit Ihrer Trennung nicht verkaufen, wenn Ihr Miteigentumsanteil etwa 90 % Ihres Vermögens ausmacht und Ihr Ehepartner den Verkauf verweigert. Unser Tipp: Erst nach einer Scheidung könnten Sie den Verkauf der Immobilie auch gegen den Willen Ihres Ehepartners durchsetzen, wären allerdings auf den extrem umständlichen und meist verlustreichen Weg der Teilungsversteigerung angewiesen. Klären Sie also die Eigentumsverhältnisse und die Verkaufsbereitschaft aller Eigentümer. Gegebenenfalls nehmen Sie Einblick in das Grundbuch. Dort steht genau, wer welche Eigentumsrechte an der Immobilie hat und Sie erfahren im Vorfeld, welche sonstigen Rechte eingetragen sind. Bei der späteren Bewertung spielen Angaben zu Grundschulden eine besondere Rolle, kann sich daraus doch eine Vorfälligkeitsentschädigung ergeben.

2. Befindet sich Ihre Immobilie in einem verkaufsfähigen Zustand?

Sie können Ihre Immobilie natürlich in dem Zustand vermarkten, in dem diese sich gerade befindet. Dann verzichten Sie aber auf einen potenziell höheren Verkaufserlös, den der Markt bei einem gut vorbereiteten Hausverkauf hergeben würde. Sie tun sich als Eigentümer also selbst einen Gefallen, wenn Sie die Immobilie für eine erfolgreiche Vermarktung vorbereiten. Dies gilt insbesondere in Fällen, in denen Sie die Immobilie geerbt haben. Sehen Sie dazu die Immobilie mit den Augen eines potenziellen Käufers. Oder stellen Sie sich selbst vor, Sie würden als Interessent solche Immobilien besichtigen. Wahrscheinlich würde Ihnen sofort ins Auge springen, wenn überflüssiger Hausrat herumsteht, Räumlichkeiten schmutzig sind, Tapeten von den Wänden hängen, Stromkabel aus der Wand ragen, Rollläden defekt sind oder die Haustür klemmt. Auch das Grundstück sollte aufgeräumt daherkommen. Entsorgen Sie Ablagerungen und Unrat. Ein gemähter Rasen und eine ordentlich geschnittene Hecke machen einen guten optischen Eindruck und sind eine gute Basis, die Vorteile Ihrer Immobilie zu unterstreichen.

Alles in allem: „Hübschen“ Sie Ihre Immobilie im Rahmen des wirtschaftlich Vertretbaren auf. Das, was Sie als Eigentümer jetzt an Arbeit und Geld investieren, erhalten Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit in einem höheren Verkaufserlös zurück. Idealerweise beziehen Sie einen Immobilienmakler ein, der Ihnen aus der objektiven Sicht eines erfahrenen Fachmanns Hinweise geben kann, wo die Optik Ihrer Immobilie verbesserungswürdig und verbesserungsfähig ist. Immobilienverkauf ist kein Hexenwerk, aber unnötige Fehler nützen Ihnen rein gar nichts. Als Maklerbüro in Berlin stehen wir Ihnen mit unseren Experten gern für eine kostenlose Beratung zur Verfügung.

3. Müssen Sie Ihr Haus mit Garten unbedingt im Winter verkaufen?

Interessenten sehen Immobilien mit eigenen Augen und stellen sich dabei vor, welches Nutzungspotenzial für sie als Käufer besteht. Die Immobilienbewertung aus Käufersicht unterscheidet sich wesentlich von Ihrem Blickwinkel aus als Verkäufer. Haben Sie ein Haus mit Garten, sollten Sie nicht unbedingt im Winter ein Immobilienverkauf tätigen. Der Hausverkauf könnte im Sommer erfolgreicher sein. Ihr Garten oder Ihre Grünanlage kommt in kalten Jahreszeiten nämlich kaum zur Geltung. Anders ist es, wenn Sie die Immobilie in der wärmeren Jahreszeit anbieten und der Kaufinteressent auch einen Eindruck davon bekommt, wie schön es in Ihrem Garten ist oder welchen optischen Eindruck Ihre Grünanlage macht, wenn alle Blumen aufgeblüht sind und die Bäume saftig grüne Blätter tragen. In diesem Fall ist Ihr „Grün“ ein echter wertbildender Faktor und bestimmt zum Teil den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Wie auch der Garten zählen verschiedene Faktoren in eine Immobilienbewertung mit ein, wie beispielsweise auch ein gut ausgebauter Dachboden, eine Garage oder eine neu installierte Heizanlage.

4. Haben Sie die Spekulationsfrist im Blick?

Sind seit dem Kauf oder der Fertigstellung Ihrer Immobilie noch keine zehn Jahre ins Land gegangen, zahlen Sie auf den Verkaufsgewinn Spekulationssteuer, wenn Sie die Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn Sie die Immobilie zunächst vielleicht vermietet, dann aber im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor selbst bewohnt haben. Ist eine Wertsteigerung wegen gestiegener Immobilienpreise an Ihrem Ort absehbar, kann es ratsam sein, die Immobilie bis zum Ablauf der zehn Jahre noch zu vermieten und erst danach zu verkaufen. Als professionelle Makler stehen wir unseren Kunden bei der erfolgreichen Vermarktung und bei dem Verkaufen Ihrer Wohnung, des Grundstücks oder Hauses immer als Berater zur Seite.

5. Was bedeutet die Spekulationsfrist als Erbe?

Haben Sie die Immobilie geerbt und wollen diese verkaufen, müssen Sie gleichfalls die Spekulationsfrist beachten, wenn seit der Anschaffung der Immobilie durch den Erblasser noch keine zehn Jahre vergangen sind. Auch hier besteht die Ausnahme, dass keine Spekulationssteuer anfällt, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den letzten beiden Jahren selbst bewohnt haben. Die Erbschaftssteuer, die Sie als Erbe gleichfalls im Blickfeld haben sollten, dürfte Nebensache sein. Als Ehepartner können Sie beim Wohnungs- oder Hausverkauf nämlich einen Freibetrag von 500.000 € und als Kind 400.000 € in Anspruch nehmen. Erst wenn der Verkaufsgewinn diese Freibeträge übersteigt und Sie die Immobilie zudem auch nicht selbst für zehn Jahre nach dem Erbfall bewohnt haben, fällt Erbschaftssteuer an.

6. Sollte ich das Grundbuch berichtigen, wenn ich die Immobilie geerbt habe?

Haben Sie die Immobilie geerbt, sollten Sie das Eigentum auf Sie umschreiben lassen. Sofern der Erblasser ein notariell beurkundetes Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen hat, genügt es, die Eigentumsumschreibung auf einem dafür vorgesehenen amtlichen Formular beim Grundbuchamt zu veranlassen. Sind Sie hingegen aufgrund der gesetzlichen Erbfolge Eigentümer geworden, benötigen Sie zur Eigentumsumschreibung einen Erbschein. Diesen Erbschein können Sie beim Nachlassgericht beantragen, auch wenn Sie nur Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind. Die Erben werden automatisch als neue Grundstückseigentümer im Verhältnis ihrer Erbquoten im Grundbuch als neue Eigentümer eingetragen. Die Eigentumsumschreibung ist gebührenfrei, wenn Sie diese innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragen. Die Eigentumsumschreibung ist zwar für den Verkauf der Immobilie nicht unbedingt Voraussetzung, erleichtert es dem Käufer aber, die Eigentumsverhältnisse nachzuvollziehen. Wollen Sie Ihre Immobilie also erfolgreich verkaufen, sollten Sie diesen Punkt berücksichtigen und ggf. mit einem Notar klären.

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Egal ob Sie eine Frage haben, Beratung wünschen oder eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen. Wir sind für Sie da.

7. Sind Sie im Besitz aller Unterlagen, die für den Verkauf einer Immobilie wichtig sind?

Mit einer Online-Anzeige und der Besichtigung der Immobilie ist es nicht getan. Als Eigentümer müssen Sie beim Verkauf einiges mehr an Service bieten. Spätestens beim Verkauf, Großteils aber bereits anlässlich der Besichtigung, sollten Sie einem Kaufinteressenten folgende Unterlagen präsentieren können:

  • Grundbuchauszug: Sie erhalten diesen beim zuständigen Grundbuchamt. Dieser sollte möglichst nicht älter als drei Monate sein und die aktuellen Eigentums- und Belastungsverhältnisse (Darlehen) angeben. Sind wir als Makler für Sie tätig, erledigen wir das selbstverständlich kostenlos für Sie.
  • Energieausweis: Sie sind als Eigentümer verpflichtet, beim Hausverkauf dem Kaufinteressenten ungefragt vor der Besichtigung einen Energieausweis zu überreichen. Für uns als Makler ein selbstverständlicher Service, bei dem wir ebenfalls die Kosten zur Erstellung eines solchen Ausweises übernehmen.
  • Grundrisse: Ein Kaufinteressent muss in der Lage sein, den Grundriss eines Objekts nachzuvollziehen. Nur so kann er sich auch noch nach der Besichtigung orientieren und prüfen, ob das Objekt für die angedachte Nutzung wirklich geeignet ist. Ob Anzahl der Zimmer, Einbauküche, oder Himmelsrichtung, ein guter Grundriss schafft Übersicht und ist beim Immobilienverkauf nicht nur ein Service, sondern bietet echte Hilfe. Haben Sie keine Grundrisszeichnungen mehr, wären diese anzufertigen. Hierfür gibt es spezielle Softwareprogramme. Als Makler kennen wir uns aus und liefern diesen Service selbstverständlich kostenfrei.
  • Baupläne: Die Baupläne geben Auskunft, wie die Kanalisation verläuft oder wo Kamine vorhanden sind und welche Technik verbaut ist. Ein Bauplan verschafft allgemein einen Eindruck vom Zustand der Immobilie.
  • Reparaturrechnungen: Haben Sie das Dach saniert oder Bauteile der Immobilie repariert, kann es hilfreich sein, die Maßnahme anhand der Rechnungen zu dokumentieren. Verkaufen heißt auch Transparenz und Vertrauen schaffen.
  • Versicherungspolicen: Die Vorlage der Policen über die Feuer- und Gebäudeversicherung gibt mithin ungefähre Auskunft über den Wert des Gebäudes. Sie sind vorteilhaft, wenn der Interessent die Finanzierung für den Kaufpreis beantragen will. Unabhängig davon geht die Versicherung der Immobilie automatisch auf den Käufer über, wenn Sie verkaufen.
  • Teilungserklärung: Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um Wohnungseigentum, gibt die Teilungserklärung Auskunft über die Eigentums- und Besitzverhältnisse der Wohnung. Auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung sollte vorliegen. Wir helfen Ihnen gerne anhand unserer Checkliste für den Immobilienverkauf.
  • Mietvertrag: Ist das Objekt vermietet, übernimmt ein Erwerber das bestehende Mietverhältnis. Kauft er als Kapitalanleger, will er wissen, welche Erträge das Haus oder die Wohnung erzielen.

8. Brauche ich ein Exposé?

Ein gutes Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie. Kaufinteressenten sehen sich stets verschiedene Immobilien an. Um ein Objekt einschätzen zu können, ist ein Exposé unabdingbar. Ein gutes Exposé informiert den Interessenten in Schritten und anhand von Bildern über alle Aspekte, die das Objekt kennzeichnen und vielleicht auch auszeichnen. So kann der Erwerber sich Ihre Immobilie Schritt für Schritt vor Augen führen und anhand seiner eigenen Checkliste seine private Wertermittlung nachvollziehen. Gibt es kein Exposé, sortieren Interessenten das Objekt meist schnell aus. Bei unserem Makler-Service für den Immobilienverkauf nimmt das Exposé deshalb immer eine zentrale Rolle ein. Das Exposé ist ebenso ein Teil unseres täglichen Maklergeschäfts. Aus diesem Grund erstellen wir dieses für Verkäufer kostenlos, somit fallen für Sie keine Kosten an.

9. Wie hoch sind meine Chancen, wenn ich das Objekt selber anbiete?

Ihre Immobilie steht in Konkurrenz zu einer Reihe vergleichbarer Angebote am Markt. Das ist nicht nur in Großstädten wie Berlin so. Um zu vermeiden, dass es in der Masse untergeht, sollten Sie Ihre Immobilie in einer Art und Weise anbieten, dass es nicht nur möglichst viele Interessenten anspricht, sondern vornehmlich die Interessenten ins Auge fasst, die gerade für Ihr Objekt und dessen Eigenart und Eigenheiten infrage kommen. Ihre Anzeige muss also zielorientiert formuliert werden. Ist dies nicht der Fall, geht Ihr Angebot ins Leere. Um Fehler zu vermeiden und am Ende hohe Kosten oder zu niedrige Preise für das Grundstück, das Haus oder die Wohnung zu erzielen, sollten Sie sich einen Fachmann zur Rate ziehen. Ein ausgezeichneter Makler beschafft zudem alle notwendigen Unterlagen, die für das Exposé und die Vermarktung des Hauses oder der Wohnung relevant sind. Sie würden dadurch viel Zeit sparen und können sich entspannt zurücklehnen. Machen Sie Ihren Hausverkauf einfach! Mit uns als Makler zum Erfolg.

Machen Sie Ihren Verkauf einfach!Mit uns als Makler zum Erfolg

10. Sollte ich unbedingt einen Immobilienmakler für das Verkaufen beauftragen?

Sie können die Immobilie in eigener Verantwortung verkaufen. Es ist schließlich Ihr Eigentum. Aber gerade eine Immobilie hat ihre Eigenheiten, die die Art und Weise ihres Verkaufs, das Interesse potentieller Kaufinteressenten und die Abwicklung des Verkaufsvorgangs maßgeblich beeinflussen. Sofern Sie nicht gerade öfter Immobilien verkaufen, werden Ihnen diese Eigenheiten allenfalls unterschwellig bewusst sein. Ein kompetenter Makler, der sich tagtäglich mit dem Verkauf von Immobilien beschäftigt, weiß genau, welche Aspekte für einen optimalen Verkauf entscheidend sind. Ein guter Makler unterstützt Sie im Detail:

Sie können die Immobilie in eigener Verantwortung verkaufen. Es ist schließlich Ihr Eigentum. Aber gerade eine Immobilie hat ihre Eigenheiten, die die Art und Weise Ihres Verkaufs, das Interesse potenzieller Kaufinteressenten und die Abwicklung des Verkaufsvorgangs maßgeblich beeinflussen. Sofern Sie nicht gerade öfter Immobilien verkaufen, werden Ihnen diese Eigenheiten allenfalls unterschwellig bewusst sein. Ein kompetenter Makler, der sich tagtäglich mit dem Verkauf von Immobilien beschäftigt, weiß genau, welche Aspekte für einen optimalen Verkauf entscheidend sind. Ein guter Makler unterstützt Sie im Detail:

  • Er erfasst alle Umstände, die Ihre Immobilie betreffen und kann die Immobilie verkaufsfähig aufbereiten..
  • Er ermittelt einen realistischen Angebotspreis auf Basis der Immobilienbewertung als Grundlage für ein seriöses Verkaufsangebot.
  • Er erstellt ein aussagekräftiges Exposé nebst eindrucksvollen Fotos von Ihrer Immobilie.
  • Er bewirbt die Immobilie dort, wo potenzielle Kaufinteressenten Immobilien suchen.
  • Er ist Ansprechpartner für Kaufinteressenten, die zusätzliche Informationen wünschen und hält dafür mit Büro und Mitarbeitern die entsprechende Organisation vor.
  • Er organisiert die Besichtigung der Immobilie in zeitlicher Absprache mit den Interessenten.
  • Er vermeidet durch eine gezielte Gesprächsführung, dass bloß neugierige Interessenten ohne echtes Kaufinteresse vorab aussortiert werden.
  • Er koordiniert die Besichtigungstermine und steht vor Ort als Ansprechpartner bereit.
  • Er berät Interessenten, die bei der Besichtigung bautechnische, bauliche und organisatorische Fragen haben.
  • Er führt Verkaufsverhandlungen über Verkaufspreis und Verkaufskonditionen.
  • Er prüft soweit als möglich die Bonität des Kaufinteressenten.
  • Er stellt sicher, dass der Interessent durch Vorlage einer Finanzierungsbestätigung den Kaufpreis bezahlen kann.
  • Er bereitet den Notartermin zum Verkauf der Immobilie vor.
  • Er begleitet die Parteien zum Beurkundungstermin beim Notar.
  • Er übergibt dem Käufer nach der Kaufpreiszahlung das Objekt.

Fazit

Sie vergeben sich nichts, wenn Sie einen Fachmann mit der Vermittlung Ihrer Immobilie beauftragen. Und: Immobilienmakler arbeiten auf Erfolgsbasis. Sie verdienen ihre Maklerprovision erst dann und nur, wenn die Immobilie erfolgreich an einen Käufer vermittelt und der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.

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