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Teilverkauf – Immobilie anteilig verkaufen und Nießbrauchrecht erhalten

Das Wichtigste in Kürze:

Das Wohnrecht ist das Recht, in einem Haus zu wohnen. Das Recht berechtigt diejenige Person, zu deren Gunsten es vereinbart ist, eine Wohnung oder ein Haus persönlich zu nutzen. Das Wohnrecht kann an sämtlichen Räumen eines Hauses oder nur an einzelnen Räumen oder auch nur an einem einzigen Raum bestellt werden. Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, können Sie ein Wohnrecht vereinbaren und trotz des Verkaufs in Ihrem Haus wohnen bleiben (§ 1093 BGB).

Die Vor- und Nachteile des Teilverkaufs

Die Vorteile für Sie als Verkäufer:

  • Sie verkaufen Ihre Immobilie nicht insgesamt, sondern behalten einen Teil in Ihrem Eigentum. Im Hinblick auf die verkauften Einheiten können Sie ein Nießbrauchrecht vereinbaren.
  • Über das Nießbrauchrecht stellen Sie sicher, dass Sie die Mieten für die verkauften Einheiten vereinnahmen.
  • Der Teilverkauf mit Nießbrauchrecht ist eine Option, wenn Sie Ihre Erbfolge bereits zu Lebzeiten gestalten möchten.

Die Nachteile für Sie als Verkäufer:

  • Um einen Teilverkauf Ihrer Immobilie zu ermöglichen, müssen Sie Wohn- und/oder Teileigentum begründen. Voraussetzung ist, dass Sie die Immobilie in in sich abgeschlossene Wohn- und/oder Teileinheiten aufteilen können.
  • Die Begründung von Wohn- und Teileigentum bedeutet einen gewissen Aufwand.
  • Vereinbaren Sie ein Nießbrauchrecht, schlägt sich der Wert des Rechts in der Höhe des Kaufpreises nieder.
  • Sie erhalten nicht die volle Liquidität, die sich im Hinblick auf den Verkehrswert bei einem vollständigen Verkauf der Immobilie ergeben würde.

Welche praktische Bedeutung ein Teilverkauf?

Der Teilverkauf einer Immobilie kann eine interessante Option darstellen, wenn Sie Vorbehalte haben und Ihren Zugriff auf die Immobilie trotz des Verkaufs nicht vollständig aufgeben möchten.

Teilverkauf Beispiel

Sie sind Eigentümer eines Gebäudes mit mehreren Wohn- und Gewerbeeinheiten. In der Wohnung im Obergeschoss wohnen Sie selbst. Die beiden Gewerbeeinheiten sind vermietet. Die Verwaltung und die Unterhaltung des Objekts erscheinen Ihnen als zu aufwendig. Sie könnten jetzt das Gebäude insgesamt verkaufen und sich mit dem Kaufpreis zufriedengeben. Dann müssten Sie allerdings in der Zukunft auf die Mieteinnahmen verzichten. Sie betrachten die Mieteinnahmen aber als Teil Ihrer Altersversorgung. Also sollten Sie eine andere Lösung in Betracht ziehen. Die Lösung könnte in einem Teilverkauf mit Nießbrauchrecht bestehen.

Was ist ein Nießbrauchrecht?

Vereinbaren Sie beim Immobilienverkauf ein Nießbrauchrecht, behalten Sie sich das Recht vor, die Nutzungen aus dem Objekt zu ziehen. Dies bedeutet nichts anderes, als Sie das Recht haben, die Mieten zu vereinnahmen. Sie übertragen zwar das Eigentum am Objekt auf den Erwerber, bleiben aber aufgrund des Nießbrauchrechts berechtigt, trotzdem die Mieten auf Ihr Konto fließen zu lassen.

Praxistipp von immoeinfach

Über einen Teilverkauf mit Nießbrauchrecht könnten Sie Ihre Erbfolge gestalten. Vielleicht möchten Sie Ihr Gebäude einem Ihrer Kinder übertragen und damit vermeiden, dass sich Ihre Kinder nach Ihrem Ableben wegen der Immobilie streitig auseinandersetzen müssen. Sie könnten einem Ihrer Kinder das Gebäude insgesamt oder nur die Gewerbeeinheiten verkaufen. Ihr Kind könnte als neuer Eigentümer die Verwaltung übernehmen. Um sich für Ihr Alter abzusichern, vereinbaren Sie ein Nießbrauchrecht und vereinnahmen trotzdem für einen bestimmten Zeitraum oder bis Ihrem Ableben die Mieten.

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Wie lässt sich ein Teilverkauf umsetzen?

Wenn Sie Ihre Immobilie anteilig verkaufen, wird Sie im Regelfall nicht umhinkommen, die Immobilie in rechtlich selbstständige Einheiten aufzuteilen. Die Aufteilung erfolgt dadurch, dass Sie Wohnungs- und/oder Teileigentum begründen. Wenn wir von dem vorgenannten Beispiel ausgehen, begründen Sie an Ihrer Wohnung im Obergeschoss Wohnungseigentum und an den beiden Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss Teileigentum. Wohnungseigentum dient Wohnzwecken, Teileigentum dient gewerblichen Zwecken. Sie benötigen dafür einen Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie eine Teilungserklärung. Die Teilung wird im Grundbuch eingetragen. Die Wohn- und die Gewerbeeinheiten sind dann rechtlich selbstständige Objekte.

Sie könnten beim Teilverkauf die beiden Gewerbeeinheiten verkaufen und in Ihrer Wohnung, an der Sie Wohneigentum begründet haben, selbst wohnen bleiben. Wenn Sie den richtigen Käufer finden, der bereit ist, Ihnen an den Gewerbeeinheiten ein Nießbrauchrecht einzuräumen, behalten Sie den Zugriff auf die Mieteinnahmen und können die Mieten für Altersversorgung nutzen. Sie könnten auch Ihre Wohnung verkaufen, diese vermieten und ob daraus die Mieteinnahmen vereinnahmen.

Teilverkauf von Wohnungseigentümergemeinschaft

Begründen Sie an Ihrem Objekt Wohn- und Teileigentum, bilden Sie beim Teilverkauf mit dem Erwerber eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit Sie sich an den verkauften Einheiten ein Nießbrauchrecht vorbehalten haben, hat die Bestellung des Nießbrauchrecht keinen Einfluss darauf, dass der Erwerber in ihrer Wohnungseigentümerversammlung ein Stimmrecht hat. Als sichtbare hat sie selbst kein Stimmrecht.

Soweit Sie keine besondere Vereinbarung getroffen haben, ist der Erwerber im Einzelfall verpflichtet, bei der Stimmabgabe auch Ihre Interessen als Nießbraucher zu berücksichtigen. Er könnte ihn für die Eigentümerversammlung eine Stimmrechtsvollmacht erteilen, sodass Sie im Idealfall auch nach dem Teilverkauf bestimmen können, wie die Immobilie genutzt und verwaltet werden soll.

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In welcher Form muss das Nießbrauchrecht vereinbart werden?

Das Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Es reicht nicht aus, wenn sie sich mündlich mit dem Erwerber absprechen, dass er Nießbrauchrecht wünschen. Ebenso wenig genügt eine privat schriftliche Vereinbarung. Derartige Vereinbarungen sind zwar moralisch verpflichten, bleiben aber rechtlich gegenstandslos. Nur die notarielle Beurkundung und die Eingabe im Grundbuch sichert Ihre Rechtsposition.

Wie beeinflusst das Nießbrauchrecht den Kaufpreis beim Teilverkauf?

Verkaufen Sie Immobilie mit Nießbrauchrecht, wird der Erwerber zwar Eigentümer, kann aber nicht auf die Mieten zugreifen. In der Praxis vermindert daher der Wert des Nießbrauchrecht den Verkehrswert der Immobilie. Der Kaufpreis bemisst sich nach der Differenz.

Beispiel

Sie sind 70 Jahre alt und verkaufen nach der Begründung von Wohn- und Teileigentum die beiden Gewerbeeinheiten in Ihrem Gebäude. Der Verkehrswert der beiden Einheiten beträgt 200.000 €. Die ortsübliche Miete für beide Einheiten beträgt 1.500 €. Der Jahresertrag der Miete von 18.000 € wird dann mit einem Vielfältiger multipliziert, den das Bundesfinanzministerium jedes Jahr veröffentlicht.

Der Vervielfältiger für eine 70-jährige männliche Person beträgt aktuell 9,97 (Frau: 11,27 wegen höhere Lebenserwartung). Wenn Sie den Vervielfältiger von 9,97 mit dem Jahresmietertrag von 18.000 € multiplizieren, ergibt sich der Wert des Nießbrauchrechts mit einem Betrag von etwa 179.460 €. Diesen Wert müssen Sie vom Verkehrswert abziehen. Sie können dann mit einem Kaufpreis von etwa 20.000 € kalkulieren.

Der relativ geringe Verkehrswert ergibt sich daraus, dass für eine 70-jährige Person eine Lebenserwartung von weiteren 14 Jahren unterstellt wird. In diesen 14 Jahren vereinnahmen Sie aufgrund des Nießbrauchrechts jedes Jahr voraussichtlich 18.000 € Miete.

Fazit

Ob ein Teilverkauf mit Nießbrauchrecht die richtige Lösung ist, hängt von Ihrer individuellen Situation und den Gegebenheiten des Objekts ab. Als erfahrener Makler, rund um das Thema Haus verkaufen und wohnen bleiben, beraten Sie gerne.

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