Berlin ist in. Glaubt man den einschlägigen Studien zum Immobilienmarkt in Berlin, dann wird der Bedarf an Berliner Immobilien weiter zunehmen. Die Immobilienpreise in Berlin reagierten in den letzten Jahren deutlich und entwickelten sich stetig nach oben. Das lässt sich für die Immobilienpreise 2017 anhand der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses schon definitiv ableiten, für 2018 sind die Aussichten ähnlich. Wollen Sie eine Immobilie in Berlin verkaufen, so treffen Sie auf einen ungewöhnlich dynamischen Markt.

Immobilienpreiskarte Berlin 2018

Bei den dargestellten Daten handelt es sich um die Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss.

Unser Anspruch

Wir wollen Sie informieren und Ihnen einen Überblick über das Preisgefüge vermitteln. Dafür bilden wir das Marktgeschehen der letzten Jahre in Berlin ab und verschaffen Ihnen so eine erste Orientierungsmöglichkeit zu den Preisen in der Hauptstadt.

Natürlich können Sie uns unter 030 / 265 875 70 auch direkt ansprechen, wir stehen Ihnen gerne für fundierte Wertauskünfte zur Verfügung.

Berlin und seine unterschiedlichen Wohnlagen

Berlin ist vielfältig, sehr vielfältig sogar. Anders als viele andere Städte, ist Berlin nicht aus einer einzigen Siedlung hervorgegangen. Berlin entstand vielmehr aus dem Zusammenwachsen von sieben Städten und fast sechzig Landgemeinden. So hat Berlin auch nicht nur ein Zentrum, sondern es gibt eine Vielzahl von Bezirks- und Ortsteilzentren. Die Immobilien die wir heute vorfinden, sind so unterschiedlich wie die ehemaligen Gemeinden.

Im Zusammenhang mit dem Mietpreisspiegel hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen eine Qualitätseinstufung erarbeitet. Die Wohnlagenkarte wurde wissenschaftlich erarbeitet und wird von einer Expertengruppe fortlaufend aktualisiert.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin gibt auf der Grundlage der Kaufpreissammlung jährlich eine Bodenrichtwertkarte heraus. Die Bodenwerte sind ebenso vielfältig wie die Wohnlagen, Berlin ist tatsächlich bunt. Gern präsentieren wir Ihnen als Immobilienmakler Berlin dieses Farbenspiel.

In den westlichen (z.B. Spandau) und östlichen (z.B. Treptow-Köpenick) Randbezirken werden für den Wohnungsbau Bodenpreise von circa 200 Euro/m² bis 400 Euro/m² erzielt. In Zentrumslagen (z.B. Friedrichstraße) hingegen erreichen die Bodenpreise Werte bis zu 10.000 Euro/m². Und auch dazwischen lässt sich im bunten Berlin alles an Immobilien finden. Da Berlin nicht ein Zentrum hat, ist auch die Verteilung der Bodenrichtwerte sehr unterschiedlich. Die interaktive Bodenrichtwertkarte verdeutlicht die unterschiedlichen Bodenrichtwerte.

Den Immobilienpreis für Ihr Objekt kostenlos recherchieren lassen

Immobilienmarkt Berlin – Umsatzzahlen

Einen ersten Eindruck über die Lage am Berliner Immobilienmarkt gibt die Entwicklung der Umsatzzahlen der letzten Jahre. Von 2012 bis 2016 stieg der Geldumsatz in der Stadt von 803,7 Mio. Euro auf 1.394,6 Mio. Euro, eine satte Steigerung von 74 Prozent. 2017 betrug der Zuwachs (nach vorläufigen Zahlen) 11 Prozent, für 2018 dürfte ein etwas schwächerer Anstieg zu erwarten sein.

Das Geldvolumen wuchs beim Wohnungs- und Teileigentum von 3.753,0 Mio. Euro auf 5.920,7 Mio. Euro im Jahr 2016. Auch hier eine deutliche Steigerung von 58 Prozent. Im Jahr 2017 hingegen ist der Gesamtumsatz nicht mehr gewachsen. Die Nachholeffekte schwächen sich ab und der Preisanstieg wird sich in vielen Lagen abschwächen.

Die Gesamtzahlen für den Markt mit Berliner Immobilien zeigen es deutlich. Die Steigerung des Umsatzes aller Immobilienverkäufe legte von 12.446,2 Mio. Euro im Jahr 2012 auf 18.057,8 Mio. Euro Anfang 2018 um 45 Prozent zu.

Die Steigerung der Immobilienpreise in den einzelnen Teilmärkten fällt zum Teil noch deutlicher aus, da die Kauffallzahlen nicht mitgewachsen sind. Der Flächenumsatz ist im Vergleichszeitraum sogar um 32 Prozent gesunken. Das spitzt die Immobilienpreisentwicklung umso mehr zu. Bauland ist in Berlin ein knappes Gut.

Immobilienpreise / Bedeutung beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien

Bei einem geplanten Verkauf einer Immobilie ist es wichtig den Markt und die aktuellen Tendenzen zu kennen. Ausführliche und fundierte Informationen zum Preisgefüge und zur Marktentwicklung sind beim Immobilienverkauf von unschätzbarem Wert. Wenn sie wissen wollen welchen Preis Sie beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung in Berlin erzielen können, dann kontaktieren Sie uns einfach. Wir beraten Sie gern, für Verkäufer ist unser Service für Berliner Immobilien ebenso kostenlos wie im Umland.

In Hinblick auf die sozialen und ökonomischen Zusammenhänge, auf die Wohn- und Lebensqualität, kommt Immobilienwerten in Deutschland eine besondere Bedeutung zu. Für Wohnungen und Häuser in Berlin ist das nicht anders. Bundesweit leben circa 46 Prozent der Bevölkerung in selbst genutzten Wohnungen. Dabei ist die Eigentumsquote in den Bundesländern höchst unterschiedlich. Angeführt wird die Liste vom Saarland, dort leben circa 63 Prozent in eigenen Immobilien. Berlin hingegen bildet mit nur circa 15 bis 16 Prozent das Schlusslicht in einer solchen Betrachtung. Die Eigentumswohnung oder das eigene Haus sind beim Berliner noch nicht als Baustein der Altersvorsorge etabliert.

Immobilienwerte sind ortsgebunden, deren Anschaffung erfordert häufig vergleichsweise hohe Investitionsmittel. Wohnimmobilien sind in der Regel keine reinen Investitionsgüter, sondern dienen auch angemessenem privaten Wohnen und bilden nicht selten einen persönlichen Vermögensbaustein. Umso wichtiger ist es grundsätzlich über das Preisgefüge von Immobilien und die Immobilienpreisentwicklungen Bescheid zu wissen.

Erfahren Sie den Wert Ihrer Immobilie

Unverbindliche & fundierte Preisauskunft vom Profi.
Für Ihr Grundstück, Haus oder Wohnung.

Der Berliner Immobilienmarkt – Wertentwicklung seit 1990

Anders als andere Anlagewerte, zum Beispiel Aktien oder Sparguthaben, sind Immobilienwerte immer in gewisser Weise langfristig zu betrachten. Nennenswerte Zinsen auf Geldguthaben sind von der Geldpolitik der Staaten und der allgemeinen Wirtschaftslage abhängig. Aktienwerte folgen den jeweiligen Unternehmensentwicklungen und den Tendenzen der verschiedenen Börsenplätze. Immobilienpreise hingegen entwickeln sich stetiger und werden nicht so stark von außen beeinflusst. Immobilienvermögen sind aber auch im Handel etwas schwerfälliger, wenn Sie Ihre Berliner Immobilie verkaufen wollen, so ist das nicht von heute auf morgen getan.

Immobilien gelten zudem als inflationssicher. Auch wenn sich die Währung einmal ändert, behalten Immobilien einen realen Wert. Und einen echten Gebrauchswert haben Eigentumswohnungen zusätzlich. Schließlich bietet die selbstgenutzte Wohnung täglich eine hohe Wohn- und Lebensqualität.

Betrachtet man die Wertentwicklung der letzten zweieinhalb Jahrzehnte in Berlin, so wird lässt sich feststellen, dass im Durchschnitt jährlich etwas über 20.000 Immobilienkaufverträge geschlossen werden. In den letzten Jahren hat die Anzahl der Transaktionen deutlich zugenommen.Das Geldvolumen hingegen ist viel deutlicher gewachsen. Der Geldumsatz hat sich von 3.739 Mio. Euro im Jahr 1991 auf 18.133 Mio. Euro im Jahr 2015 fast verdreifacht.

Umsatzverlauf in Berlin nach Jahren

Die Berliner Jahresumsätze im Detail

wdt_IDJahrKauffälleGeldumsatzFlächenumsatz
1199012.2463.739398
2199114.3806.0671.032
3199214.5457.619912
4199320.00610.2941.178
5199418.6849.1581.130
6199519.3007.3631.045
7199623.96610.8141.220
8199718.2666.1561.051
9199830.5679.9571.290
10199922.8617.6441.310
11200018.4447.0171.050
12200118.6606.307982
13200218.2746.5491.024
14200318.3415.437957
15200418.7086.1611.027
16200525.3889.8471.673
17200632.27014.8311.800
18200727.00214.5831.576
19200823.9907.2431.219
20200922.7206.5421.294
21201027.1868.7191.208
22201132.67211.1221.266
23201233.58112.7531.321
24201335.21514.6351.349
25201429.00613.7831.093
26201535.24418.1331.167

Die Immobilien-Geldumsatzentwicklung in Berlin lässt so zwar keinen brauchbaren Rückschluss auf einzelne Bezirke oder gar Teilmärkte zu. Aber sie untermauern dennoch den Stellenwert von Immobilien in unserem Wirtschaftssystem. Die Auswirkungen von Wirtschafts- oder Währungskrisen zeichnen sich beim Immobilienpreis nur geringfügig ab, während andere Anlageformen deutlich stärker beeinflusst wurden.

Immobilienpreise Berlin – Marktbericht

Weil Immobilienwerte für die Bevölkerung einen so hohen Stellenwert haben, werden die Immobilienpreise zyklisch von behördlicher Seite erfasst und ausgewertet. So werden die Marktteilnehmer vor Übervorteilung geschützt und der Markt für Immobilien kann sich frei nach Angebot und Nachfrage entwickeln.

Im Baugesetzbuch (BauGB) sind die Grundlagen verankert. Auf dieser Basis führt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin die sogenannte Kaufpreissammlung und gibt jährlich Bodenrichtwertkarten und einen Immobilienmarktbericht heraus.

Der Grundstücksmarktbericht Berlin gibt einen guten Überblick zu den verschiedenen Teilmärkten in Berlin. Unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen werden aus unterschiedlichen Perspektiven dargestellt und die regionalen Unterschiede in Berlin beleuchtet.

Immobilien kaufen oder mieten

haus immobilie baumIn Berlin sind die Preise im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten in vielen Lagen noch moderat. Zwei Studien aus 2016 bescheinigen dies. Ob es im Einzelfall besser ist eine Wohnung zu mieten oder zu kaufen, hängt stark von der persönlichen Strategie ab. Die Mietpreise im Berlin steigen derzeit langsamer als die Immobilienkaufpreise. Allerdings haben Sie bei selbstgenutztem Wohnungseigentum eine langfristige Perspektive und müssen keine Eigenbedarfskündigung Ihrer Wohnung fürchten.

Nach der Postbankstudie sind die Mieten in Berlin zwischen 2005 und 2015 um 41,67 Prozent gewachsen. Im gleichen Zeitraum sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 67.16 Prozent gestiegen. Auch für die Zukunft wird von der Postbank prognostiziert, dass die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten. Für Käufer mit entsprechendem Budget könnte dies ein Kaufanreiß sein.

Berlin ist vielfältig, die Immobilienpreise sind vielfältig und eine eindeutige Empfehlung für Berlin lässt sich natürlich nicht geben. Es kommt stark auf die jeweiligen persönlichen Voraussetzungen und die Lage der Wohnung in der Stadt an. Was für die Eigentumswohnung an einen Ort richtig ist, kann für die Wohnung in einem anderen Bezirk durchaus falsch sein.

Berlin ist vielfältig – Berliner Bezirke im Überblick

Berlin Karte

Seit 2001 gibt es in Berlin nur noch zwölf Bezirke. Durch die Verwaltungsreform wurden mehrere ehemalige Verwaltungseinheiten zusammengelegt. Innerhalb der Bezirke ist Berlin in 96 Ortsteile untergliedert. Die Charaktere der einzelnen Distrikte und auch der einzelnen Ortsteile sind so unterschiedlich wie man sich das nur schwer vorstellen kann. Von urbaner Metropole bis hin zum fast dörflichen Charakter hat Berlin im Immobilienbereich alles zu bieten.

So unterschiedlich wie die einzelnen Bezirke sind, so verschieden stellen sie sich auch deren Immobilienpreise dar. Zum Vergleich: Während in Mitte in einem Jahr fast 3,5 Mrd. Euro umgesetzt werden, sind es im selben Zeitraum im Spandau mal gerade 516,78 Mio. Euro.

In Berlin Mitte wurde ein fast siebenfaches Geldvolumen bei Immobilienverkäufen gegenüber Spandau registriert. Gleichzeitig ist Spandau flächenmäßig deutlich größer als Berlin Mitte.

Geldumsätze der Berliner Bezirke

wdt_IDBezirk2013 (unbebaute Grundstücke)2013 (bebaute Grundstücke)2013 (Wohnungseigentum)2013 (gesamt)2014 (unbebaute Grundstücke)2014 ( bebaute Grundstücke)2014 (Wohnungseigentum)2014 (gesamt)2015 (unbebaute Grundstücke)2015 (bebaute Grundstücke)2015 (Wohnungseigentum)2015 (gesamt)
1Mitte269.570.0001.512.920.000664.130.0002.147.483.647229.160.0001.880.290.000635.320.0002.147.483.647399.450.0001.938.570.0001.161.140.0002.147.483.647
2Friedrichshain-Kreuzberg179.340.000742.950.000588.280.0001.510.570.00038.190.000564.160.000519.760.0001.122.110.000127.910.000683.050.000671.580.0001.482.540.000
3Pankow105.970.000635.160.000619.750.0001.360.880.000115.960.000559.410.000535.140.0001.210.510.00088.080.000771.230.000655.490.0001.514.800.000
4Charlottenburg-Wilmersdorf147.950.0001.392.610.000755.320.0002.147.483.64772.670.0001.473.400.000687.130.0002.147.483.64784.620.0001.270.260.0001.069.660.0002.147.483.647
5Spandau50.130.000331.670.000113.890.000495.690.00070.720.000603.730.000101.560.000776.010.00040.500.000343.860.000132.420.000516.780.000
6Steglitz-Zehlendorf68.820.000699.980.000470.500.0001.239.300.00016.340.000523.640.000440.050.000980.030.00026.820.000792.070.000506.640.0001.325.530.000
7Tempelhof-Schöneberg40.760.000723.050.000410.890.0001.174.700.00046.660.000475.490.000338.390.000860.540.00056.650.000836.700.000387.980.0001.281.330.000
8Neukölln43.160.000455.440.000141.660.000640.260.00040.830.000373.520.000138.170.000552.520.00023.440.000453.180.000187.880.000664.500.000
9Treptow-Köpenick67.100.000347.140.000185.430.000599.670.00080.490.000449.630.000186.000.000716.120.000142.890.0001.003.440.000289.940.0001.436.270.000
10Marzahn-Hellersdorf50.910.000213.270.00028.920.000293.100.00050.060.000150.040.00025.680.000225.780.00078.000.000320.600.00043.100.000441.700.000

Alle Umsätze in der Tabelle sind in Euro angegeben.
Die Tabelle zeigt mittels Scrollen auf der rechten Seite noch mehr Umsätze.

Immobilienpreisentwicklung im Detail:

Einfamilienhauspreise im Detail

Der Teilmarkt, der baubauten Immobilien nimmt mit ca. 9 Mrd. Euro zwar den größten Anteil am gesamten Umsatzvolumen des Berliner Immobilienmarktes ein, aber das Volumen wird überwiegend durch die Immobilienpreise beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern generiert. Im Jahr 2016 wurden in Berlin ca. 2.800 Kaufverträge für Ein- und Zweifamilienhäuser registriert. Zusammen wurde durch diese Immobiliengeschäfte ein Geldvolumen von ca. 1,2 Mrd. Euro realisiert. Die durchschnittlichen Preise für Einfamilienhäuser sind dabei in Berlin so unterschiedlich wie die Stadtteile.

Kostenlose Preisauskunft erhalten

Unverbindliche & fundierte Preisauskunft vom Profi.

Wir sind Immobilienmakler in Spandau, einem Stadtteil, in dem recht viele Einfamilienhäuser gehandelt werden. In einigen Berliner Stadtteilen gibt es praktisch keinen Einfamilienhausmarkt, dort werden aufgrund der Immobilienstruktur nur Wohnungen gehandelt. Die höchste Anzahl an Kauffällen für Häuser wurde mit 273 in Reinickendorf nachgewiesen. Gefolgt wird der Stadtteil von Steglitz (187) und Spandau mit 163 Kauffällen. Schaut man auf die Tabelle von 2015, so wird der kleinste Quadratmeter-Preis mit 888 Euro für Köpenick ausgewiesen, im gleichen Zeitraum lag der höchste Preis bei 11.500 Euro in Wilmersdorf. Die Frage „Was ist mein Haus wert“, kann dementsprechend nur zu höchst unterschiedlichen Antworten führen.

Die gemittelten Kaufpreise geben einen guten ersten Überblick über die verschiedenen Lagen. Sieht man einmal von den Spitzenwerten ab, so lässt die Übersicht aber auch erkennen, dass in Berlin durchaus bezahlbare Einfamilienhäuser an Immobilienmarkt angeboten werden. Gegenüber den Immobilienpreisen für Wohnungen gilt es zu bedenken, dass bei Häusern immer ein Bodenpreisanteil enthalten ist, der bei einer Eigentumswohnung nur eine untergeordnete Rolle spielt.

Wohnungspreise Berlin – Unterschiede in den Bezirken

Wohnungen stellen in Berlin mit Abstand den größten Anteil bei den Kauffallzahlen. Von den ca. 30.000 Kauffällen im Jahr 2017 bezogen sich allein etwa 20.000 auf Eigentumswohnungen. Vom Geldumsatz her rangiert der Teilmarkt der Wohnungen mit knapp 6 Mrd. Euro auf Platz zwei hinter den bebauten Grundstücken. Eigentumswohnungen werden in ganz Berlin gehandelt, wenn gleich die Verteilung zwischen den einzelnen Stadtteilen recht stark differiert.

Kostenlose Preisauskunft erhalten

Unverbindliche & fundierte Preisauskunft vom Profi.

Die Verteilung der Kauffallzahlen lässt deutlich erkennen, dass es in Berlin „Eigentumswohnungshochburgen“ gibt. Charlottenburg, Friedrichshain, Wilmersdorf und Prenzlauer Berg zählen auf jeden Fall dazu. Mit durchschnittlich 1.308 Euro je Quadratmeter kostet eine Eigentumswohnung in Spandau nur rund ein Drittel einer Wohnung in Berlin Mitte.

Zugegeben, einige vereinbarte Kaufpreise für Wohnungen sind durchaus als hochpreisig anzusehen. Gleichzeitig zeigt sich jedoch auch, dass es in Berlin durchaus noch möglich ist recht günstige Eigentumswohnungen zu erwerben. Im Wettbewerb mit andern deutschen Großstädten wird bei den Preisen für Wohnungen sicherlich noch eine Anpassung, also ein weiterer Preisanstieg zu erwarten sein. Das wird aber nicht auf alle Wohnungen pauschal zutreffen. Die Immobilienpreise für begehrte Wohnungen in der Innenstadt dürften Ihr Hoch erreicht haben, Wohnungen in einfacheren Lagen hingegen haben noch Potenzial bei den Preisen.

Letztendlich werden sich die Immobilienpreise im Jahr 2018 weiter nivellieren, der Preisverteilung anderer deutscher Großstädte anpassen. Die Quadratmeterpreise von Wohnimmobilien etwas abseits der Zentren werden im Jahr 2018 eher weiter steigen. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist ungebrochen hoch und die Bezahlbarkeit in den Zentren ist ob der teils hohen Preise nicht für jedermann realisierbar.

Rahmendaten Berlin

Verteilung des Einkommens

wdt_IDEinkommenAnteil in %
1< 900 EUR14,26 %
2900 EUR - 1300 EUR16,84 %
31300 EUR - 1500 EUR8,7 %
41500 EUR - 2000 EUR17,8 %
52000 EUR - 2600 EUR15,1 %
62600 EUR - 3200 EUR9,5 %
7> 3200 EUR17,8 %

Verteilung des Einkommens

Die Immobilienpreise in Berlin sind neben ihrer Lage in den unterschiedlichen Regionen, auch von weiteren Rahmenbedingungen, wie Bevölkerungswachstum und Wirtschaftskraft abhängig. Gleichwohl, die Preise für Immobilien folgen vorübergehenden Schwankungen nicht so stark wie andere Anlageformen.

Statische Regionaldaten

wdt_IDBeschriftungWert
1Arbeitslosenquote6
2Anzahl Einwohner3610156
3< 25 Jahre812043
425 - 45 Jahre1121905
545 - 65 Jahre985376
6> 65 Jahre690832

Statistische Regionaldaten

In den letzten Jahren steig die Bevölkerungszahl in Berlin wieder an, Ende 2015 lebten ca. 3,6 Millionen Menschen in der Stadt. Die Arbeitslosenquote ist im Vergleich zum Bundesdurchschnitt zwar noch recht hoch, jedoch sinkt sie auch in Berlin deutlich.