Immobilienpreise Berlin

Unser Anspruch

Sie interessieren sich für die Immobilienpreise in Berlin? Wir wollen Sie informieren und Ihnen einen Überblick über das Berliner Preisgefüge vermitteln. Dafür bilden wir das Marktgeschehen der letzten Jahre in Berlin ab und verschaffen Ihnen so eine erste Orientierungsmöglichkeit zu den Preisen und der Immobilienpreisentwicklung in der Hauptstadt.

Sie möchten Ihre Immobilie in Berlin verkaufen? Kein Problem! Sie können uns als Makler in Berlin unter 030 265 875 70 auch direkt ansprechen. Wir stehen Ihnen gerne kostenlos für fundierte Wertauskünfte zur Verfügung. Probieren Sie es einfach aus.

Immobilienpreiskarte

Es handelt sich um eine interaktive Preiskarte. Durch einen Klick auf den jeweiligen Bezirk erhalten Sie weitere Informationen.

Verkäufermarkt durch hohe Nachfrage

Berlin ist in. Glaubt man den einschlägigen Studien zum Immobilienmarkt in Berlin, dann wird der Bedarf an Berliner Immobilien weiter zunehmen. Die Immobilienpreise in Berlin reagierten in den letzten Jahren deutlich und entwickelten sich stetig nach oben. Das lässt sich für die Immobilienpreise 2020 anhand der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses schon definitiv ableiten, für 2021 sind die Aussichten ähnlich, aber nicht garantiert. Wollen Sie eine Immobilie in Berlin verkaufen, so treffen Sie auf einen ungewöhnlich dynamischen Markt.

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Berlin und seine unterschiedlichen Wohnlagen

Berlin ist vielfältig, sehr vielfältig sogar. Anders als viele andere Städte, ist Berlin nicht aus einer einzigen Siedlung hervorgegangen. Berlin entstand vielmehr aus dem Zusammenwachsen von sieben Städten und fast sechzig Landgemeinden. So hat Berlin auch nicht nur ein Zentrum, sondern es gibt eine Vielzahl von Bezirks- und Ortsteilzentren. Die Immobilien, die wir heute vorfinden, sind so unterschiedlich wie die ehemaligen Gemeinden.

Im Zusammenhang mit dem Mietpreisspiegel hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen eine Qualitätseinstufung erarbeitet. Die Wohnlagenkarte wurde wissenschaftlich erarbeitet und wird von einer Expertengruppe fortlaufend aktualisiert.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin gibt auf der Grundlage der Kaufpreissammlung jährlich eine Bodenrichtwertkarte heraus. Die Bodenwerte sind ebenso vielfältig wie die Wohnlagen, Berlin ist tatsächlich bunt. Gern präsentieren wir Ihnen Immobilienmakler Berlin dieses Farbenspiel.

In den westlichen (z.B. Spandau) und östlichen (z.B. Treptow-Köpenick) Randbezirken werden für den Wohnungsbau Bodenpreise von circa 200 Euro/m² bis 500 Euro/m² erzielt. In Zentrumslagen (z.B. Friedrichstraße) hingegen erreichen die Bodenpreise Werte bis zu 15.000 Euro/m². Und auch dazwischen lässt sich im bunten Berlin alles an Immobilien finden. Da Berlin nicht ein Zentrum hat, ist auch die Verteilung der Bodenrichtwerte sehr unterschiedlich. Die interaktive Bodenrichtwertkarte verdeutlicht die unterschiedlichen Bodenrichtwerte.

Immobilienmarkt Berlin – Umsatzzahlen

Einen ersten Eindruck über die Lage am Berliner Immobilienmarkt gibt die Entwicklung der Umsatzzahlen der letzten Jahre. Von 2012 bis 2016 stieg der Geldumsatz in der Stadt von 803,7 Mio. Euro auf 1.394,6 Mio. Euro, eine satte Steigerung von 74 Prozent. 2017 betrug der Zuwachs (nach vorläufigen Zahlen) 11 Prozent, für 2018 dürfte ein etwas schwächerer Anstieg zu erwarten sein.

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Das Geldvolumen wuchs beim Wohnungs- und Teileigentum von 3.753,0 Mio. Euro auf 5.920,7 Mio. Euro im Jahr 2016. Auch hier eine deutliche Steigerung von 58 Prozent. Im Jahr 2017 hingegen ist der Gesamtumsatz nicht mehr gewachsen. Die Nachholeffekte schwächen sich ab und der Preisanstieg wird sich in vielen Lagen abschwächen.

Die Gesamtzahlen für den Markt mit Berliner Immobilien zeigen es deutlich. Die Steigerung des Umsatzes aller Immobilienverkäufe legte von 12.446,2 Mio. Euro im Jahr 2012 auf 18.057,8 Mio. Euro Anfang 2018 um 45 Prozent zu.

Die Steigerung der Immobilienpreise in den einzelnen Teilmärkten fällt zum Teil noch deutlicher aus, da die Kauffallzahlen nicht mitgewachsen sind. Der Flächenumsatz ist im Vergleichszeitraum sogar um 32 Prozent gesunken. Das spitzt die Immobilienpreisentwicklung umso mehr zu. Bauland ist in Berlin ein knappes Gut.

Immobilienpreise / Bedeutung beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien

Bei einem geplanten Verkauf einer Immobilie ist es wichtig den Markt und die aktuellen Tendenzen zu kennen. Ausführliche und fundierte Informationen zum Preisgefüge und zur Marktentwicklung sind beim Immobilienverkauf von unschätzbarem Wert. Wenn sie wissen wollen welchen Preis Sie beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung in Berlin erzielen können, dann kontaktieren Sie uns einfach. Wir beraten Sie gern, für Verkäufer ist unser Service für Berliner Immobilien ebenso kostenlos wie im Umland.

In Hinblick auf die sozialen und ökonomischen Zusammenhänge, auf die Wohn- und Lebensqualität, kommt Immobilienwerten in Deutschland eine besondere Bedeutung zu. Für Wohnungen und Häuser in Berlin ist das nicht anders. Bundesweit leben circa 46 Prozent der Bevölkerung in selbst genutzten Wohnungen. Dabei ist die Eigentumsquote in den Bundesländern höchst unterschiedlich. Angeführt wird die Liste vom Saarland, dort leben circa 63 Prozent in eigenen Immobilien. Berlin hingegen bildet mit nur circa 15 bis 16 Prozent das Schlusslicht in einer solchen Betrachtung. Die Eigentumswohnung oder das eigene Haus sind beim Berliner noch nicht als Baustein der Altersvorsorge etabliert.

Immobilienwerte sind ortsgebunden, deren Anschaffung erfordert häufig vergleichsweise hohe Investitionsmittel. Wohnimmobilien sind in der Regel keine reinen Investitionsgüter, sondern dienen auch angemessenem privaten Wohnen und bilden nicht selten einen persönlichen Vermögensbaustein. Umso wichtiger ist es grundsätzlich über das Preisgefüge von Immobilien und die Immobilienpreisentwicklungen Bescheid zu wissen.

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Der Berliner Immobilienmarkt – Wertentwicklung seit 1990

Anders als andere Anlagewerte, zum Beispiel Aktien oder Sparguthaben, sind Immobilienwerte immer in gewisser Weise langfristig zu betrachten. Nennenswerte Zinsen auf Geldguthaben sind von der Geldpolitik der Staaten und der allgemeinen Wirtschaftslage abhängig. Aktienwerte folgen den jeweiligen Unternehmensentwicklungen und den Tendenzen der verschiedenen Börsenplätze. Immobilienpreise hingegen entwickeln sich stetiger und werden nicht so stark von außen beeinflusst. Immobilienvermögen sind aber auch im Handel etwas schwerfälliger, wenn Sie Ihre Berliner Immobilie verkaufen wollen, so ist das nicht von heute auf morgen getan.

Immobilien gelten zudem als inflationssicher. Auch wenn sich die Währung einmal ändert, behalten Immobilien einen realen Wert. Und einen echten Gebrauchswert haben Eigentumswohnungen zusätzlich. Schließlich bietet die selbstgenutzte Wohnung täglich eine hohe Wohn- und Lebensqualität.

Betrachtet man die Wertentwicklung der letzten zweieinhalb Jahrzehnte in Berlin, so wird lässt sich feststellen, dass im Durchschnitt jährlich etwas über 20.000 Immobilienkaufverträge geschlossen werden. In den letzten Jahren hat die Anzahl der Transaktionen deutlich zugenommen. Das Geldvolumen hingegen ist viel deutlicher gewachsen. Der Geldumsatz hat sich von 3.739 Mio. Euro im Jahr 1991 auf 18.133 Mio. Euro im Jahr 2015 fast verdreifacht.

Umsatzverlauf nach Jahren

Die Immobilien-Geldumsatzentwicklung in Berlin lässt so zwar keinen brauchbaren Rückschluss auf einzelne Bezirke oder gar Teilmärkte zu. Aber sie untermauern dennoch den Stellenwert von Immobilien in unserem Wirtschaftssystem. Die Auswirkungen von Wirtschafts- oder Währungskrisen zeichnen sich beim Immobilienpreis nur geringfügig ab, während andere Anlageformen deutlich stärker beeinflusst wurden.

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Immobilienpreise – Marktbericht

Die Immobilien-Geldumsatzentwicklung in Berlin lässt so zwar keinen brauchbaren Rückschluss auf einzelne Bezirke oder gar Teilmärkte zu. Aber sie untermauern dennoch den Stellenwert von Immobilien in unserem Wirtschaftssystem. Die Auswirkungen von Wirtschafts- oder Währungskrisen zeichnen sich beim Immobilienpreis nur geringfügig ab, während andere Anlageformen deutlich stärker beeinflusst wurden.

Weil Immobilienwerte für die Bevölkerung einen so hohen Stellenwert haben, werden die Immobilienpreise zyklisch von behördlicher Seite erfasst und ausgewertet.

So werden die Marktteilnehmer vor Übervorteilung geschützt und der Markt für Immobilien kann sich frei nach Angebot und Nachfrage entwickeln.

Im Baugesetzbuch (BauGB) sind die Grundlagen verankert. Auf dieser Basis führt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin die sogenannte Kaufpreissammlung und gibt jährlich Bodenrichtwertkarten und einen Immobilienmarktbericht heraus.

Der Grundstücksmarktbericht Berlin gibt einen guten Überblick zu den verschiedenen Teilmärkten in Berlin. Unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen werden aus unterschiedlichen Perspektiven dargestellt und die regionalen Unterschiede in Berlin beleuchtet.

Kauffälle Teilmärkte

Immobilien kaufen oder mieten

In Berlin sind die Preise im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten in vielen Lagen noch moderat. Zwei Studien aus 2016 bescheinigen dies. Ob es im Einzelfall besser ist eine Wohnung zu mieten oder zu kaufen, hängt stark von der persönlichen Strategie ab. Die Mietpreise im Berlin steigen derzeit langsamer als die Immobilienkaufpreise. Allerdings haben Sie bei selbstgenutztem Wohnungseigentum eine langfristige Perspektive und müssen keine Eigenbedarfskündigung Ihrer Wohnung fürchten.

Nach der Postbankstudie sind die Mieten in Berlin zwischen 2005 und 2015 um 41,67 Prozent gewachsen. Im gleichen Zeitraum sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 67.16 Prozent gestiegen. Auch für die Zukunft wird von der Postbank prognostiziert, dass die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten. Für Käufer mit entsprechendem Budget könnte dies ein Kaufanreiß sein.

Berlin ist vielfältig, die Immobilienpreise sind vielfältig und eine eindeutige Empfehlung für Berlin lässt sich natürlich nicht geben. Es kommt stark auf die jeweiligen persönlichen Voraussetzungen und die Lage der Wohnung in der Stadt an. Was für die Eigentumswohnung an einen Ort richtig ist, kann für die Wohnung in einem anderen Bezirk durchaus falsch sein.

Berlin ist vielfältig – Die Bezirke im Überblick

Seit 2001 gibt es in Berlin nur noch zwölf Bezirke. Durch die Verwaltungsreform wurden mehrere ehemalige Verwaltungseinheiten zusammengelegt. Innerhalb der Bezirke ist Berlin in 96 Ortsteile untergliedert. Die Charaktere der einzelnen Distrikte und auch der einzelnen Ortsteile sind so unterschiedlich wie man sich das nur schwer vorstellen kann. Von urbaner Metropole bis hin zum fast dörflichen Charakter hat Berlin im Immobilienbereich alles zu bieten.

Berlin Karte Immobilienpreisen Bezirke

Wohnungspreise – Unterschiede in den Bezirken

Wohnungen stellen in Berlin mit Abstand den größten Anteil bei den Kauffallzahlen. Von den ca. 30.000 Kauffällen im Jahr 2017 bezogen sich allein etwa 20.000 auf Eigentumswohnungen. Vom Geldumsatz her rangiert der Teilmarkt der Wohnungen mit knapp 6 Mrd. Euro auf Platz zwei hinter den bebauten Grundstücken. Eigentumswohnungen werden in ganz Berlin gehandelt, wenn gleich die Verteilung zwischen den einzelnen Stadtteilen recht stark differiert.

Die Verteilung der Kauffallzahlen lässt deutlich erkennen, dass es in Berlin „Eigentumswohnungshochburgen“ gibt. Charlottenburg, Friedrichshain, Wilmersdorf und Prenzlauer Berg zählen auf jeden Fall dazu. Mit durchschnittlich 1.308 Euro je Quadratmeter kostet eine Eigentumswohnung in Spandau nur rund ein Drittel einer Wohnung in Berlin Mitte.

Zugegeben, einige vereinbarte Kaufpreise für Wohnungen sind durchaus als hochpreisig anzusehen. Gleichzeitig zeigt sich jedoch auch, dass es in Berlin durchaus noch möglich ist recht günstige Eigentumswohnungen zu erwerben.

Im Wettbewerb mit andern deutschen Großstädten wird bei den Preisen für Wohnungen sicherlich noch eine Anpassung, also ein weiterer Preisanstieg zu erwarten sein. Das wird aber nicht auf alle Wohnungen pauschal zutreffen. Die Immobilienpreise für begehrte Wohnungen in der Innenstadt dürften Ihr Hoch erreicht haben, Wohnungen in einfacheren Lagen hingegen haben noch Potenzial bei den Preisen.

Letztendlich werden sich die Immobilienpreise im Jahr 2018 weiter nivellieren, der Preisverteilung anderer deutscher Großstädte anpassen. Die Quadratmeterpreise von Wohnimmobilien etwas abseits der Zentren werden im Jahr 2018 eher weiter steigen. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist ungebrochen hoch und die Bezahlbarkeit in den Zentren ist ob der teils hohen Preise nicht für jedermann realisierbar.

Kauffälle Eigentumswohnungen 2018 (Anzahl)

Geldumsätze der Berliner Bezirke für 2018

Immobilienpreisentwicklung im Detail:

Einfamilienhauspreise im Detail

Der Teilmarkt, der baubauten Immobilien nimmt mit ca. 9 Mrd. Euro zwar den größten Anteil am gesamten Umsatzvolumen des Berliner Immobilienmarktes ein, aber das Volumen wird überwiegend durch die Immobilienpreise beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern generiert. Im Jahr 2016 wurden in Berlin ca. 2.800 Kaufverträge für Ein- und Zweifamilienhäuser registriert. Zusammen wurde durch diese Immobiliengeschäfte ein Geldvolumen von ca. 1,2 Mrd. Euro realisiert. 

Die durchschnittlichen Preise für Einfamilienhäuser sind dabei in Berlin so unterschiedlich wie die Stadtteile.

Wir sind Immobilienmakler in Spandau, einem Stadtteil, in dem recht viele Einfamilienhäuser gehandelt werden.

In einigen Berliner Stadtteilen gibt es praktisch keinen Einfamilienhausmarkt, dort werden aufgrund der Immobilienstruktur nur Wohnungen gehandelt. Die höchste Anzahl an Kauffällen für Häuser wurde mit 273 in Reinickendorf nachgewiesen. Gefolgt wird der Stadtteil von Steglitz (187) und Spandau mit 163 Kauffällen. Schaut man auf die Tabelle von 2015, so wird der kleinste Quadratmeter-Preis mit 888 Euro für Köpenick ausgewiesen, im gleichen Zeitraum lag der höchste Preis bei 11.500 Euro in Wilmersdorf. Die Frage „Was ist mein Haus wert“, kann dementsprechend nur zu höchst unterschiedlichen Antworten führen.

Kauffälle Ein- und Zweifamilienhäuser 2018 (Anzahl)

Die gemittelten Kaufpreise geben einen guten ersten Überblick über die verschiedenen Lagen. Sieht man einmal von den Spitzenwerten ab, so lässt die Übersicht aber auch erkennen, dass in Berlin durchaus bezahlbare Einfamilienhäuser an Immobilienmarkt angeboten werden. Gegenüber den Immobilienpreisen für Wohnungen gilt es zu bedenken, dass bei Häusern immer ein Bodenpreisanteil enthalten ist, der bei einer Eigentumswohnung nur eine untergeordnete Rolle spielt.

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