Berlin ist in. Glaubt man den einschlägigen Studien zum Immobilienmarkt in Berlin, dann wird der Bedarf an Berlin-Immobilien weiter zunehmen. Die Immobilienpreise in Berlin reagierten in den letzten Jahren deutlich und entwickelten sich stetig nach oben.

Wir wollen Sie informieren und Ihnen einen Überblick über das Preisgefüge vermitteln. Dafür bilden wir das Marktgeschehen der letzten Jahre in Berlin ab und verschaffen Ihnen so eine erste Orientierungsmöglichkeit zu den Immobilienpreisen in der Hauptstadt.

Berlin und seine unterschiedlichen Wohnlagen

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Berlin ist vielfältig, sehr vielfältig sogar. Anders als viele andere Städte, ist Berlin nicht aus einer Siedlung hervorgegangen. Berlin entstand vielmehr aus dem Zusammenwachsen von sieben Städten und fast sechzig Landgemeinden. So hat Berlin auch nicht nur ein Zentrum, sondern es gibt eine Vielzahl von Bezirks- und Ortsteilzentren.

Berliner Immobilienpreise im Detail

Im Zusammenhang mit dem Mietpreisspiegel hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen eine Wohnlageneinstufung erarbeitet. Die Wohnlagenkarte wurde wissenschaftlich erarbeitet und wird von einer Expertengruppe fortlaufend aktualisiert.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin gibt auf der Grundlage der Kaufpreissammlung jährlich eine Bodenrichtwertkarte heraus. Die Bodenwerte sind ebenso vielfältig wie die Wohnlagen, Berlin ist tatsächlich bunt.

In den westlichen (z.B. Spandau) und östlichen (z.B. Treptow-Köpenick) Randbezirken werden für den Wohnungsbau Bodenpreise von circa 200 Euro/m² bis 400 Euro/m² erzielt. In Zentrumslagen (z.B. Friedrichstraße) hingegen erreichen die Bodenpreise Werte bis zu 10.000 Euro/m². Und auch dazwischen lässt sich im bunten Berlin alles finden. Da Berlin nicht ein Zentrum hat, ist auch die Verteilung der Bodenrichtwerte sehr unterschiedlich. Die interaktive Bodenrichtwertkarte verdeutlicht die unterschiedlichen Bodenrichtwerte.

Immobilienmarkt Berlin – Umsatzzahlen

Einen ersten Eindruck über die Lage am Berliner Immobilienmarkt gibt die Entwicklung der Umsatzzahlen der letzten Jahre. Von 2012 bis 2016 stieg der Geldumsatz in der Stadt von 803,7 Mio. Euro auf 1.394,6 Mio. Euro, eine satte Steigerung von 74 Prozent.

Das Geldvolumen wuchs beim Wohnungs- und Teileigentum von 3.753,0 Mio. Euro auf 5.920,7 Mio. Euro im Jahr 2016. Auch hier eine deutliche Steigerung von 58 Prozent.

Die Gesamtzahlen für den Immobilienmarkt in Berlin zeigen es deutlich. Die Steigerung des Umsatzes aller Immobilienverkäufe legte von 12.446,2 Mio. Euro im Jahr 2012 auf 16.245,0 Mio. Euro im Jahr 2016 um 31 Prozent zu.

Die Steigerung der Immobilienpreise in den einzelnen Teilmärkten fällt zum Teil noch deutlicher aus, da die Kauffallzahlen nicht mitgewachsen sind. Der Flächenumsatz ist im Vergleichszeitraum sogar um 32 Prozent gesunken. Das spitzt die Immobilienpreisentwicklung umso mehr zu.

Bedeutung von Immobilienpreisen beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien

Bei einem geplanten Verkauf einer Immobilie ist es wichtig den Markt und die aktuellen Tendenzen zu kennen. Ausführliche und fundierte Informationen zum Preisgefüge und zur Marktentwicklung sind beim Immobilienverkauf von unschätzbarem Wert. Wenn sie wissen wollen welchen Preis Sie beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung in Berlin erzielen können, dann kontaktieren Sie uns einfach. Wir beraten Sie gern, für Verkäufer ist unser Service kostenlos.

In Hinblick auf die sozialen und ökonomischen Zusammenhänge, auf die Wohn- und Lebensqualität, kommt Immobilienwerten in Deutschland eine besondere Bedeutung zu. In Berlin ist das nicht anders. Bundesweit leben circa 46 Prozent der Bevölkerung in selbst genutzten Wohnungen. Dabei ist die Eigentumsquote in den Bundesländern höchst unterschiedlich. Angeführt wird die Liste vom Saarland, dort beträgt sie circa 63 Prozent. Berlin hingegen bildet mit nur circa 15 bis 16 Prozent das Schlusslicht in einer solchen Betrachtung.

Immobilienwerte sind ortsgebunden, deren Anschaffung erfordert häufig vergleichsweise hohe Investitionsmittel. Wohnimmobilien sind in der Regel keine reinen Investitionsgüter, sondern dienen auch angemessenem privaten Wohnen und bilden nicht selten einen persönlichen Vermögensbaustein. Umso wichtiger ist es grundsätzlich über das Preisgefüge und die Immobilienpreisentwicklungen Bescheid zu wissen.

Der Berliner Immobilienmarkt – Wertentwicklung seit 1990

Anders als andere Anlagewerte, zum Beispiel Aktien oder Sparguthaben, sind Immobilienwerte immer in gewisser Weise langfristig zu betrachten. Nennenswerte Zinsen auf Geldguthaben sind von der Geldpolitik der Staaten und der allgemeinen Wirtschaftslage abhängig. Aktienwerte folgen den jeweiligen Unternehmensentwicklungen und den Tendenzen der verschiedenen Börsenplätze. Immobilienwerte hingegen entwickeln sich stetiger und werden nicht so stark von außen beeinflusst. Immobilienvermögen sind aber auch im Handel etwas schwerfälliger, wenn Sie Ihre Berliner Immobilie verkaufen wollen, so ist das nicht von heute auf morgen getan.

Immobilienwerte gelten zudem als inflationssicher. Auch wenn sich die Währung einmal ändert, behalten Immobilien einen realen Wert. Und einen echten Gebrauchswert haben sie zusätzlich. Schließlich bietet die selbstgenutzte Wohnung täglich eine hohe Wohn- und Lebensqualität.

Betrachtet man die Wertentwicklung der letzten zweieinhalb Jahrzehnte in Berlin, so wird lässt sich feststellen, dass im Durchschnitt jährlich etwas über 20.000 Immobilienkaufverträge geschlossen werden. In den letzten Jahren hat die Anzahl der Transaktionen deutlich zugenommen. Das Geldvolumen hingegen ist viel deutlicher gewachsen. Der Geldumsatz hat sich von 3.739 Mio. Euro im Jahr 1991 auf 18.133 Mio. Euro im Jahr 2015 fast verdreifacht.

Jahresumsätze (Gesamt:Berlin)

Jahr Kauffälle Geldumsatz Flächenumsatz
wdt_ID Jahr Kauffälle Geldumsatz Flächenumsatz
1 1.990 12.246 3.739 398
2 1.991 14.380 6.067 1.032
3 1.992 14.545 7.619 912
4 1.993 20.006 10.294 1.178
5 1.994 18.684 9.158 1.130
6 1.995 19.300 7.363 1.045
7 1.996 23.966 10.814 1.220
8 1.997 18.266 6.156 1.051
9 1.998 30.567 9.957 1.290
10 1.999 22.861 7.644 1.310

Die Immobilien-Geldumsatzentwicklung in Berlin lässt so zwar keinen brauchbaren Rückschluss auf einzelne Bezirke oder gar Teilmärkte zu. Aber sie untermauern dennoch den Stellenwert von Immobilienpreisen in unserem Wirtschaftssystem. Die Auswirkungen von Wirtschafts- oder Währungskrisen zeichnen sich nur geringfügig ab, während andere Anlageformen deutlich stärker beeinflusst wurden.

Immobilienpreise Berlin – Marktbericht

Weil Immobilienwerte für die Bevölkerung einen so hohen Stellenwert haben, werden die Immobilienpreise zyklisch von behördlicher Seite erfasst und ausgewertet. So werden die Marktteilnehmer vor Übervorteilung geschützt und der Immobilienmarkt kann sich frei nach Angebot und Nachfrage entwickeln.

Im Baugesetzbuch (BauGB) sind die Grundlagen verankert. Auf dieser Basis führt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin die sogenannte Kaufpreissammlung und gibt jährlich Bodenrichtwertkarten und Grundstücksmarktberichte heraus.

Marktbericht Berlin Erhalten

Der Grundstücksmarktbericht Berlin gibt einen guten Überblick zu den verschiedenen Teilmärkten des Immobilienmarktes. Unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke und Wohnungs- und Teileigentum werden aus unterschiedlichen Perspektiven dargestellt und die regionalen Unterschiede in Berlin beleuchtet.

Immobilien kaufen oder mieten

In Berlin sind die Preise im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten in vielen Lagen noch moderat. Zwei Studien aus 2016 bescheinigen dies. Ob es im Einzelfall besser ist zu mieten oder zu kaufen, hängt stark von der persönlichen Strategie ab. Die Mietpreise im Berlin steigen derzeit langsamer als die Immobilienkaufpreise.

Nach der Postbankstudie sind die Mieten in Berlin zwischen 2005 und 2015 um 41,67 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum sind die Kaufpreise um 67.16 Prozent gestiegen. Auch für die Zukunft wird von der Postbank prognostiziert, dass die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten. Für Käufer mit entsprechendem Budget könnte dies ein Kaufanreiß sein.

Berlin ist vielfältig, eine eindeutige Empfehlung für Berlin lässt sich natürlich nicht geben. Es kommt stark auf die jeweiligen persönlichen Voraussetzungen und die Lage in der Stadt an. Was für den einen Bezirk richtig ist, kann für den anderen Bezirk durchaus falsch sein.

Berlin ist vielfältig – Berliner Bezirke im Überblick

Berlin Karte

Seit 2001 gibt es in Berlin nur noch zwölf Bezirke. Durch die Verwaltungsreform wurden mehrere ehemalige Bezirke zusammengelegt. Innerhalb der Bezirke ist Berlin in 96 Ortsteile untergliedert. Die Charaktere der einzelnen Bezirke und auch der einzelnen Ortsteile sind so unterschiedlich wie man sich das nur schwer vorstellen kann. Von urbaner Metropole bis hin zum fast dörflichen Charakter hat Berlin alles zu bieten.

So unterschiedlich wie die einzelnen Bezirke sind, so verschieden stellen sie sich auch bei dem Immobilienpreisen dar. Zum Vergleich: Während in Mitte in einem Jahr fast 3,5 Mrd. Euro umgesetzt werden, sind es im selben Zeitraum im Spandau mal gerade 516,78 Mio. Euro.

In Mitte wurde ein fast siebenfaches Geldvolumen gegenüber Spandau registriert. Gleichzeitig ist Spandau flächenmäßig deutlich größer als der Bezirk Berlin Mitte.

Umsatz

wdt_ID Bezirk 2013 (unbebaute Grundstücke) 2013 (bebaute Grundstücke) 2013 (Wohnungseigentum) 2013 (gesamt) 2014 (unbebaute Grundstücke) 2014 ( bebaute Grundstücke) 2014 (Wohnungseigentum) 2014 (gesamt) 2015 (unbebaute Grundstücke) 2015 (bebaute Grundstücke) 2015 (Wohnungseigentum) 2015 (gesamt)
1 Mitte 269.570.000 1.512.920.000 664.130.000 2.147.483.647 229.160.000 1.880.290.000 635.320.000 2.147.483.647 399.450.000 1.938.570.000 1.161.140.000 2.147.483.647
2 Friedrichshain-Kreuzberg 179.340.000 742.950.000 588.280.000 1.510.570.000 38.190.000 564.160.000 519.760.000 1.122.110.000 127.910.000 683.050.000 671.580.000 1.482.540.000
3 Pankow 105.970.000 635.160.000 619.750.000 1.360.880.000 115.960.000 559.410.000 535.140.000 1.210.510.000 88.080.000 771.230.000 655.490.000 1.514.800.000
4 Charlottenburg-Wilmersdorf 147.950.000 1.392.610.000 755.320.000 2.147.483.647 72.670.000 1.473.400.000 687.130.000 2.147.483.647 84.620.000 1.270.260.000 1.069.660.000 2.147.483.647
5 Spandau 50.130.000 331.670.000 113.890.000 495.690.000 70.720.000 603.730.000 101.560.000 776.010.000 40.500.000 343.860.000 132.420.000 516.780.000
6 Steglitz-Zehlendorf 68.820.000 699.980.000 470.500.000 1.239.300.000 16.340.000 523.640.000 440.050.000 980.030.000 26.820.000 792.070.000 506.640.000 1.325.530.000
7 Tempelhof-Schöneberg 40.760.000 723.050.000 410.890.000 1.174.700.000 46.660.000 475.490.000 338.390.000 860.540.000 56.650.000 836.700.000 387.980.000 1.281.330.000
8 Neukölln 43.160.000 455.440.000 141.660.000 640.260.000 40.830.000 373.520.000 138.170.000 552.520.000 23.440.000 453.180.000 187.880.000 664.500.000
9 Treptow-Köpenick 67.100.000 347.140.000 185.430.000 599.670.000 80.490.000 449.630.000 186.000.000 716.120.000 142.890.000 1.003.440.000 289.940.000 1.436.270.000
10 Marzahn-Hellersdorf 50.910.000 213.270.000 28.920.000 293.100.000 50.060.000 150.040.000 25.680.000 225.780.000 78.000.000 320.600.000 43.100.000 441.700.000

Immobilienpreise im Detail:

Einfamilienhauspreise im Detail

Der Teilmarkt der baubauten Grundstücke nimmt mit ca. 9 Mrd. Euro zwar den größten Anteil am gesamten Umsatzvolumen des Berliner Immobilienmarktes ein, aber das Volumen wird überwiegend durch den Verkauf von Mehrfamilienhäusern generiert. Im Jahr 2016 wurden in Berlin ca. 2.800 Kaufverträge für Ein- und Zweifamilienhäuser registriert. Zusammen wurde durch diese Immobiliengeschäfte ein Geldvolumen von ca. 1,2 Mrd. Euro realisiert. Die durchschnittlichen Preise für Einfamilienhäuser sind dabei in Berlin so unterschiedlich wie die Bezirke selbst.

In einigen Berliner Bezirken gibt es praktisch keinen Einfamilienhausmarkt. Die höchste Anzahl an Kauffällen wurde mit 273 in Reinickendorf nachgewiesen. Gefolgt wird der Bezirk von Stegiltz (187) und Spandau mit 163 Kauffällen. Schaut man auf die Tabelle von 2015, so wird der kleinste Quadratmeter-Preis mit 888 Euro für Köpenick ausgewiesen, im gleichen Zeitraum lag der höchste Preis bei 11.500 Euro in Wilmersdorf.

Die durchschnittlichen Kaufpreise geben einen guten ersten Überblick über die verschiedenen Lageunterschiede. Sieht man einmal von den Spitzenwerten ab, so lässt die Übersicht aber auch erkennen, dass in Berlin durchaus bezahlbare Einfamilienhäuser an Immobilienmarkt gehandelt werden.

Eigentumswohnungspreise in den Bezirken

Das Wohnungs- und Teileigentum stellt in Berlin mit Abstand den größten Anteil bei den Kauffallzahlen. Von den ca. 32.000 Kauffällen im Jahr 2016 bezogen sich allein etwa 20.000 auf Eigentumswohnungen. Vom Geldumsatz her rangiert der Teilmarkt mit knapp 6 Mrd. Euro auf Platz zwei hinter den bebauten Grundstücken. Eigentumswohnungen werden in ganz Berlin gehandelt, wenn gleich die Verteilung zwischen den einzelnen Bezirken auch recht stark schwankt.

Die Verteilung der Kauffallzahlen lässt deutlich erkennen, dass es in Berlin „Eigentumswohnungshochburgen“ gibt. Charlottenburg, Friedrichshain, Wilmersdorf und Prenzlauer Berg zählen auf jeden Fall dazu. Mit durchschnittlich 1.308 Euro je Quadratmeter kostet eine Eigentumswohnung in Spandau nur rund ein Drittel einer Wohnung in Mitte.

Zugegeben, einige vereinbarte Kaufpreise sind durchaus als hochpreisig anzusehen. Gleichzeitig zeigt sich jedoch auch, dass es in Berlin durchaus noch möglich ist recht günstige Eigentumswohnungen zu erwerben. Im Vergleich mit andern deutschen Großstädten wird hier sicherlich noch eine Anpassung, also ein weiterer Preisanstieg zu erwarten sein.

Rahmendaten Berlin

Die Immobilienpreise in Berlin sind neben ihrer Lage in den unterschiedlichen Regionen, auch von weiteren Rahmenbedingungen, wie Bevölkerungswachstum und Wirtschaftskraft abhängig. Gleichwohl, die Preise folgen vorübergehenden Schwankungen nicht so stark wie andere Anlageformen.

Statische Regionaldaten

wdt_ID Beschriftung Wert
1 Arbeitslosenquote 6
2 Anzahl Einwohner 3610156
3 < 25 Jahre 812043
4 25 - 45 Jahre 1121905
5 45 - 65 Jahre 985376
6 > 65 Jahre 690832

Verteilung des Einkommens

wdt_ID Gruppe Wert in %
1 < 900 EUR 14,26 %
2 900 EUR - 1300 EUR 16,84 %
3 1300 EUR - 1500 EUR 8,7 %
4 1500 EUR - 2000 EUR 17,8 %
5 2000 EUR - 2600 EUR 15,1 %
6 2600 EUR - 3200 EUR 9,5 %
7 > 3200 EUR 17,8 %

In den letzten Jahren steig die Bevölkerungszahl in Berlin wieder an, Ende 2015 lebten ca. 3,6 Millionen Menschen in der Stadt. Die Arbeitslosenquote ist im Vergleich zum Bundesdurchschnitt zwar noch recht hoch, jedoch sinkt sie auch in Berlin.