Darauf müssen Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie achten

Kaufverträge für Immobilien erfassen möglichst kurz und prägnant alles, was wichtig ist, um Rechte und Pflichten von Verkäufer und Erwerber zu definieren. Soweit im Hinblick auf eine Immobilie Besonderheiten bestehen, kann der Notar nur diejenigen Aspekte erfassen, auf die ihn die Parteien aufmerksam machen. Um einen Kaufvertrag nachzuvollziehen, sollten Sie als Verkäufer wissen, welche Aspekte eine maßgebliche Rolle spielen. So können Sie sich optimal auf den Kaufvertrag und damit auf den Beurkundungstermin vorbereiten.

Anhand der folgenden Liste können Sie die verschiedenen Themen, die bei der Gestaltung eines Immobilienkaufvertrages eine Rolle spielen, nachvollziehen und für sich beantworten welche der aufgeführten Punkte für Ihren Vertrag Relevanz haben.

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Urkundennummer

Ihr Kaufvertrag erhält im Notariat eine Urkundennummer, sobald Sie ihn beurkundet haben. Unter dieser Nummer ist er im Archiv des Notars registriert. Erhalten Sie den Entwurf des Kaufvertrages, fehlt die Urkundennummer noch.

Bezeichnung der Parteien

Um die Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag genau zuzuschreiben, müssen die Personen auf Verkäufer- und Erwerberseite bezeichnet werden. Anzugeben sind Vornamen und Nachnamen, Geburtsdatum und genaue Anschrift sowie Familienstand und ehelicher Güterstand. Verkaufen Sie die Immobilie als juristische Person (z.B. GmbH, eingetragener Verein) sind Name der Firma, Registernummer, Vertretungsbefugnis und Sitz anzugeben. Sie müssen dem Notar einen aktuellen Registerausdruck vorlegen. Kopien genügen nicht.

Mehrheit von Verkäufern

Sind mehrere Personen im Grundbuch als Eigentümer eingetragen (Ehepaar, Erbengemeinschaft), sind alle Personen zu bezeichnen. Die Beteiligungsverhältnisse brauchen nicht benannt zu werden. Haben Sie die Immobilie geerbt und ist noch der Erblasser im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, müssen Sie zur Feststellung der Erbfolge einen Erbnachweis führen. Die vorherige Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist nicht erforderlich.

Belehrung über Vermögensverfügungen im Ganzen

Sind Sie verheiratet, dürfen Sie güterrechtlich nicht über Ihr gesamtes Vermögen verfügen und müssen versichern, dass Sie mit dem Verkauf der Immobilie nicht über Ihr Vermögen im Ganzen verfügen. Macht die Immobilie Ihr gesamtes Vermögen aus, benötigen Sie die Zustimmung Ihres Ehepartners.

Vertretung im Beurkundungstermin

Lassen Sie sich im Beurkundungstermin vertreten, kann der Vertreter als vollmachtloser Vertreter auftreten, so dass Sie den Vertrag nachgenehmigen können. Alternativ kann der Vertreter den Kaufvertrag nach Maßgabe Ihrer dazu erteilten notariellen Vollmacht beurkunden.

Bezeichnung des Grundstücks

Um jeden Zweifel auszuschließen, muss das Grundstück genau bezeichnet werden. Die Grundstücksdaten ergeben sich aus dem Grundbuchauszug und dem Katasterplan (Flurkarte). Sofern Sie nicht selber einen Grundbuchauszug vorlegen, kann der Notar elektronisch das Grundbuch einsehen. Die Einsichtnahme in das Grundbuch ist wichtig, um das Grundstück und die damit verbundenen Rechte oder Pflichten in den Abteilungen II und III genau zu erfassen. Angaben über die Eigenschaften des Grundstücks (Nutzbarkeit, Bebaubarkeit, baulicher Zustand, Denkmalschutz) dienen der näheren Beschreibung des Grundstücks, begründen aber auch Haftungsrisiken für den Verkäufer.

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Zwangsversteigerungsvermerk

Betreibt ein Gläubiger die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie, können Sie ungeachtet des im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerks die Immobilie freihändig verkaufen. Allerdings benötigen Sie dazu die Zustimmung des Gläubigers. Er wird die Zustimmung nur erteilen, wenn Sie sich mit ihm über die Ablösung seines im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechts einigen. Sollte der Versteigerungstermin bereits anberaumt sein, können Sie die einstweilige Einstellung des Verfahrens beim Amtsgericht beantragen.

Kaufpreis

Der vereinbarte Kaufpreis ist genau zu bezeichnen. Verzichten Sie unbedingt auf Zahlungen unter der Hand. Auch wenn der Erwerber dadurch Grunderwerbsteuer oder Sie Spekulationssteuer sparen, begehen Sie Steuerbetrug und riskieren, dass der Kaufvertrag null und nichtig ist und in der Rückabwicklung kaum mehr kalkulierbare Risiken nach sich zieht.

Kaufpreisfälligkeit

Es sollte ein genaues Datum angegeben werden, an dem der Kaufpreis fällig und zahlbar ist. Die Fälligkeit sollte darauf abstellen, dass der Erwerber unter Umständen noch die Finanzierung realisieren muss und der Notar einige Zeit benötigt, um den Kaufvertrag im Hinblick auf das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Finanzierungsgrundschuld des Erwerbers sowie die Ablösung eventueller eingetragener Grundpfandrechte abzuwickeln. Im Regelfall sollten Sie mit ca. vier bis sechs Wochen kalkulieren. Mit Eintritt der Fälligkeit kommt der Erwerber auch ohne Mahnung in Verzug, wenn er den Kaufpreis nicht bezahlt.

Mitverkaufte Gegenstände

Alle Gegenstände, die fest mit der Immobilie verbunden sind und sich nicht davon trennen lassen, werden mitverkauft. Da z.B. Gartenhaus, Einbauküche oder Kaminofen fest eingebaut sind, brauchen sie als Zubehör nicht ausdrücklich erwähnt zu werden. Sofern nicht mit der Immobilie verbundene Gegenstände verkauft werden, sollten Sie diese im beiderseitigen Interesse ausdrücklich im Kaufvertrag erwähnen. In Betracht kommen Möbel, Heizöl im Tank oder Gartenwerkzeuge. Soweit ein Lieferant noch einen Eigentumsvorbehalt besitzt oder Gegenstände einem Mieter gehören, sollte dieser Aspekt klargestellt werden.

Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde

Die Gemeinde, in der die Immobilie liegt, hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Sollte sich die Gemeinde entgegen aller Wahrscheinlichkeit für ihr Vorkaufsrecht entscheiden, tritt sie als Erwerber in den Kaufvertrag ein und erwirbt die Immobilie genau zu den Bedingungen, die Sie mit dem Erwerber vereinbart haben. Als Verkäufer haben Sie also keinen Nachteil.

Gesetzliches Vorkaufsrecht eines Mieters

Haben Sie nach Abschluss eines Mietvertrages an Ihrem Mehrfamilienhaus Wohnungseigentum begründet, hat Ihr Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Sie sollten sein Interesse also vorher abklären. Verkaufen Sie Ihr vermietetes Einfamilienwohnhaus, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht. Gleiches gilt, wenn Sie ein nicht in Wohnungseigentum aufgeteiltes Zwei- oder Mehrfamilienhaus verkaufen.

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Sach- und Rechtsmängel

Als Verkäufer haften Sie dafür, dass Sie die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängel übergeben. Sie haften aber nicht für die Größe, Güte und Beschaffenheit des Objekts und verkaufen die Immobilie im Regelfall so, wie sie der Erwerber besichtigt hat (“gekauft wie besichtigt“). Sie haften aber dann, wenn Sie bekannte Mängel arglistig verschweigen oder den Erwerber falsch informiert haben. Beispiel: Kauft der Erwerber das Objekt aus steuerlichen Gesichtspunkten, dürfen Sie nicht behaupten, das Objekt stehe unter Denkmalschutz. Im Übrigen ergibt sich das rechtliche Umfeld der Immobilie aus dem Grundbuch.

Löschungsbewilligung

Sie müssen die Immobilie dem Erwerber lastenfrei übergeben. Dazu müssen eventuell im Grundbuch bestehende Rechte Dritter, insbesondere Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypothek) gelöscht werden. Soweit ein Grundpfandrecht nicht mehr als Sicherheit dient (es valutiert nicht mehr), können Sie selber die Löschungsbewilligung erteilen. Dient das Recht noch als Sicherheit für einen Kredit, muss die Bank als Gläubiger die Löschungsbewilligung erteilen. Sie wird eine zu ihrer Sicherheit eingetragene Grundschuld löschen, sofern sie aus dem Kaufpreis vollständig bedient wird. Zu diesem Zweck wird die Bank die Löschungsbewilligung dem Notar zu treuen Händen übergeben. Der Notar darf davon nur Gebrauch machen, wenn aus dem Kaufpreis die Befriedigung der Bank nachgewiesen ist. Statt das Grundpfandrecht löschen zu lassen, können Sie mit dem Erwerber auch vereinbaren, dass er das Grundpfandrecht zur Finanzierung des Kaufpreises übernimmt. Sie treten das Grundpfandrecht dann in notarieller Form an den Erwerber ab.

Vermietete Immobilie

Ist Ihre Immobilie vermietet, ist klarzustellen, ob und wann der Mieter auszieht oder ob der Erwerber den bestehenden Mietvertrag übernimmt.

Selbst bewohnte Immobilie

Wohnen Sie selbst in der Immobilie, vereinbaren Sie üblicherweise einen Termin für die Räumung und Übergabe. Der Erwerber wird regelmäßig darauf bestehen, dass Sie eine Nutzungsentschädigung zahlen, falls Sie nicht vereinbarungsgemäß ausziehen oder Sie eine nach der Verzugszeit gestaffelte Vertragsstrafe entrichten. Sofern dem Erwerber ein weitergehender Schaden entsteht, weil er die Zeit im Hotel überbrücken oder seinen Hausrat einlagern muss, müssen Sie mit Schadensersatz rechnen.

Erschließungskosten

Erschließungskosten sind oft ein Überraschungsfaktor, wenn sie nach der Beurkundung des Kaufvertrages entstehen. Hierzu stellt das Gesetz klar, dass Sie als Verkäufer alle Erschließungskosten tragen, die bis zum Tag der Beurkundung ausgeführt wurden, auch wenn diese Arbeiten noch nicht in Rechnung gestellt wurden. Alle Maßnahmen, die nach der Beurkundung ausgeführt werden, gehen zu Lasten des Erwerbers. Soweit hierüber Zweifel bestehen, sollten Sie diesen Aspekt ausdrücklich regeln.

Vollstreckungsunterwerfung

Um zu gewährleisten, dass der Erwerber den Kaufpreis bezahlt und Sie ihn nicht eigens auf Zahlung verklagen müssen, unterwirft sich der Erwerber standardmäßig der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen. Bei Zahlungsverzug können Sie sich vom Notar sofort eine vollstreckbare Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde erteilen lassen und den Kaufpreis zwangsweise gegen den Erwerber vollstrecken.

Rücktrittsrechte

Kommt der Erwerber mit der Zahlung des Kaufpreises in Zahlungsverzug, steht Ihnen regelmäßig ein gesetzliches Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag zu. Sie können ein solches Rücktrittsrecht auch für den Fall vereinbaren, dass der Erwerber bis zu einem vereinbarten Zeitpunkt nicht die Finanzierungsbestätigung vorlegt. Umgekehrt kann sich der Erwerber ein Rücktrittsrecht vorbehalten, falls ihm die Finanzierung misslingt oder er die beabsichtigte Sanierung der Immobilie nicht bewerkstelligen kann. Besser ist stets, solche Vorbehalte vor der Beurkundung abzuklären.

Belastungsvollmacht

Soweit der Erwerber den Kaufpreis finanzieren möchte, muss er der Bank eine Sicherheit bieten. Um die zu erwerbende Immobilie als Sicherheit zu verwenden, muss der Erwerber auf der Immobilie eine Grundschuld bestellen. Da er selbst noch nicht Eigentümer ist, benötigt er dafür Ihre Vollmacht als Eigentümer. Sie bevollmächtigen also den Erwerber, das Ihnen noch gehörende Grundstück als Sicherheit für die Kaufpreisfinanzierung zu verwenden und eine Grundschuld zu Lasten Ihres Grundstücks eintragen zu lassen. Als Verkäufer sind Sie aber insoweit abgesichert, als der Erwerber das damit gewährte Darlehen der Bank nur zur Zahlung des Kaufpreises verwenden darf.

Eintragung einer Eintragungsvormerkung

Mit der Beurkundung des Kaufvertrages hat der Erwerber Anspruch darauf, als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen zu werden. Um zu vermeiden, dass Sie als Verkäufer das Grundstück ein zweites Mal verkaufen, bewilligen Sie zugunsten des Erwerbers die Eintragung einer Eintragungsvormerkung im Grundbuch. Die Eintragungsvormerkung bewirkt, dass der Erwerber vorrangig gegenüber eventuellen weiteren Erwerbern das Grundstück erwerben kann. Sollte der Kaufvertrag rückabgewickelt werden, verpflichtet sich der Erwerber, die Eintragungsvormerkung bedingungslos löschen zu lassen. Sie tragen also kein Risiko.

Eigentumsumschreibung (Auflassung)

Der Erwerber wird erst dann als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen und damit das Eigentum an der Immobilie auf ihn umgeschrieben, wenn sichergestellt ist, dass er den Kaufpreis vollständig bezahlt oder den Kaufpreis auf einem Treuhandkonto des Notars hinterlegt hat. Die Eigentumsumschreibung wird als Auflassung bezeichnet.

Besitzübergang

Der Besitz und das Eigentum an der Immobilie geht im Regelfall erst dann auf den Erwerber über, wenn er den Kaufpreis bezahlt hat. Dieser Nutzen- und Lastenübergang birgt für Sie als Verkäufer erhebliche Risiken, wenn er vor Zahlung des Kaufpreises bewilligt wird. Zieht der Erwerber bereits vorab ein, müssen Sie ihn notfalls wieder herausklagen. Baut er die Immobilie vorab um, müsste er den früheren Zustand wieder herstellen.

Kosten und Grunderwerbsteuer

Im Kaufvertrag muss klargestellt sein, wer die Kosten für die Beurkundung und Abwicklung des Kaufvertrages trägt. Im Regelfall trägt der Erwerber sämtliche Kosten. In Betracht kommen die Notargebühren, Gebühren des Grundbuchamtes und die Maklergebühr. Die Grunderwerbsteuer trägt in jedem Fall der Erwerber. Erst wenn der Erwerber die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, kann das Eigentum im Grundbuch auf ihn umgeschrieben werden. Soweit im Grundbuch bestehende Rechte gelöscht werden müssen, tragen Sie als Verkäufer die entstehenden Löschungskosten (z.B. Notargebühr für die Löschung einer eingetragenen Grundschuld).

Hinweis auf Steuerpflichten

Der Notar ist kein Steuerberater. Er macht Sie als Verkäufer lediglich darauf aufmerksam, dass Gewinne aus der privaten Veräußerung einer Immobilie der Spekulationssteuer unterliegen können.

Bevollmächtigung eines Notarangestellten

Die Beteiligten des Kaufvertrages bevollmächtigen standardmäßig einen Notarangestellten, die mit dem Vollzug der Kaufvertragsurkunde gegenüber dem Grundbuchamt erforderlichen Erklärungen abzugeben und entsprechende Anträge zu stellen. Sie ersparen sich damit weitere Notargänge. Vorteilhaft ist dies vor allem dann, wenn sich im Kaufvertrag ein unscheinbarer und unerheblicher Fehler eingeschlichen hat, den Sie so auf einfache Art und Weise korrigieren lassen können, ohne dass Sie den Kaufvertrag neu beurkunden müssen.

Fazit

Kaufverträge sind juristische Meisterstücke. Details zu den darin verwendeten Begrifflichkeiten können Sie auch gerne in unserem Lexikon nachlesen. Natürlich stehen wir unseren Kunden in der Kaufvertragsvorbereitungsphase ebenso zur Verfügung, wie wir Sie bis zur Beurkundung begleiten.

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