Privates Eigentum ist im deutschen Grundgesetz garantiert und damit ist das Eigentumsrecht unverletzlich. Für Immobilieneigentümer ergibt sich daraus, dass ihnen niemand ihr Grundstück oder das auf dem Grundstück befindliche Objekt streitig machen kann. Wir von immoeinfach erklären Ihnen wie Sie das Grundbuch lesen und verstehen.
Das Grundbuch in seinen Einzelheiten lesen und verstehen
In Deutschland sind alle Grundstücke vermessen und im Liegenschaftskatasterregistriert. Die damit verbundenen Eigentumsrechte sind im Grundbuch eingetragen. Das Führen von Grundbüchern gehört zu den staatlichen Hoheitsaufgaben, die in den bei den Amtsgerichten angesiedelten Grundbuchämtern erfolgt.
Wer in Deutschland eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, kann über das Grundbuch feststellen, welche Eigentumsverhältnisse beziehungsweise Grundstücksgleichen Rechte oder sonstige Rechte zum betreffenden Grundstück bestehen. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben und so etwas wie Gewohnheitsrecht an Grundstücken gibt es quasi nicht.
Beim Kauf/Verkauf einer Immobilie ist im Grundbuchrecht der Begriff Grundstück, auf dem sich das Haus (Immobilie) befindet und die damit verbundenen Eigentumsrechte relevant. Das sich auf dem Grundstück befindende Haus ist in der Regel untrennbar mit dem Grundstück verbunden.
Ausnahmen gibt es im Erbbaurecht. Bei Vereinbarung eines Erbbaurechts sind Grundstückeigentümer (Erbbaurechtsgeber) und Hauseigentümer (Erbbaurechtsnehmer) nicht identisch.
Eine weitere Sonderform des Eigentums ist das Wohnungseigentum beziehungsweise das Teileigentum. Hier existiert für jede Eigentumswohnung ein extra Grundbuchblatt. Das Grundstück, auf dem die Immobilie steht, ist gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungs- beziehungsweise Teileigentümer.
Das Grundbuchrecht
Grundbuch und Liegenschaftskataster garantieren dem Eigentümer eines Grundstücks die Nachweisbarkeit seines Eigentums. Das deutsche Grundbuchsystem sichert zuverlässig die vollständige und übersichtliche Offenlegung der Eigentumsrechte zu einem Grundstück.
Bei Einsichtnahme in das Grundbuch lässt sich feststellen, wer rechtmäßiger Eigentümer des Grundstücks ist und welche Belastungen es gibt. Besteht eine Grundschuld, ist diese ebenfalls eingetragen.
Damit sich die Rechtsverhältnisse zu einem Grundstück schnell überblicken lassen, ist das Grundbuch übersichtlich gestaltet. Wer in einem Grundbuch liest, kann sich darauf verlassen, dass alle Eintragungen korrekt sind. Das Grundbuch genießt „Öffentlichen Glauben„. Die Einsicht in das öffentliche Register ist nur möglich, wenn ein berechtigtes Interessenachgewiesen werden kann.
Führung des Grundbuchs beim Amtsgericht
Das Verfahren zur Führung der Grundbücher ist im Gesetz der „Grundbuchordnung“ (GBO) geregelt. 150 Paragrafen regeln das Grundbuchrecht. Die Grundbuchordnung ist durch die „Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung“ ergänzt. Die Grundbuchordnung regelt das Verfahren in formeller Hinsicht. Die Grundbuchverfügung befasst sich damit, wie ein einzutragendes Recht zu erfassen und zu registrieren ist.
Weil die Führung des Grundbuchs ein Teil der Rechtspflege ist, hat der Staat diese Aufgabe den Amtsgerichten übertragen. Die entsprechende Abteilung bei den Amtsgerichten nennt sich Grundbuchamt.
Für die Führung der Grundbücher sind Rechtspfleger mit entsprechender Ausbildung zuständig, die die formellen Erfordernisse streng einhalten.
Das Grundbuchamt ist für alle in seinem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. Grundbücher sind in der Regel nach Bezirken eingeteilt, die mit den Bezirken der Gemeinden konform gehen. Die Einsicht in das Grundbuch oder die Erteilung eines Grundbuchauszuges ist vor Ort bei jedem Amtsgericht möglich. Zum Lesen und Verstehen der Inhalte ist es wichtig einige Grundregeln zu kennen.
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Das Grundbuchblatt und seine Bestandteile
Im Grundbuch erhält das Grundstück über das Grundbuchblatt eine besondere Stelle. Die Grundstücke sind nach dem Liegenschaftskataster benannt. Ausnahme: Grundstücke in Staatseigentum bekommen nur auf Antrag ein Grundbuchblatt. Mittlerweile erfolgt die Führung der Grundbücher elektronisch. Eingereichte Urkunden werden archiviert.
Ein Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
In der Aufschrift ist das mit der Führung des Grundbuchs beauftragte Amtsgericht zu erkennen, der jeweilige Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Bandes und Blattes. Das Deckblatt ermöglicht so die schnelle Identifizierung eines Grundstücks.
Dem Deckblatt folgt das Bestandsverzeichnis. Hier ist das Grundstück mit Gemarkung, Flur und Flurstücknummer bezeichnet. Daten, die aus dem Liegenschaftskataster stammen. Bei Aufteilung eines Grundstücks erfolgt eine Neuvermessung, durch die sich die Daten für das Liegenschaftskataster und infolge auch Eintragungen im Grundbuch ändern.
Ein Bestandsverzeichnis kann bis zu acht Spalten enthalten. Spalte 1 enthält die laufende Nummer des Grundstücks. Spalte 2 enthält vorhergehende laufende Nummern, aus denen das Grundstück durch Vereinigung, Zuschreibung oder Teilung entstanden ist. Dadurch ist nachvollziehbar, wie die historische Entwicklung eines Grundstücks verlief. In Spalte 3 wird der Vermessungsbezirk ausgewiesen. Über entsprechende Unterspalten sind weitere Informationen zum Grundstück wie Flur und Flurstück erkennbar. In Spalte 4 stehen Angaben zur Grundstücksgröße.
Jedes Grundbuchblatt ist wiederum in drei Abteilungen gegliedert. In Abteilung I steht der Namen des Eigentümers mit Geburtsdatum und Wohnort. Handelt es sich bei den Eigentümern um mehrere Personen, erfolgt die Eintragung derer Anteile und das Gemeinschaftsverhältnis. Ein entsprechender Vermerk erfolgt auch, wenn es sich um eine GbR oder eine Erbengemeinschaft handelt. Beim Kauf des Grundstückes ist dann wichtig, dass alle Eigentümer mit dem Verkauf einverstanden sind. Der Kaufvertrag ist von einem Notar zu beurkunden. Wenn ein eingetragener Eigentümer seine Zustimmung zum Verkauf verweigert, kann der Verkauf nicht vollzogen werden.
Darüber hinaus wird vermerkt, was der Grund für die Eintragung ist. Bei Verkauf eines Grundstücks erfolgt ein Vermerk mit Datum des Eigentumswechsels.
Abteilung II und III des Grundbuchs
In Abteilung II stehen mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden alle Belastungen des Grundstücks. Hier lesen Sie einen entsprechenden Eintrag, wenn der Eigentümer das Grundstück bereit verkauft hat. In diesem Fall wird zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkungeingetragen. Diese Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück anderweitig veräußert. Darüber hinaus erfolgt eine Eintragung von bestehenden Wohnrechten, die in der Regel bestimmten Personen ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. Erwerber einer Immobilie müssen das Wohnrecht übernehmen, wenn der Inhaber des Wohnrechts nicht bereit ist, auf sein Wohnrecht zu verzichten.
In Abteilung II ist auch nachzulesen, wenn ein Grundstück/Haus bereits in der Zwangsversteigerung ist. Der Eigentümer darf das Objekt nach wie vor verkaufen, aber nur mit Zustimmung des Gläubigers.
Eine außerordentliche Bedeutung hat Abteilung III, in der die Belastungen des Grundstücks erscheinen. Hier sind bestehende Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden eingetragen. Die Eintragung von Hypotheken und Grundschulden erfolgt immer zum Nennbetrag. Ist das Grundstück über eine Bank finanziert, ist eine Buchgrundschuld zugunsten der Bank ersichtlich. Die Bank muss als Gläubiger einem Verkauf zustimmen. Reicht der Kaufpreis aus, um das Darlehen bei der Bank zu tilgen, erfolgt die Zustimmung problemlos.
Sind Belastungen erledigt, erfolgt im Grundbuch eine Streichung oder Rötung. Darüber hinaus erfolgt ein Vermerk, wann die Löschung erfolgte.
