Das Bürgerliche Gesetzbuch trieft vor Rechtsbegriffen, die teils umgangssprachlich bekannt sind, teils aber völlig fremd erscheinen. Dennoch spielen sie im praktischen Leben beim Verkauf und Kauf von Immobilien eine große Rolle.
Vor allem derjenige, der eine Immobilie verkaufen möchte, die mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht belastet ist, muss wissen, wie es sich damit verhält. Gleiches gilt auch für Verkäufer, die Ihre Immobilie mit Wohn- oder Nießbrauchrecht verkaufen möchten und für den Kaufinteressenten. Dieser muss wissen, welche Auswirkungen ein Wohnrecht und auf den Immobilienkauf hat und wo der Unterschied zum Nießbrauch liegt.
Wo genau die Unterschiede und Gemeinsamkeiten liegen, erfahren Sie in diesem Artikel. Wenn Sie tiefer in die Materie einsteigen möchten, erfahren Sie noch mehr in unseren umfangreichen Ratgebern zum Thema Haus verkaufen mit Wohnrecht und Nießbrauchrecht.
Das Wichtigste in Kürze
- Wohnrecht und Nießbrauchrecht sind nicht das gleiche
- Das Wohnrecht gewährt dem Berechtigten, die Immobilie zu bewohnen
- Das Nießbrauchrecht gewährt dem Berechtigten darüber hinaus, die Einkünfte der Immobilie zu beziehen
- Beide Rechte bleiben auch nach dem Verkauf einer Immobilie bestehen
- Beide Rechte sind persönlicher Natur und können nicht übertragen werden
Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht
Gemeinsamkeiten von Nießbrauch und Wohnrecht
Das Wohnrecht, wie auch das Nießbrauchrecht, sind personenbezogene Nutzungsrechte an einer Immobilie. Der Unterschied besteht vorwiegend darin, dass das Wohnrecht nur das Recht beinhaltet, eine Immobilie persönlich zu bewohnen. Während das Nießbrauchrecht darüber hinaus das Recht gewährt, auch die Nutzungen (Früchte) aus dem Objekt zu ziehen.
Das Wohnrecht und Nießbrauch ermöglichen beide, eine Immobilie lebenslang zu nutzen. Beide sind personenbezogene Nutzungsrechte an einer Immobilie, jedoch mit unterschiedlichen Rechten und Pflichten.
Beide Rechte können durch eine Vereinbarung oder Schenkung zu Lebzeiten notariell beurkundet werden, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten. Sie können aber auch bei einem Verkauf eine Rolle spielen.
Unterschiede der beiden Rechte
Beim Wohnrecht darf der Berechtigte die Immobilie bewohnen, während beim Nießbrauchrecht zusätzlich das Recht besteht, die Haus oder die Wohnung zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten.
Vor- und Nachteile von Wohnrecht oder Nießbrauch
Es gibt unterschiedliche Gründe für die Eintragung eines Wohn- oder Nießbrauchrechts. Welche der beiden Rechte verwendet werden sollte und Sinn macht, hängt immer von dem jeweiligen Fall und der dahinterstehenden Absicht ab.
Dabei sind die neuen Eigentümer, die Lebenserwartung, sowie die zukünftige Absicht, wie zum Beispiel der Bezug eines Pflegeheims zu berücksichtigen. Aber auch steuerliche Aspekte, wie die Schenkungssteuer, sind zu berücksichtigen.
Was ist ein Wohnrecht?
Bei einem Wohnrecht handelt es sich um eine beschränkt-persönliche Dienstbarkeit. Es berechtigt den Inhaber des Rechts zur persönlichen Nutzung der Wohnung und zur Mitbenutzung aller dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen der Immobilie (§ 1093 BGB). Es kann für einzelne oder sämtlichen Räumlichkeiten eines Hauses bestellt werden.
Es steht einer oder mehreren Personen zu. In der Sprache des Bürgerlichen Gesetzbuches handelt es sich dabei um eine „beschränkt-persönliche Dienstbarkeit“. Das Wohnrecht kann also nicht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden. Dann wäre es eine Grunddienstbarkeit.
Häufige Fragen zum Wohnrecht
Wohnrechte sind höchstpersönlicher Natur
Das Wohnrecht ist nicht auf Dritte übertragbar und kann nur persönlich ausgeübt werden. Dadurch ist das Wohnrecht wirtschaftlich nicht werthaltig, da es nur für den Berechtigten nutzbar ist, zu dessen Gunsten es bestellt wurde.
Zur Ausübung des Wohnrechts ist der im Grundbuch eingetragene Inhaber berechtigt. Er darf seine Familie und die zur Pflege erforderliche Person in die Wohnung aufnehmen. Auch entfernte und nicht unterhaltsberechtigte Verwandte, Freund und Freundin oder Lebens- oder Lebensabschnittsgefährte dürfen einziehen. Allerdings haben die derart aufgenommenen Mitbewohner kein eigenes Recht zum Wohnen, da ihr Aufenthalt von der Zustimmung des Wohnrechtsinhabers abhängig ist. Vermieten darf der Inhaber des Wohnrechts die Räumlichkeiten nur, wenn ihm das Recht zur Vermietung ausdrücklich zugestanden wurde (§ 1092 BGB).
Anlass, ein Wohnrecht zu bestellen ist oft, dass die Eltern ihr Familienwohnhaus zu Lebzeiten ihren Erben übertragen und sich mit einem Wohnrecht das Recht vorbehalten, für den Rest ihrer Tage in dem Haus wohnen bleiben zu können. Das Wohnrecht sichert den Inhaber also auf Dauer ab.
Auch eine GmbH, Aktiengesellschaft oder ein eingetragener Verein können Inhaber eines Wohnrechts sein, sodass eine GmbH ihrem Geschäftsführer oder einem verdienten Mitarbeiter eine Wohnmöglichkeit einräumen kann (dann lohnsteuerpflichtige Zuwendung!).
Oft Bestandteil des Altenteilrechts
Das Wohnrecht ist oft Bestandteil eines Altenteilvertrages. Es dient der leiblichen und persönlichen Versorgung des Berechtigten und bezweckt seine lebenslängliche Verbindung mit dem belasteten Grundstück. Im Grundbuch wird das Recht teils auch ausdrücklich als Altenteil (auch Leibzucht, Leibgeding, Auszug) eingetragen (§ 49 Grundbuchordnung). Sein Merkmal besteht darin, dass Altenteilrechte besonders schutzwürdig sind. So bleibt das Altenteilrecht in der Zwangsversteigerung des Grundstücks auch dann bestehen, wenn ein vorrangiger Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt.
So kann beispielsweise ein Handwerksmeister den Betrieb in einer vorweggenommenen Erbfolge an seinen Sohn übergeben. Der Sohn verpflichtet sich, den Eltern als Gegenleistung eine Rente zu zahlen und / oder ihnen mit einem Wohnrecht das Recht zu gewähren, das Haus oder die Wohnung weiterhin zu Wohnzwecken zu nutzen.
Wohnrecht im Grundbuch
Das Wohnrecht muss, wenn es dauerhaft und zuverlässig gewährt werden soll, im Grundbuch eingetragen werden. Dazu muss der Eigentümer notariell erklären, dass er ein Wohnrecht einräumen möchte. In der Eintragungsbewilligung sind die Wohnung und die zur Nutzung überlassenen Räumlichkeiten genau zu bezeichnen. Das Wohnrecht wird als beschränkt-persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
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Die Rolle beim Verkauf der Immobilie
Problematisch erweist sich ein Wohnrecht dann, wenn der Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte. Der Verkäufer müsste die Grundbuchbelastungen dann zusammen mit der Immobilie übertragen und der Erwerber müsste sie mit der Immobilie übernehmen. Da es für einen Erwerber im Regelfall wenig zweckmäßig ist, eine in Abteilung II mit einem Wohnrecht belastete Immobilie zu kaufen, erweist sich der Verkauf oft als schwierig bis unmöglich. Soll die Immobilie dennoch verkauft werden, muss mit dem Inhaber des Wohnrechts eine Einigung herbeigeführt werden, indem er auf sein Wohnrecht freiwillig oder gegen Zahlung einer Abfindung verzichtet.
Wenn Sie Ihr Haus trotz eingetragenem Wohnrecht verkaufen möchten, beraten wir Sie gerne kostenlos. Weitere Möglichkeiten und relevante Informationen finden Sie in unserem Beitrag Haus verkaufen und wohnen bleiben.
Was ist ein Nießbrauchrecht?
Das Nießbrauchrecht an einer Immobilie gewährt dem Berechtigten das Recht, alle Nutzungen aus der belasteten Immobilie zu ziehen (§ 1030 BGB). Typischer Fall ist, dass die Immobilie vermietet ist. Der Verkäufer verkauft die Immobilie an einen Dritten, behält sich aber das Recht vor, die Mieteinnahmen für einen zu vereinbarenden Zeitraum zu vereinnahmen.
Motive für die Bestellung eines Nießbrauchrechtes können sind zum Beispiel:
- Vorweggenommene Erbfolge, wenn die Eltern ihrem Kind zu Lebzeiten eine Mietimmobilie übertragen, aber aus Gründen der Altersversorgung auf die Mieteinnahmen noch nicht verzichten möchten.
- Vermeidung von Schenkung- und Erbschaftssteuern, wenn die Immobilie zu Lebzeiten übertragen wird und der steuerfreie Zeitraum von 10 Jahren mehrfach ausgenutzt werden soll.
- Sicherung der Unternehmenskontinuität, wenn der Unternehmer seinen Betrieb an einen Nachfolger übergibt, sich zur Altersversorgung aber eine Beteiligung an den Erbträgen vorbehält.
Nießbrauchrecht im Grundbuch
Das Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Das Recht zum Nießbrauch erlischt mit Ablauf der vereinbarten Zeit oder dem Ableben des Berechtigten. Mit der Eintragung erhält der Berechtigte die Befugnis, das Grundstück in Besitz zu nehmen und sämtliche Nutzungen daraus zu ziehen. Er darf es also bewohnen, vermieten, verpachten oder selbst bewirtschaften. Das Nießbrauchrecht ist nicht auf Dritte übertragbar. Jedoch kann die Ausübung des Nießbrauchs einem anderen überlassen werden, soweit dies vereinbarungsgemäß erlaubt ist.
Rechte und Pflichten des Nießbrauchers
Der Nießbraucher ist gegenüber dem Eigentümer verpflichtet, die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften und den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zu tragen. Nur aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung muss er die Immobilie auch modernisieren. Der Nießbraucher trägt die auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten, insbesondere Grundsteuer, Abwassergebühren und die Schneeräumpflicht, aber auch die Prämien für eine Gebäudeversicherung.
Wohnrechte und Nießbrauchrechte sind recht spezielle Grundbuch-Regelungen. Sofern Sie weitere Fragen haben, stehen wir Ihnen als Immobilienexperten für Berlin und Umland gern zur Verfügung. Scheuen Sie sich nicht uns anzusprechen. Wir sind gerne für Sie da!
