Das Bürgerliche Gesetzbuch trieft vor Rechtsbegriffen, die teils umgangssprachlich bekannt sind, teils aber völlig fremd erscheinen. Dennoch spielen sie im praktischen Leben beim Verkauf und Kauf von Immobilien eine große Rolle. Vor allem derjenige, der eine Immobilie verkaufen möchte, die mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht belastet ist, muss wissen, wie es sich damit verhält. Gleiches gilt für den Kaufinteressenten, der wissen muss, welche Auswirkungen ein Wohnrecht und auf den Immobilienverkauf hat und wo der Unterschied zum Nießbrauch liegt.

Der Unterschied – Das wichtigste in Kürze

Das Wohnrecht, wie auch das Nießbrauchrecht, sind Nutzungsrechte an einer Immobilie. Der Unterschied besteht vorwiegend darin, dass das Wohnrecht nur das Recht beinhaltet, eine Immobilie persönlich zu bewohnen. Während das Nießbrauchrecht darüber hinaus das Recht gewährt, auch die Nutzungen (Früchte) aus dem Objekt zu ziehen.

Beispiel:

Der Eigentümer eines Zweifamilienwohnhauses im Berliner Bezirk Zehlendorf schenkt seinem Sohn das Haus. Für die von ihm selbst bewohnte Wohnung im Erdgeschoss des Berliner Hauses behält er sich ein lebenslanges Wohnrecht vor. Für die vermietete Wohnung im Obergeschoss erhält er das Nießbrauchrecht und darf noch zehn Jahre lang die Mieteinnahmen für sich verwenden.

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Was ist ein Wohnrecht?

Bei einem Wohnrecht handelt es sich um eine beschränkt-persönliche Dienstbarkeit. Es berechtigt den Inhaber des Rechts zur persönlichen Nutzung der Wohnung und zur Mitbenutzung aller dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen der Immobilie (§ 1093 BGB). Ein Wohnrecht kann an einzelnen oder sämtlichen Räumlichkeiten eines Hauses bestellt werden.

Das Wohnrecht steht einer oder mehreren Personen zu. In der Sprache des Bürgerlichen Gesetzbuches handelt es sich dabei um eine „beschränkt-persönliche Dienstbarkeit“. Das Wohnrecht kann also nicht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden. Dann wäre es eine Grunddienstbarkeit.

Häufige Fragen zum Wohnrecht

Kann ein Wohnrecht übertragen werden?

Wohnrechte sind höchstpersönlicher Natur

Das Wohnrecht ist nicht auf Dritte übertragbar und kann nur persönlich ausgeübt werden. Dadurch ist das Wohnrecht wirtschaftlich nicht werthaltig, da es nur für den Berechtigten nutzbar ist, zu dessen Gunsten es bestellt wurde.

Wer darf das Wohnrecht nutzen?

Zur Ausübung des Wohnrechts ist der im Grundbuch eingetragene Inhaber berechtigt. Er darf seine Familie und die zur Pflege erforderliche Person in die Wohnung aufnehmen. Auch entfernte und nicht unterhaltsberechtigte Verwandte, Freund und Freundin oder Lebens- oder Lebensabschnittsgefährte dürfen einziehen. Allerdings haben die derart aufgenommenen Mitbewohner kein eigenes Recht zum Wohnen, da ihr Aufenthalt von der Zustimmung des Wohnrechtsinhabers abhängig ist. Vermieten darf der Inhaber des Wohnrechts die Räumlichkeiten nur, wenn ihm das Recht zur Vermietung ausdrücklich zugestanden wurde (§ 1092 BGB).

Gründe für die Bestellung eines Wohnrechts?

Anlass, ein Wohnrecht zu bestellen ist oft, dass die Eltern ihr Familienwohnhaus zu Lebzeiten ihren Erben übertragen und sich mit einem Wohnrecht das Recht vorbehalten, für den Rest ihrer Tage in dem Haus wohnen bleiben zu können. Das Wohnrecht sichert den Inhaber also auf Dauer ab.

Auch eine GmbH, Aktiengesellschaft oder ein eingetragener Verein können Inhaber eines Wohnrechts sein, sodass eine GmbH ihrem Geschäftsführer oder einem verdienten Mitarbeiter eine Wohnmöglichkeit einräumen kann (dann lohnsteuerpflichtige Zuwendung!).

Oft Bestandteil des Altenteilrechts

Das Wohnrecht ist oft Bestandteil eines Altenteilvertrages. Es dient der leiblichen und persönlichen Versorgung des Berechtigten und bezweckt seine lebenslängliche Verbindung mit dem belasteten Grundstück. Im Grundbuch wird das Recht teils auch ausdrücklich als Altenteil (auch Leibzucht, Leibgeding, Auszug) eingetragen (§ 49 Grundbuchordnung). Sein Merkmal besteht darin, dass Altenteilrechte besonders schutzwürdig sind. So bleibt das Altenteilrecht in der Zwangsversteigerung des Grundstücks auch dann bestehen, wenn ein vorrangiger Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt.

So kann beispielsweise ein Handwerksmeister den Betrieb in einer vorweggenommenen Erbfolge an seinen Sohn übergeben. Der Sohn verpflichtet sich, den Eltern als Gegenleistung eine Rente zu zahlen und / oder ihnen mit einem Wohnrecht das Recht zu gewähren, das Haus oder die Wohnung weiterhin zu Wohnzwecken zu nutzen.

Wohnrecht im Grundbuch

Das Wohnrecht muss, wenn es dauerhaft und zuverlässig gewährt werden soll, im Grundbuch eingetragen werden. Dazu muss der Eigentümer notariell erklären, dass er ein Wohnrecht einräumen möchte. In der Eintragungsbewilligung sind die Wohnung und die zur Nutzung überlassenen Räumlichkeiten genau zu bezeichnen. Das Wohnrecht wird als beschränkt-persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Die Rolle beim Verkauf der Immobilie

Problematisch erweist sich ein Wohnrecht dann, wenn der Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte. Der Verkäufer müsste die Grundbuchbelastungen dann zusammen mit der Immobilie übertragen und der Erwerber müsste sie mit der Immobilie übernehmen. Da es für einen Erwerber im Regelfall wenig zweckmäßig ist, eine in Abteilung II mit einem Wohnrecht belastete Immobilie zu kaufen, erweist sich der Verkauf oft als schwierig bis unmöglich. Soll die Immobilie dennoch verkauft werden, muss mit dem Inhaber des Wohnrechts eine Einigung herbeigeführt werden, indem er auf sein Wohnrecht freiwillig oder gegen Zahlung einer Abfindung verzichtet.

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Was ist ein Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht an einer Immobilie gewährt dem Berechtigten das Recht, alle Nutzungen aus der belasteten Immobilie zu ziehen (§ 1030 BGB). Typischer Fall ist, dass die Immobilie vermietet ist. Der Verkäufer verkauft die Immobilie an einen Dritten, behält sich aber das Recht vor, die Mieteinnahmen für einen zu vereinbarenden Zeitraum zu vereinnahmen.

Motive für die Bestellung eines Nießbrauchrechtes können sind zum Beispiel:

  • Vorweggenommene Erbfolge, wenn die Eltern ihrem Kind zu Lebzeiten eine Mietimmobilie übertragen, aber aus Gründen der Altersversorgung auf die Mieteinnahmen noch nicht verzichten möchten.
  • Vermeidung von Schenkung- und Erbschaftssteuern, wenn die Immobilie zu Lebzeiten übertragen wird und der steuerfreie Zeitraum von 10 Jahren mehrfach ausgenutzt werden soll.
  • Sicherung der Unternehmenskontinuität, wenn der Unternehmer seinen Betrieb an einen Nachfolger übergibt, sich zur Altersversorgung aber eine Beteiligung an den Erbträgen vorbehält.

Nießbrauchrecht im Grundbuch

Unterschied Wohnrecht Nießbrauch Grundbuch Immobilie

Das Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Das Recht zum Nießbrauch erlischt mit Ablauf der vereinbarten Zeit oder dem Ableben des Berechtigten. Mit der Eintragung erhält der Berechtigte die Befugnis, das Grundstück in Besitz zu nehmen und sämtliche Nutzungen daraus zu ziehen. Er darf es also bewohnen, vermieten, verpachten oder selbst bewirtschaften. Das Nießbrauchrecht ist nicht auf Dritte übertragbar. Jedoch kann die Ausübung des Nießbrauchs einem anderen überlassen werden, soweit dies vereinbarungsgemäß erlaubt ist.

Rechte und Pflichten des Nießbrauchers

Der Nießbraucher ist gegenüber dem Eigentümer verpflichtet, die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften und den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zu tragen. Nur aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung muss er die Immobilie auch modernisieren. Der Nießbraucher trägt die auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten, insbesondere Grundsteuer, Abwassergebühren und die Schneeräumpflicht, aber auch die Prämien für eine Gebäudeversicherung.

Wohnrechte und Nießbrauchrechte sind recht spezielle Grundbuch-Regelungen. Sofern Sie weitere Fragen haben, stehen wir Ihnen als Immobilienexperten für Berlin und Umland gern zur Verfügung. Scheuen Sie sich nicht uns anzusprechen. Wir sind gerne für Sie da!

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Veröffentlicht am: 18.11.2019 | Autor: Ivo Hagen

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