Veröffentlicht am: 06.01.2018 | Author: Julius Hagen

Immobilie – Erbfolge zu Lebzeiten regeln

Immobilien sind Wertanlagen. Aus diesem Grund ist es nie verkehrt, bereits die Erbfolge zu Lebzeiten zu regeln. Die Übertragung für den Erbfall folgt anderen Grundsätzen als das verkaufen einer Immobilie. Steuerrechtlich ergeben sich im Erbfall in der Mehrzahl der Fälle keine Probleme, soweit der Ehepartner oder ein Kind in der Immobilie wohnen bleibt. Problematisch ist die Situation aber dann, wenn der Verkehrswert die Steuerfreibeträge übersteigt. Konflikte scheinen vorprogrammiert, wenn gesetzliche Erben die Immobilie erben und in der Erbengemeinschaft über das Schicksal dieser Immobilie streiten.

Zum Nachlass gehört eine Immobilie

Experten gehen davon aus, dass künftig jede zweite Erbschaft in Deutschland eine Immobilie beinhaltet. Auch beim Immobilienverkauf in Berlin ist das oft der Fall. Erben mehrere Personen ein Einfamilienhaus, ist die Frage zu klären, was mit der Immobilie geschieht. Ein Einfamilienhaus lässt sich nicht aufteilen.

Um die gesetzlichen und finanziellen Rahmenbedingungen und Vor- und Nachteile einschätzen zu können, muss erst einmal festgestellt werden, in welcher Form ein Erbe die Immobilie übernimmt. Dies kann beispielsweise möglich sein durch Selbstnutzung oder Vermietung. Dabei kann die Erbengemeinschaft die Immobilie behalten und vermieten und sich die Mieteinnahmen teilen oder verkaufen. Ein Sonderfall sind zum Beispiel Ferienhäuser im Ausland, da diese nach ausländischen Erbrecht vererbt werden.

Einfacher ist es bei Mehrfamilienhäusern. Hier kann es sich anbieten, das Haus im Besitz der Erbengemeinschaft zu halten und das Objekt als Kapitalanlage und die Mieteinnahmen als Altersvorsorge zu betrachten. Denkbar wäre auch, dass Objekt aufzuteilen und Wohnungseigentum zu begründen und jedem Miterben eine Wohneinheit zum alleinigen Eigentum zuzuweisen.

Wohnungseigentum in Berlin ist derzeit stark nachgefragt. Jeder Miterbe innerhalb einer Erbfolge zu Lebzeiten kann dann mit seinem Wohnungseigentum nach Belieben verfahren, es selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen.

Wichtig ist hierbei zu wissen, dass der Erbe oder die Erbengemeinschaft die bestehenden Mietverträge nach dem Gesetz übernehmen muss und eventuelle Kündigungen nur im Rahmen des vereinbarten Mietvertrages in Betracht kommen. Wer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen möchte, muss nachweisen, dass er tatsächlich Eigenbedarf hat und die Wohnung selbst bewohnen oder einem Familienangehörigen zur Verfügung stellen möchte. Sicher fällt das beim derzeit knappen Angebot in Berlin nicht so schwer, dennoch sollte es rechtzeitig berücksichtigt werden.

Vorsorge ist die beste Nachlassplanung

Gerade wenn Immobilien zum Nachlass gehören, sollten Erblasser Vorsorge treffen und in einem Testament genau bestimmen, welches Schicksal die Immobilie nach ihrem Ableben haben soll. Soweit es in der gesetzlichen Erbfolge bei der Bestimmung der Erbfolge zu Lebzeiten nur einen einzigen Erben gibt, ist alles problemlos. Dann erbt dieser einzige Erbe das Haus allein und brauch sich mit niemandem einigen. Erben mehrere gesetzliche Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinschaft besitzt das Haus, zum Beispiel ein Einfamilienhaus in Berlin, dann gemeinsam. Kein Erbe kann allein über das Objekt verfügen, die Gemeinschaft muss sich zudem mit dem Thema „Steuern in einer Erbengemeinschaft“ auseinandersetzen. Jede Maßnahme muss gemeinschaftlich verabredet werden. So kann kein Erbe allein einen Mietvertrag kündigen oder die Fassade neu verputzen lassen.

Können sich die Erben über das Schicksal ihrer Immobilie in Berlin nicht einigen, bleibt in allerletzter Konsequenz, als letzte Lösung die Teilungsversteigerung. Bei einer Teilungsversteigerung wird das Objekt auf Antrag eines Miterben durch das örtlich zuständige Amtsgericht öffentlich versteigert. Auch wenn jeder Miterbe mitsteigern und das Objekt zu Alleineigentum erwerben kann, ist das wirtschaftliche Ergebnis meist desaströs. Im Versteigerungsverfahren wird zwar der Verkehrswert zugrunde gelegt, allerdings weichen die tatsächlich erzielten Ergebnisse häufig stark ab. Die Faktoren hierfür sind von den Erben nicht beeinflussbar.

Ein Erblasser sollte sich also überlegen, ob er ein Einfamilienhaus einer bestimmten Person vererben möchte. Dazu braucht er nur in einem Testament zum Beispiel bestimmen: …“Mein Sohn Hans bekommt mein Wohnhaus“. Der Erblasser trifft also eine Teilungsanordnung. Gibt es noch weitere Erben, die finanziell gleichermaßen am Nachlass zu beteiligen sind, sollte er festlegen, dass der Erbe Hans, dafür, dass er das Berliner Haus zu Alleineigentum erhalten hat, gegenüber den Miterben zum Wertausgleich verpflichtet ist.

Graues Haus mit roten Türen

Gleiches gilt, wenn sich Ehegatten in einem gemeinschaftlichen Testament gegenseitig zu Alleinerben einsetzen und die gemeinsamen Kinder Nacherben werden sollen. Dann erbt der überlebende Ehegatte das Haus zunächst zu Alleineigentum. Die Kinder erben das Haus erst nach dem Tod des überlebenden Ehegatten. Um zu verhindern, dass die Kinder beim Ableben des erst versterbenden Elternteils bereits ihren Pflichtanspruch geltend machen, kann im Testament eine Strafklausel vereinbart werden. Dann erhalten die Kinder auch beim Ableben des zuletzt versterbenden Elternteils nur den Pflichtteil.  Würde ein Kind direkt seinen Pflichtteil geltend machen, müsste der überlebende Ehegatte zur Liquiditätsbeschaffung unter Umständen das Haus verkaufen.

Liegt die Immobilie im Ausland, sollte der Erblasser in seinem Testament bestimmen, dass die Übertragung der Immobilie im Erbfall nach deutschem Erbrecht abgewickelt wird. Mit dieser Bestimmung verhindert er, dass die Abwicklung nach ausländischem Recht erfolgt, das mit deutschem Erbrecht selten übereinstimmt und manche Überraschung bereithält.

Immobilien zu Lebzeiten verschenken

Niemand verschenkt gerne seinen Besitz. Bei einer vorsorgenden Nachlassplanung ist dies anders. Übersteigt der Verkehrswert einer Immobilie die Freibeträge der späteren Erben, kann eine Schenkung zu Lebzeiten sinnvoll sein, um Erbschaftssteuern zu vermeiden. Will der Erblasser die Immobilie weiterhin selbst nutzen, kann er sich im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Bei vermieteten Immobilien in Berlin kommt die Bestellung eines Nießbrauchrechts in Betracht, sodass der Erblasser auch weiterhin die Miete für sich vereinnahmen kann.

Beispiel: Erblasser Max besitzt Vermögenswerte von 400.000 €. Er möchte seine Erbfolge zu Lebzeiten bestimmen, wobei sein einziger Erbe sein Enkelkind ist. 200.000 € entfallen auf eine Wohnung und 200.000 € sind Bargeld. Im Fall müsste das Enkelkind 200.000 € versteuern. Sein Steuerfreibetrag beträgt nämlich nur 200.000 €.

Schenkt Max nun seinem Enkelkind (Freibetrag 200.000 €) zu Lebzeiten seine Wohnung, erspart er dem Enkel aller Voraussicht nach Erbschaftssteuern. Verstirbt der Erblasser Max beispielsweise fünf Jahre nach der Schenkung, fallen nur noch 100.000 € Verkehrswert in den Nachlass. Die Wohnung wird nämlich gleitend aus dem Erbe herausgenommen. Jedes Jahr verringert sich der steuerpflichtige Anteil um 10 Prozent. Das Enkelkind kann dann im Hinblick auf seinen Freibetrag von 200.000 € weitere 100.000 € Bargeld steuerfrei erben. Nur die restlichen 100.000 € Bargeld müsste das Enkelkind dann versteuern.

Nach 10 Jahren erwirbt das Enkelkind die Wohnung steuerfrei, ohne dass es seinen Freibetrag in Anspruch nehmen müsste. Sofern Max nach 10 Jahren verstirbt, bleibt der Nachlass komplett steuerfrei.

Steuerrechtliche Aspekte beachten

Selbstnutzung:

Immobilien bleiben im Erbfall erbschaftssteuerfrei, wenn deren Verkehrswert die persönlichen Freibeträge nicht übersteigt. Ehegatten steht ein Freibetrag von 500.000 € und Kindern 400.000 € zu. Auch höhere Verkehrswerte schaden dann nicht, wenn der überlebende Ehegatte, eingetragene Lebenspartner oder ein Kind die Immobilie für wenigstens 10 Jahre selbst weiter bewohnen. Zieht ein Kind ein, darf die Gesamtwohnfläche allerdings nicht über 200 Quadratmeter liegen. Liegt die Wohnfläche darüber, wird im Hinblick auf den Verkehrswert über die Freibeträge von 400.000 € hinaus anteilig Erbschaftssteuer fällig.

offenes Buch und Brille

Spekulationsfrist:

Hat der Erblasser die Immobilie vor weniger als 10 Jahren selbst gekauft oder fertiggestellt, fällt beim Verkauf nach dem Erbfall auf den Gewinn Spekulationssteuer an. Ist also eine hohe Wertsteigerung zu erwarten, empfiehlt es sich, die Immobilie bis zum Ablauf der Spekulationsfrist zu behalten und erst danach zu verkaufen.

Wohnt der Erbe im Haus und zieht vorzeitig vor Ablauf von 10 Jahren aus, wird die Erbschaftssteuer nachträglich fällig. In diesem Zeitraum darf die Immobilie auch nicht vermietet oder verkauft werden.

Sanierungsbedürftige Mietimmobilie:

Besonders vorteilhaft erweisen sich sanierungsbedürftige Mietimmobilien. Erben dürfen nämlich das Objekt sanieren oder modernisieren und den Kostenaufwand sofort oder bis auf fünf Jahre verteilt von ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen. Ein Immobilienkäufer hingegen könnte den Kostenaufwand in den ersten drei Jahren nur bis zu 15 Prozent des Kaufpreises steuerlich geltend machen. Gleiches gilt für den Erben, der einen Miterben auszahlt. Er kann dann den durch den Erbfall begünstigten Steuervorteil nicht mehr nutzen, weil er die Immobilie nicht mehr vollkommen unentgeltlich erworben hat.

Wer eine Immobilie sein Eigen nennt, trägt Verantwortung. Im Erbfall überträgt er diese Verantwortung auf den Erben. Möchten Sie Ihre Immobilie frühzeitig übertragen oder verkaufen, stehen wir Ihnen mit unserem Rundum-Service gerne zur Seite. Von Ihrem Immobilienmakler in Berlin dürfen Sie zielführenden Ratschläge erwarten!

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16 Meinungen zu “Immobilie – Erbfolge zu Lebzeiten regeln
  1. Matthias Kirchner sagt:

    Wird die Immobilie innerhalb der Erbengemeinschaft transferiert, so ist in der Regel ein Wertgutachten nötig. Wenn Erblasser zusammen mit den Erben diese Dinge bereits im Vorfeld (vor dem Erbfall) regeln, lässt sich häufig Ärger und Kosten sparen.

    • Julius Hagen sagt:

      Wird eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen, so ist das Finanzamt nicht immer automatisch mit im Boot, um die Steuerpflichtigkeit hinsichtlich Erbschaftssteuer/Schenkungssteuer zu prüfen. Schenkungen sind dem Finanzamt aber anzuzeigen. Als wertmäßige Beurteilungsgrundlage ist ein Gutachten natürlich perfekt, aber nicht zwingend vorgeschrieben. Sie können den Wert der übertragenen Immobilie auch anhand von glaubhaften Nachweisen (Objektbeschreibung, Photos, Preisauskunft des Gutachterausschusses) des Objekts belegen. Allerdings sollte das immer im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang erfolgen.

  2. Ida sagt:

    Dass Experten davon ausgehen , dass künftig jede zweite Erbschaft in Deutschland eine Immobilie beinhaltet, ist sehr informativ und nicht wirklich überraschend. Die Baurate ist ja tatsächlich sehr angestiegen und Eigenheime sind der absolute Trend gewesen in den letzten 20 Jahren. Die schreibt dem Erbrecht eine neue Bedeutung zu.

  3. Isabella sagt:

    Erbfolge ist immer wieder ein aufkommendes interessantes Thema, womit sich viele beschäftigen. Daher ein guter Artikel mit top ausgewählten Thema

  4. Thomas Mendel sagt:

    Glücklich diejenigen, die sich nicht um das Erbe streiten oder streiten brauchen. Das spart auch den Anwalt. Ich habe einmal miterlebt, wie stark die Erbchancen beeinflusst werden, wenn die einen einen Anwalt für Erbrecht einsetzen und die anderen, die sich des Erbes sicher wähnten, nicht.

  5. Mia sagt:

    Die gezeigte Möglichkeit scheint mehr als sinnvoll zu sein. Die Erben ersparen sich dann mögliche Streitereien. Vermutlich sollte man vor dem Eintreten des Anwendungsfalles einen Rechtsanwalt für Erbrecht aufsuchen, der alles wasserdicht verfasst.

  6. Nina sagt:

    Mein Onkel zerbricht sich gerade den Kopf, wie er sein Immobilien-Erbe unter den 3 Kindern aufteilt. Eine Frage zum interessanten Artikel: Wenn meine 3 Cousins das Haus weiter bewohnen, darf die Wohnfläche dann mehr als 200 Quadratmeter betragen? Er will sich auch demnächst einen Termin bei einem Anwalt für Erbrecht geben lassen.

    • Julius Hagen sagt:

      Bei der 200 m²-Regelung geht es nicht darum wie viele Personen erben, sondern unseres Erachtens um die Größe der selbstgenutzten Einheit. Ist diese über 200 m², sollten Sie auf jeden Fall einen Fachanwalt befragen. Unproblematisch wäre es, wenn sich das Haus teilen ließe und keine Einheit über der Größengrenze entstehen würde.

  7. Mia sagt:

    Danke für die guten Informationen zum Erbrecht. Bekannte überlegen auch, ob sie das Haus zu Lebzeiten an die Kinder übertragen sollten. Wegen einem schlechten Beispiel aus der Nachbarschaft, der seine Oma aus ihrem Haus vor die Tür gesetzt hat, um es zu verkaufen, zögern sie noch.

  8. Jan Dijkstra sagt:

    Ich bin Single und möchte, dass meine Kinder mein Haus erben. Deshalb werde ich meine Erbe richtig regeln und schauen wie es am besten funktioniert. Es wäre in der Tat schön, wenn meine Kinder mein Haus steuerfrei erwerben können.

  9. Mia sagt:

    Danke für die guten Informationen zum Erbrecht. Bekannte hatten sich neulich gegen die Erbschaft entschieden. Sie kannten die Schulden nicht und haben vorsichtshalber verzichtet.

  10. Maria sagt:

    Bekannte haben auch überlegt ob sie das Haus an die Enkel verkaufen sollten. Mit einem lebenslangem Wohnrecht und steuerlichen Tricks hoffen sie so die Kosten für die Erben gering zu halten. Ohne Profi denke ich ma, geht da gar nichts mehr. Bevor man da etwas falsch macht lässt man sich besser beraten.

  11. Mailin Dautel sagt:

    Ein Bekannter hat ein Haus geerbt von seinem Großvater aber mit ihm auch seine Geschwister. Er hatte wirklich Glück, seine Familie ist sehr auf den Boden geblieben und versucht für einander nur das beste zu finden. Ja sie hätten daraus Geld machen können aber haben entschieden es meinem Bekannten zu überlassen, weil er es am besten gebrauchen konnte als alle andre. So gut funktioniert das aber nicht immer weshalb ich mich immer mit meinen eigenen Rechten auseinander setzte würde.

  12. Manuel Löhrmann sagt:

    Gut zu wissen, dass eine Schenkung zu Lebzeiten sinnvoll sein kann. Ich werde für meine Kinder versuchen die Erbsteuer zu umgehen. Dafür bräuchte ich wahrscheinlich einen Rechtsanwalt für Erbrecht.

  13. Manuel Löhrmann sagt:

    Ich habe zwar noch ein wenig Zeit aber finde Ihren Tipps zur Vorsorge sehr gut. Ich habe einige Immobilien und werde mich bald um die Nachlassplanung kümmern. Mit dem Erbrecht kenne ich mich, dank Ihnen, nun auch besser aus.

  14. Caracas22 sagt:

    Vielen Dank für diesen informativen Artikel zum Erbrecht und dem aufgezeigten Immobilien-Erbe.
    Besonders Ihr Beispiel ist wirklich sehr anschaulich und ist durchaus nachvollziehbar.

    Vielen lieben Dank und beste Grüsse!

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