Baugenehmigung

Baugenehmigung ist die Erlaubnis der zuständigen Behörde, dass auf einem Grundstück ein Bauwerk errichtet werden darf. Nicht bei allen Bauvorhaben ist der Antrag auf Baugenehmigung bei der jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörde zwingend vorgeschrieben. Oft genügt ein Genehmigungsfreistellungsverfahren. Wer ohne Baugenehmigung oder Information der Behörde baut, baut „schwarz“ und riskiert neben einer Geldstrafe, dass der nicht genehmigte Neu-, Um- oder Anbau wieder abgerissen werden muss.

3D Grafik Icon StempelBauvorhaben bedürfen daher der Baugenehmigung, es sei denn, dass das Vorhaben genehmigungsfrei (verfahrensfrei, z.B Gartenlauben in Berlin bis 24 m² Grundfläche) ist oder von einer Genehmigungspflicht freigestellt wurde (Genehmigungsfreistellungsverfahren). In Berlin müssen Bauherren seit 2013 ihre Bauunterlagen bei den Bauaufsichtsbehörden in elektronischer Form (PDF oder PDF/A nach ISO 19005-1) vorlegen.

Bauvoranfrage

Die Bauaufsichtsbehörde prüft auf der Grundlage der der vom Bauherrn eingereichten Unterlagen, ob er die baurechtlichen Vorschriften einhält. Dazu muss der Bauherr die Vorgaben bestehender Bebauungspläne und insbesondere die im jeweiligen Bundesland geltende Landesbauordnung (Berlin: BauO Bln) beachten. Bestehen Zweifel, kann der Bauherr vorab anfragen und klären, ob ein von ihm beabsichtigtes Bauvorhaben genehmigungsfähig ist oder nicht.

Berlin unterscheidet die Voranfrage, soweit eine Baugenehmigung erforderlich ist (§ 75 Abs. I BauO Bln) und den planungsrechtlichen Bescheid, soweit das Genehmigungsfreistellungsverfahren maßgeblich ist (§ 75 Abs. II BauO Bln). Der Bauherr erhält einen Bauvorbescheid oder einen planungsrechtlichen Bescheid, so dass er weiter planen kann. Teils bieten die Gemeinden auch Bürgersprechstunden an, in denen die Genehmigungsfähigkeit bestimmter Bauvorhaben vorab formlos und unverbindlich erörtert werden kann.

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Baugenehmigung oder Genehmigungsfreistellung?

Nicht jedes Bauvorhaben ist genehmigungspflichtig. Nach § 29 BauGB gelten für Bauvorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, die Vorschriften der §§ 30 bis 37 BauGB. In diesem Sinne bestimmt auch § 59 BauO Bln, dass die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen der Baugenehmigung bedarf, soweit in den §§ 61 (verfahrensfrei), 62 (genehmigungsfreigestellt), 76 (vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren), 71 (Baugenehmigungsverfahren) nichts anderes bestimmt ist.

Genehmigungsfreistellung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

Soweit für das betreffende Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan existiert, genügt im Regelfall ein Genehmigungsfreistellungsverfahren (§ 30 BauGB). Voraussetzung dafür ist, dass das Bauvorhaben innerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Baubebauungsplans liegt, der Festsetzungen über Art und Ausmaß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält. In diesem Fall ist davon auszugehen, dass die Bauaufsichtsbehörde die im Bebauungsplan liegenden Grundstücke bereits auf ihre Baufähigkeit überprüft und dafür entsprechende Vorgaben formuliert hat. Für den Antrag auf Genehmigungsfreistellung brauchen dann nur noch Lageplan, Katasterauszug und Bauzeichnungen eingereicht werden.

Sind die Unterlagen vollständig, teilt die Bauaufsichtsbehörde im Idealfall binnen zweier Monate mit, dass keine Baugenehmigung erforderlich ist und der Bauherr mit dem Bau beginnen kann bzw. das Einvernehmen der Bauaufsichtsbehörde gilt als erteilt, wenn die Behörde nicht innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens das Bauvorhaben ablehnt (§ 36 Abs. II S. 2 BauGB). Erhebt die Bauaufsichtsbehörde keine Einwände, stellt die Behörde das Baustellenschild „Grüner Punkt“ aus. Dieses ist auf der Baustelle auszuhängen und klärt darüber auf, dass der Bauherr gesetzeskonform baut.

Baugenehmigung außerhalb bestehender Bebauungspläne

Liegen die Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreistellung nicht vor, bedarf es einer förmlichen Baugenehmigung. In Betracht kommen Anträge, nach den von den Festsetzungen des Bebauungsplans Ausnahmen zugelassen werden sollen oder von den Festsetzungen befreit werden soll (§ 31 BauGB) sowie Bauvorhaben außerhalb beplanter Bereiche im Zusammenhang bebauter Ortsteile (§ 34 BauGB) oder Bauvorhaben im Außenbereich (§ 35 BauGB). Die Baugenehmigung wird in Berlin befristet für drei Jahre erteilt, sodass der Bauherr innerhalb dieses Zeitraums das Gebäude errichten muss. Zur Baufreigabe erhält er den „Roten Punkt“. Er informiert über den Bauherrn und das Bauvorhaben und ist sichtbar auf der Baustelle anzubringen.

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