Ein Haus erfolgreich mit einem Immobilienmakler verkaufen: so funktioniert’s!

Ein erfolgreicher Hausverkauf ist ein Vorhaben, vor dem unerfahrene Immobilienbesitzer häufig zurückschrecken. Es gibt viele gute Gründe, einen so wichtigen Schritt nicht in Eigenregie durchzuführen. Häufig ist mit dem Verkauf eines Hauses eine hohe Geldsumme verbunden. Es wäre doch sehr schade, wenn Immobilienbesitzer durch Unwissenheit Geld verschenken würden. Wer ein Haus dem Wert entsprechend oder gar gewinnbringend veräußern möchte, sollte auf die Unterstützung eines Immobilienmaklers bauen.

Ein Hausverkauf bedarf einer akribischen Vorbereitung

Bevor Häuser überhaupt zum Verkauf angeboten werden, muss dieser Prozess systematisch vorbereitet werden. Denn ein guter Immobilienmakler ist u.a. in der Lage, den Wert des Hauses samt Grundstück objektiv einzuschätzen. Dazu verwendet er verschiedene Verfahren, wie zum Beispiel das Vergleichswertverfahren. Dieser Wert dient als wichtiger Anhaltspunkt und vollzieht sich über den gesamten Verkaufsprozess. Zudem hängt die Höhe von Nebenkosten wie der Maklercourtage oder Grunderwerbsteuer von diesem Betrag ab.

Die Immobilie von ihrer besten Seite präsentieren

Besondere Aufmerksamkeit gilt den Fotos, die einen ersten (und den vielleicht wichtigsten) Eindruck der Immobilie vermitteln. Diese Fotografien sollen einerseits das Interesse potentieller Käufer wecken. Andererseits helfen die Abbildungen dabei, sich einen Gesamtüberblick über das Objekt zu verschaffen. Es ist sinnvoll, das Haus aus verschiedenen Perspektiven abzulichten. Generell wirken Innenaufnahmen bei Tageslicht freundlicher und gewiss auch informativer. Speziell in der Hausbeschreibung erwähnte Details – beispielsweise ein Kamin – müssen unbedingt auf Fotos hervorgehoben werden. Ebenso wichtig ist es, das Objekt von seiner Schokoladenseite aus zu präsentieren. Ein gemähter Rasen und aufgeräumte Zimmer sollten auf den Fotoaufnahmen natürlich selbstverständlich sein. All dieser Tatsachen sind sich Immobilienmakler bewusst. Die Experten wissen, wie ein Haus richtig in Szene gesetzt wird. Kleine Unstimmigkeiten (aber auf keinen Fall Mängel) können durch Bildbearbeitungsprogramme kaschiert werden – ein Service, der für einen guten Immobilienmakler natürlich selbstverständlich ist.

Das A und O: die Vorlage des Energieausweises

Mittlerweile müssen Verkäufer von Immobilien automatisch ihren Energieausweis vorlegen. Zudem besteht seit Mai 2014 die Verpflichtung, spezielle in dem Dokument aufgeführte Kennwerte bereits bei der Publikation von Inseraten bekanntzugeben. Diese Kennziffern beziehen sich auf folgende Informationen:

1. Höhe des Energieverbrauchs und Energiebedarfs
2. Informationen zum Baujahr der Immobilie
3. Art des Energieausweises (Energieverbrauchsausweis oder Energiebedarfsausweis)
4. Informationen zu Energieträgern, die das Haus beheizen
5. Angaben über Energieeffizienzklasse des Objekts (Wert muss nur angegeben werden, falls Energieausweis nach Inkrafttreten der EnEV-Novelle im Mai 2014 ausgestellt wurde)

Dieser Energieausweis muss Kaufinteressenten spätestens beim Besichtigungstermin vorgelegt werden – auch ohne explizite Nachfrage. Beim Verkaufsprozess bzw. bei Abschluss des Kaufvertrags wird das Dokument vom bisherigen an den neuen Besitzer übergeben. Halten sich Verkäufer nicht an diese Richtlinie, müssen sie mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen. Eine Ausnahme sind unter Denkmalschutz stehende Bauten, für die kein Energieausweis notwendig ist.

Weitere Informationen zum Energieausweis finden Sie im entsprechenden Ratgeber Artikel von Immobilienmakler.de

Alle wichtigen Informationen zusammensuchen

Ein weiterer vorbereitender Schritt bezieht sich auf eine Zusammenstellung von Eckdaten, denen die Wohnfläche angehört. Diese Wohnfläche setzt sich aus der Grundfläche sämtlicher zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten zusammen. Neben Räumen wie Wohn- und Badezimmern oder Fluren müssen ebenfalls Flächen von Wintergärten oder nach allen Seiten geschlossene Räumlichkeiten wie Saunen berücksichtigt werden. Andere Bereiche wie Loggien, Balkone, Dachgärten oder Terrassen werden nur hälftig in die Wohnfläche einbezogen. Andere Flächen wie Trockenräume, Garagen oder Bodenräume fließen überhaupt nicht in die Berechnung der Wohnfläche ein. Erfahrene Immobilienmakler wissen natürlich, wie wichtig diese Informationen sind. Mit großer Sicherheit werden die Immobilienexperten die Daten bei ihrer Klientel erfragen, um sie in das Exposé einzuarbeiten. Dieses Exposé ist ein erster Nachweis für Immobilieninteressenten, um einen Gesamtüberblick über das Haus zu erhalten. Weiterhin zeugen Unterlagen wie diese von der Professionalität der Immobilienspezialisten.

Baudetails genau angeben

Andere wichtige Eckdaten beziehen sich auf die Grundstücksfläche, die beispielsweise auf dem Lageplan oder im Grundbuch verankert ist. Das Baujahr des Wohnobjektes ist ebenso wichtig wie der aktuelle Sanierungsstand, der unter anderem die Dämmung, Elektrik oder Leitungen einbezieht. Spezielle Ausstattungsdetails kennzeichnen beispielsweise zum Haus gehörige Merkmale wie Saunen. Zusätzlich sollten Besonderheiten wie Parkettböden, spezielle Bauweisen und Materialien oder die Technik aufgelistet werden. Ist das Haus an etwaige Bau- oder Nutzungsbeschränkungen gekoppelt, müssen diese Informationen unbedingt erwähnt werden. Diese Zusammenstellung wird durch eine Übersicht regelmäßig anfallender Kosten für die Entwässerung, Heizung, Wasserversorgung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Grundsteuer sowie Wohngebäudeversicherung ergänzt.

Die wichtigsten Unterlagen für den Immobilienverkauf

All diese Angaben und Dokumente werden durch Unterlagen wie Grundbuchauszüge, Flurkarten sowie Grundrisszeichnungen einzelner Etagen ergänzt. Besonderheiten wie Modernisierungen sollten nach Möglichkeit über Rechnungen belegt werden. Falls vorhanden, sind Wertgutachten oder Wohnflächenberechnungen weitere wichtige Nachweise. Da eine Gebäudeversicherung in den meisten Fällen einfach an den neuen Besitzer wechselt, muss der Gebäudeversicherungsschein ebenfalls beigefügt werden.

Anzeigen publizieren: aber wie?

Der nächste Schritt widmet sich der Veröffentlichung der Anzeige. Diese Publizierung sollte im Idealfall über verschiedene Medien erfolgen. Neben der klassischen Anzeige in Tageszeitungen ist das Internet für eine Veröffentlichung der Daten nicht mehr wegzudenken. Bei diesen Veröffentlichungen ist es unerlässlich, alle wichtigen allgemeinen Informationen rund um das Haus bekanntzugeben. Nach Möglichkeit ist es insbesondere im Internet hilfreich, Fotos zu veröffentlichen. Auf diese Weise können sich Interessenten ein erstes Bild von dem Haus machen. Weiterhin profitieren Kunden eines Immobilienmaklers vom Netzwerk der Dienstleister, auf das diese bei der Vermarktung zurückgreifen. Durch dieses Netzwerk sind erste Interessenten möglicherweise wesentlich schneller als gedacht gefunden.

Tipps zum Umgang mit potentiellen Käufern

Im Anschluss ist möglicherweise Geduld gefragt um zu warten, wann erste Interessenten den Kontakt suchen. Generell dauert ein Verkaufsprozess von Immobilien natürlich länger als eine geplante Vermietung. Ist ein potentieller Käufer gefunden, schließen sich mehrere Schritte an. Zuerst erstellt ein Notar einen Entwurf des Kaufvertrags, der mit allen Beteiligten abgestimmt wird – natürlich durch die Unterstützung des beauftragten Maklers. In diesem Dokument ist eine Aufführung von Daten wie Bezeichnungen des Käufers und Verkäufers oder die exakte Kennzeichnung des Hauses unerlässlich. Eine Baubeschreibung, die Lage der Immobilie, ein Grundbuchauszug sowie eine Grundstücksbeschreibung sind für die Erstellung der Vertragsunterlagen dringend notwendig. Angaben zum genauen Kaufpreis und Fälligkeitsdatum müssen ebenso benannt werden wie das Bankkonto, auf dem die Zahlung eingeht. Die Einbindung eines Gewährleistungsausschlusses für nicht bekannte Mängel ist mittlerweile recht geläufig. Da dem Käufer zumeist kein Rücktrittsrecht eingeräumt wird, ist es wichtig zu hinterfragen, in welchen Fällen ein Rücktritt vom Kaufvertrag dennoch möglich wäre. Doch auch bei diesen Fragen steht ein kompetenter Immobilienmakler beratend zur Seite. An die Vertragsunterzeichnung schließt sich die Eintragung des Auflassungsvermerks im Grundbuch an. Nach der Entrichtung des Kaufpreises folgt der Grundbucheintrag des neuen Besitzers.

Übergabeprotokolle zur eigenen Sicherheit

Erfahrene Immobilienmakler weisen schon im Vorfeld auf die große Bedeutung eines detaillierten Übergabeprotokolls hin. Dieses Dokument schützt Verkäufer vor den Nachforderungen der Käufer. Zusammen mit dem Haus müssen Verkäufer bzw. deren Immobilienmakler alle notwendigen Unterlagen an die Eigentümer aushändigen. Zum Portfolio der Dokumente gehören ebenfalls Abnahmeprotokolle oder Formulare über Baudetails wie Heizungsanlagen.

Der Hausverkauf: Rechte und Pflichten

Ist der Übergang der Besitzverhältnisse schon vor der Eigentumsumschreibung erfolgt, gilt der Käufer schon ab diesem Zeitpunkt als Besitzer des Hauses. Dementsprechend muss der Käufer auch von diesem Moment an für das Objekt haften. Der notarielle Kaufvertrag gilt als bindend und verpflichtet die Käufer zur Übernahme von steuerlichen Belastungen. Im Gegenzug ist der Verkäufer verpflichtet, an dem Objekt bekannte Mängel keinesfalls zu unterzeichnen. Falls der Käufer seine Pflicht zur Zahlung des Kaufpreises sowie der Abnahme des Hauses nicht erfüllt, darf der Verkäufer vom Recht auf eine Rückabwicklung des Kaufvertrags sowie Schadenersatz Gebrauch machen.

Die Kostenregelung für den Verkäufer und Käufer

Normalerweise werden die Notarkosten sowie der finanzielle Aufwand für den Grundbucheintrag vom Käufer übernommen. Möglicherweise müssen Verkäufer jedoch die auf den durch den Verkauf erzielten Gewinn veranschlagte Spekulationssteuer begleichen. Diese Kosten fallen an, falls sich das selbstgenutzte Haus weniger als zehn Jahre im Eigentum der Verkäufer befand.

Regelungen zur Maklerprovision

Eine der größten Kaufnebenkosten ist die Maklerprovision, deren Bezahlungsmodus nicht 100%ig klar geregelt ist. Entweder tragen Verkäufer bzw. Käufer die Courtage allein oder beide Parteien teilen sich die Begleichung der Gebühren.

Seit dem 23.12.2020 muss die Provision, wenn es sich um Verbraucher handelt und der Verkäufer den Makler beauftragt hat, jedoch zu mindestens 50% vom Verkäufer getragen werden. 

Generell wird die Regelung zur Zahlung dieser Kosten durch ortsübliche Gepflogenheiten geregelt. Individuelle Gegebenheiten fließen ebenfalls in die Zahlungsregelung ein. So erklären sich Verkäufer häufig zur Kostenübernahme des Maklerservices bereit, wenn das Objekt schwer verkäuflich ist. Die Höhe der Provision hängt vom Verkaufspreis des Hauses und dem geschlossenen Vertrag ab.