Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren dient dazu, die Bodenwerte von Grundstücken und damit die Grundstückspreise für den Verkauf oder Ankauf eines Grundstücks zu bestimmen. Es dient zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie, also zur Bewertung einer Eigentumswohnung oder z.B. des zumeist selbstgenutzten Einfamilienhauses.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

3D Icon Grafik Grundstück verkaufen Gutachter VergleichswertverfahrenIst ein Grundstück bebaut, ist im Rahmen des Ertragswertverfahrens zur Feststellung des Verkehrswerts der Immobilie mithin der Bodenwert nach dem Vergleichswertverfahren zu bestimmen. Nicht nur ein Grundstück, sondern auch die Immobilie selbst, also das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung, für die früher das Sachwertverfahren angewendet wurde, wird heute zumeist im Zuge des Vergleichswertverfahrens bewertet. Die Immobilienbewertung ist Grundlage für den Verkehrswert des Objektes. Die Richtwerte und weitere Immobilienpreisinformationen für Berlin können Sie auf Unserer Seite „Immobilienpreise Berlin“ online selbst recherchieren.

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Die Grundlagen des Vergleichswertverfahrens

Voraussetzung für die Bestimmung des Bodenwertes ist, dass es einmal vergleichbare Grundstücke überhaupt gibt und zum anderen, dass Preise, die für solche Grundstücke erzielt wurden, vergleichsweise herangezogen werden können. Um Vergleichswerte zur erzielen, werden die Kaufpreise vergleichbarer Immobilien herangezogen. Das Vergleichswertverfahren ist in §§ 15, 16 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesetzlich geregelt und dient dazu, den Verkehrswert zu bestimmen.

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

Die Bodenwerte werden durch die örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ermittelt. Zu ihren Aufgaben gehört die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung. Notare sind verpflichtet, Kopien der bei ihnen beurkundeten Immobilienkaufverträge an den örtlichen Gutachterausschuss zu übersenden. Außerdem haben Gutachterausschüsse ein Auskunftsrecht über Grundstücke und dürfen die Vorlage der zur Führung der Kaufpreissammlung notwendigen Unterlagen verlangen.

Bewertung von Grund und Boden

Die Gutachterausschüsse ermitteln Bodenrichtwerte. Der Begriff ist in § 196 BauGB definiert. Danach handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte in EUR/m² für den Boden in einem Gebiet mit im wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert festzustellen, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende eines jeden Jahres zu ermitteln und in der Folge, meist ab April oder Mai des Folgejahres, zu veröffentlichen. Der einzelne Bürger hat keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass für sein Grundstück der Bodenrichtwert ermittelt wird. Allerdings hat jeder Bürger gegenüber der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ein Auskunftsrecht über die Bodenrichtwerte in der Gemeinde. Die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte geschieht durch Bodenrichtwertkarten und die jährlichen Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse.

Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf Bodenrichtwertgrundstücke. Es handelt sich dabei um Grundstücke, die in ihren wertbestimmenden Merkmalen möglichst vielen gleichartigen anderen Grundstücken entsprechen, also einen Vergleichswert darstellen. Die Bodenrichtwertkarten enthalten deshalb auch Angaben darüber, welche Grundstücke mit dem Bodenrichtwert gemeint sind. Folgende Angaben kommen in Betracht:

  • Grundstücksgröße
  • Erlaubte Art der baulichen Nutzung
  • Bauweise (offen oder geschlossen)
  • Maß der baulichen Nutzung
  • Zulässige Geschosszahl
  • Zustand der Erschließung (erschließungskostenbeitragsfrei oder -pflichtig)
  • Art des Baugebiets nach Maßgabe der Baunutzungsverordnung (z.B. reines Wohngebiet, Dorfgebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet)

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