Vergleichswertverfahren

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Das Vergleichswertverfahren dient dazu, die Bodenwerte von Grundstücken und damit die Grundstückspreise für den Verkauf oder Ankauf eines Grundstücks zu bestimmen. Ist das Grundstück bebaut, ist im Rahmen des Ertragswertverfahrens zur Feststellung des Verkehrswerts der Immobilie mithin der Bodenwert nach dem Vergleichswertverfahren zu bestimmen.

Voraussetzung dafür ist, dass es einmal vergleichbare Grundstücke überhaupt gibt und zum anderen, dass Preise, die für solche Grundstücke erzielt wurden, vergleichsweise herangezogen werden können. Das Vergleichswertverfahren ist in §§ 15, 16 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesetzlich geregelt.

Die Bodenwerte werden durch die örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ermittelt. Zu ihren Aufgaben gehört die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung. Notare sind verpflichtet, Kopien der bei ihnen beurkundeten Immobilienkaufverträge an den örtlichen Gutachterausschuss zu übersenden. Außerdem haben Gutachterausschüsse ein Auskunftsrecht über Grundstücke und dürfen die Vorlage der zur Führung der Kaufpreissammlung notwendigen Unterlagen verlangen.

Die Gutachterausschüsse ermitteln Bodenrichtwerte. Der Begriff ist in § 196 BauGB definiert. Danach handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte in EUR/m² für den Boden in einem Gebiet mit im wesentlichen gleicher Lage und Nutzungsverhältnissen unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert festzustellen, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende eines jeden Jahres zu ermitteln und in der Folge, meist ab April oder Mai des Folgejahres, zu veröffentlichen. Der einzelne Bürger hat keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass für sein Grundstück der Bodenrichtwert ermittelt wird. Allerdings hat jeder Bürger gegenüber der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ein Auskunftsrecht über die Bodenrichtwerte in der Gemeinde. Die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte geschieht durch Bodenrichtwertkarten und die jährlichen Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse.

Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf Bodenrichtwertgrundstücke. Es handelt sich dabei um Grundstücke, die in ihren wertbestimmenden Merkmalen möglichst vielen gleichartigen anderen Grundstücken entsprechen. Die Bodenrichtwertkarten enthalten deshalb auch Angaben darüber, welche Grundstücke mit dem Bodenrichtwert gemeint sind. Folgende Angaben kommen in Betracht:

  • Grundstücksgröße
  • Erlaubte Art der baulichen Nutzung
  • Bauweise (offen oder geschlossen)
  • Maß der baulichen Nutzung
  • Zulässige Geschosszahl
  • Zustand der Erschließung (erschließungskostenbeitragsfrei oder -pflichtig)
  • Art des Baugebiets nach Maßgabe der Baunutzungsverordnung (z.B. reines Wohngebiet, Dorfgebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet)

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