Haus mit Einliegerwohnung: So klappt’s am besten mit der Vermietung

Wer neu baut, stellt sich vielleicht die Frage, ob es sinnvoll ist, eine Einliegerwohnung mit einzuplanen. Wer einen Teil seiner Immobilie vermietet, kann den Baukredit möglicherweise allein durch die Mieteinnahmen komplett abbezahlen und zudem zusätzliche Steuervorteile in Anspruch nehmen. Aber läuft eine Vermietung immer reibungslos ab? Mit welchen Problemen muss man rechnen? Bei Beachtung einiger grundlegender Dinge, steht einer erfolgreichen Vermietung nichts im Wege.

Gute Lage, höhere Miete

Zunächst sollte man prüfen, ob eine Vermietung eines Teils des eigenen Hauses überhaupt sinnvoll ist. Der Grundstückspreis und die Baukosten erhöhen sich und wer in einer weniger attraktiven Gegend wohnt, hat es möglicherweise sogar schwer, überhaupt einen Mieter zu finden. Anders in begehrten Wohnlagen: Hier kann sich die Vermietung von Anfang an rechnen.

Wer selbst darauf Wert legt, eine möglichst gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur am Wohnort vorzufinden, muss für den Hausbau ohnehin tiefer in die Tasche greifen, denn Bauplätze in solchen Lagen sind begehrt. Wer sich diese Lage zusätzlich zunutze machen möchte, kann eine Einliegerwohnung mit einplanen und diese vermieten. Einliegerwohnungen sind bei Fertighäusern schnell integriert und bieten daher ideale Voraussetzungen für die Vermietung. Gerade Einliegerwohnungen in Neubauten lassen sich gut vermieten, da sie auf einem neueren Stand als Bestandsimmobilien sind und somit höchstmöglichen Komfort bieten sowie energieeffizienter sind als ältere Bauten.

Der Mietspiegel ist der Schlüssel für die Höhe der Miete und steht für die ortsübliche Miete in einem Stadtteil oder Gemeindegebietes. Er wird regelmäßig angepasst und kann sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter eine Orientierungshilfe für den Mietpreis in einer bestimmten Gegend geben.

Der ideale Mieter: zahlungsfähig, ruhig, unkompliziert?

Natürlich wünscht sich jeder Vermieter, dass er mit der Vermietung an sich und mit dem Mieter in Person möglichst wenig Ärger hat. Aber nicht immer lassen sich Unannehmlichkeiten vermeiden.

Formalitäten wie ein Mietvertrag ist für beide Seiten ein Muss. Mustermietverträge gibt es im Fachhandel oder im Internet zum Download. Sollte der Vertrag aber viele Klauseln enthalten, die den Mieter eher abschrecken würden, so wird es unter Umständen schwerer werden, einen geeigneten Mieter zu finden. Zudem sind bestimmte Klauseln mitunter gar nicht rechtens oder inzwischen veraltet. Der Deutsche Mieterbund bietet einen Mustermietvertrag an, an dem man sich orientieren kann.

Wer seine Einliegerwohnung über einen Makler an die Frau oder den Mann bringen will, kann sich als Vermieter hierzu entsprechend beraten lassen oder die Erledigung der Formalitäten an den Makler abgeben. Die Maklergebühren zahlt immer derjenige, der den Makler beauftragt hat. Wenn ein Vermieter den Makler bestellt, für seine zu vermietende Wohnung einen Mieter zu finden, muss er auch den Makler bezahlen. Sollte der Mieter sich an einen Makler wenden, der für ihn eine passende Wohnung finden soll, ist er dem Makler gegenüber zahlungspflichtig.

Es gibt aber auch noch weitere Möglichkeiten, einen passenden Mieter zu finden: Entweder per Anzeige in der Tageszeitung oder mit einem Eintrag in ein entsprechendes Immobilienportal im Internet. Letzteres bietet oft die Möglichkeit, die Wohnung attraktiv anzupreisen und mehrere Fotos einzustellen, die den Interessenten bereits vorab einen Eindruck über die Wohnung vermittelt.
Auch über die gewünschte Zielgruppe der Wohnung sollte man sich als potentieller Vermieter vorher Gedanken machen. Wer in einer ruhigen Wohngegend wohnt, wo es Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten gibt, wird viele junge Familien als Interessenten werben können.

In städtischen Wohngebieten oder in der Nähe von Universitäten oder Hochschulen fühlen sich insbesondere junge Menschen angesprochen. Insofern steht also nicht immer der eigene Mieterwunsch im Vordergrund. Abhängig von der örtlichen Infrastruktur wird man zwangsläufig bestimmte Zielgruppen automatisch ansprechen, die sich für die Wohnung interessieren. Wer als Vermieter vorher weiß, wer seine Wohnung interessant finden könnte, kann die Anzeige in der Zeitung oder im Internet entsprechend gestalten und somit auch unterstreichen, dass die Lage für bestimmte Interessenten besonders angenehm ist. Aber auch die Ausstattung der Wohnung sollte zielgruppengerecht sein. Ein neues, komfortables Badezimmer und eine moderne Küche zieht Interessenten an, die gut verdienen und Komfort zu schätzen wissen. Für junge Menschen wie z. B. Studenten können bereits möblierte Wohnungen besonders interessant sein.

Kaltmiete und Nebenkosten

Die Mietkosten setzen sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Zudem kann der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution vom Mieter verlangen. Maximal drei Monatskaltmieten sind als Kaution möglich. Die Kaution sichert mögliche Schäden durch den Mieter ab, nicht aber den Ausfall von Mietzahlungen. In diesem Fall sollte der Vermieter dem Mieter eine Frist setzen. Bei einem Mietrückstand von mehr als zwei Monatskaltmieten darf dem Mieter fristlos gekündigt werden. Verlässt dieser dann nicht die Wohnung, bleibt dem Vermieter nur noch eine Räumungsklage.

Die Nebenkosten eines Mietverhältnisses setzen sich aus nachfolgenden Kosten rund um das Haus zusammen und können entsprechend der Wohnfläche auf den Mieter umgelegt werden:

• Grundsteuer
• Abwassergebühren
• Heizung, Warmwasser
• Bei Ölheizung: Reinigungs- und Wartungskosten bei Öltanks
• Kosten für Gebäudereinigung und Instandsetzung
• Gebühren für Straßenreinigung
• Müllabfuhr
• Strom- und Anschaffungskosten für Beleuchtung außen und gemeinsam genutzte Flure
• Gemeinschaftsräume, z. B. Waschraum
• Gartenarbeit
• Kosten für Schornsteinfeger
• Hausmeisterkosten (falls vorhanden)
• Versicherungen rund ums Haus (Wohngebäudeversicherung, Haftpflicht etc.)
• Kabelanschluss

Mieterhöhungen kann der Vermieter in der Regel nach 15 Monaten erhöhen, wenn sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Innerhalb von drei Jahren darf die Mieterhöhung nicht mehr als 15-20 % betragen.

Bei Modernisierungen, die tatsächlich die Mietsache dauerhaft verbessern, dürfen Vermieter die Miete um bis zu 11 % anheben.

Rechte und Pflichten

Sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter gibt es einige gesetzliche Regelungen zu beachten. Viele Punkte ergeben sich aus dem BGB. Die meisten sind im Mietvertrag entsprechend geregelt. So hat der Mieter nach Schlüsselübergabe durch den Vermieter das Hausrecht. Als Vermieter darf man nun die Wohnung nicht mehr ohne Zustimmung des Mieters betreten. Lediglich bei Instandhaltungsarbeiten oder wenn neue Mieter die Wohnung nach dessen Kündigung besichtigen wollen, steht es dem Vermieter zu, nach Absprache mit dem Mieter die Wohnung zu betreten.

Umgekehrt haben Mieter das Recht, dass ihre Wohnung instand gehalten wird. Bei Schäden, die nicht innerhalb einer bestimmten Frist beseitigt werden, darf der Mieter die Miete kürzen.
Der Mieter darf hingegen selbst Nägel und Dübel mit Schrauben an Wänden und Decken anbringen, z. B. um Lampen aufzuhängen oder Bilder an die Wand zu hängen. Auch Fliesen in Bad und Küche dürfen durchbohrt werden, ohne dass diese bei Auszug ersetzt werden müssen. Allerdings bedürfen größere bauliche Veränderungen wie Wanddurchbrüche oder andere Veränderungen, wie Anbringen von Satellitenanlagen an Häuserwänden oder Veränderungen von Elektroinstallationen immer der vorherigen Genehmigung des Vermieters.

Ruhezeiten müssen von beiden Seiten eingehalten werden. Musik und Fernseher sollten währenddessen auf Zimmerlautstärke beschränkt werden. Außerhalb der Ruhezeiten können Haushaltsgeräte mit höherem Lärmpegel wie Staubsauger oder Bohrer genutzt werden. Musikinstrumente können ebenfalls außerhalb der Ruhezeiten gespielt werden. Es empfiehlt sich, das Musizieren auf zwei Stunden pro Tag zu begrenzen, was von den meisten Gerichten bei Streitfällen als zumutbar angesehen wird.

Kinderlärm muss grundsätzlich hingenommen werden. Eltern sollten allerdings ihre Kinder dazu anhalten, möglichst während der Ruhezeiten keinen unnötigen Lärm zu verursachen.
Die Nutzung der Dusche oder das Baden ist zu jeder Zeit möglich und darf von Seiten des Vermieters nicht eingeschränkt werden, auch nicht nachts.

Für lautes Feiern gibt es keine gesetzlichen Regelungen. Hier gilt immer: Am besten vorher mit Hausbewohnern und Nachbarn absprechen.

Familienmitglieder wie Kinder oder Ehepartner sowie eingetragene Lebenspartner dürfen in die Wohnung mit einziehen, sofern die Wohnung dadurch nicht überbelegt wird. Der Vermieter muss damit noch nicht einmal einverstanden sein, muss jedoch darüber informiert werden. Dies gilt nicht für entfernte Verwandte oder Freunde, hierfür benötigt der Mieter die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters. Das gilt auch für Untervermietung der Wohnung.

Steuervorteil Vermietung

Bei Neubauten können Vermieter die Zinsen des Baukredits anteilig von der Steuer absetzen. Den Anteil für die Einliegerwohnung sollte man daher von den übrigen Kreditzinsen voneinander trennen. Wer z. B. eine komplette Doppelhaushälfte vermietet, sollte für die Kreditzinsen getrennte Konten für den vermieteten und selbstbewohnten Teil der Immobilie anlegen. Bei Einliegerwohnungen lässt sich diese Trennung weniger genau gestalten. Läuft der Kredit auf das komplette Haus, ist allerdings noch nichts verloren, jedoch rechnet in diesem Fall das Finanzamt nach, was oft weniger günstig für den Hausbesitzer ausfällt. Daher sollte am besten bei der Planung des Hauses vorab mit der Bank gesprochen werden.

Ansonsten kann der Vermieter aber auch sämtliche Kosten wie Handwerkerrechnungen steuerlich absetzen. Auch die Abschreibung des Hauses sowie Werbungskosten können steuerlich geltend gemacht werden.

Die Mieteinnahmen müssen hingegen auch versteuert werden, es sei denn, die Einnahmen liegen unter dem steuerlichen Freibetrag. Darüber liegende Mieteinnahmen gelten jedoch nur für die Nettokaltmiete, da die Nebenkosten zur Begleichung der Betriebskosten dienen.

Dieser Artikel entstand in Kooperation mit dem externen Redakteur Tobias Tegtmeyer.

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