Wohnung verkaufen – Vorbereitung

Sie möchten Ihre Wohnung in Berlin oder in einer anderen Umgebung verkaufen? Da Immobilien, egal ob Haus oder Wohnung immer nachgefragt werden, sollte der Immobilienverkauf früher oder später gelingen. Sie sollten sich aber nicht dem Trugschluss hingeben, dass Sie Ihre Eigentumswohnung eben mal nebenbei anbieten und morgen ein ernsthafter Kaufinteressent erklärt, er werde Ihre Immobilie kaufen. Um den Wohnungsverkauf zielsicher zu gestalten und den bestmöglichen Verkaufserlös zu erzielen, kommen Sie nicht umhin, den Wohnungsverkauf gut vorzubereiten. Nur wenn Sie die richtige Strategie berücksichtigen und gut vorbereitet sind, werden Sie Erfolg haben. Ohne Strategie wäre ein Verkauf eher ein Zufallstreffer.

1. Informative Verkaufsunterlagen erleichtern den Wohnungsverkauf

Gehen Sie davon aus, dass Kaufinteressenten gut informiert sind und genau wissen, welche Unterlagen Sie beim Kauf einer Wohnung einsehen müssen. Vor allem Wohnungseigentum ist in einen Rechtsrahmen eingebettet, aus dem sich notwendigerweise ganz bestimmte Unterlagen ergeben. Diese Unterlagen sind für jeden Kaufinteressenten wichtige Informationsquellen und bei jedem Immobilienverkauf unabdingbar.

Teilungserklärung:

Die Teilungserklärung ist die Maßgabe, nach der sich Ihre Rechte und Pflichten beim Wohnungseigentum begründen. Sie enthält die Angabe der Miteigentumsanteile, beschreibt die Lage und Größe Ihres Sondereigentums oder Ihres Teileigentums. an Immobilien. Zudem bestimmt die Teilungserklärung die Flächen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören und beschreibt eventuell bestehende Sondernutzungsrechte. Die Teilungserklärung war Bestandteil des Kaufvertrages, mit dem Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus ursprünglich selbst gekauft haben. Sie können sich die Teilungserklärung aber auch bei Ihrem Hausverwalter oder beim Grundbuchamt beschaffen.

Aufteilungsplan:

Der Aufteilungsplan ist der von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Grundrissplan. Dieser informiert über die Aufteilung des Gebäudes und die Lage und Größe der im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum stehenden Wohneinheiten. Zudem ist der Aufteilungsplan normalerweise Bestandteil der Teilungserklärung.

Abgeschlossenheitsbescheinigung:

Die Baubehörde hat ursprünglich bescheinigt, dass die in Ihrem Wohn- oder Teileigentum stehenden Räumlichkeiten in sich abgeschlossen sind und eine eigenständige Einheit bilden.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Teil des Aufteilungsplans. Dieser bietet dem Kaufinteressenten die Gewähr, dass Ihre Wohnung eine in sich abgeschlossene Einheit bildet, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen.

Gemeinschaftsordnung:

Die Gemeinschaftsordnung ergänzt die Teilungserklärung. Sie beinhaltet Regelungen, wie die im Sondereigentum stehenden Wohneinheiten genutzt werden können. So kann es sein, dass Ihre Wohnung nur zu Wohnzwecken, aber auch zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutzt werden kann. Für einen Kaufinteressenten kann diese Information sehr wichtig sein.

Sie kann ferner Regelungen zur Kostenverteilung für Instandsetzung und Instandhaltung enthalten oder Rechte und Pflichten der Eigentümerversammlung bestimmen. Vor allem kann sie aber auch Bestimmungen enthalten, die beim Immobilienverkauf Ihrer Wohnung zu berücksichtigen sind. Im Regelfall sind Sie beim Verkauf Ihres Wohneigentums auf die Zustimmung des Verwalters oder Ihrer Miteigentümer angewiesen. Sollten Sie hier mit Einwänden rechnen, sollten Sie vor einem Verkauf unbedingt das Gespräch mit dem Verwalter oder Ihren Miteigentümern suchen und abklären, wo Probleme bestehen und inwiefern die Zustimmung erreicht werden kann.

Wirtschaftsplan:

Der Wirtschaftsplan enthält die vvoraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Daraus ergibt sich insbesondere, das von jedem Wohnungseigentümer zu zahlende monatliche Wohngeld. Der Wirtschaftsplan wird anhand der letzten Jahresabrechnung erstellt. Der Erwerber Ihrer Wohnung haftet nicht für eventuell bestehende und von Ihnen verursachte Rückstände.

Rückstände beeinträchtigen aber die Liquiditätslage der Wohnungseigentümergemeinschaft und führen oft dazu, dass eine Sonderumlage erhoben wird, die für einen Kaufinteressenten durchaus abschreckend wirken könnte. Sollte dies der Fall sein, sollten Sie die Problematik ansprechen und im Wege der Kaufpreisvereinbarung eine Lösung finden.

Information zu Instandhaltungsrücklage:

Gut verwaltete Eigentümergemeinschaften bilden Instandhaltungsrücklagen. Die Instandhaltungsrücklage wird vom Erwerber übernommen und mindert das Risiko, dass der Erwerber mit einer Sonderumlage belastet wird, die der Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dient. Gerade dann, wenn das gesamte Objekt sanierungsbedürftig ist, kann eine ordentliche Instandhaltungsrücklage ein erhebliches Verkaufsargument sein, da die Sanierungsmaßnahme von der Wohnungseigentümergemeinschaft getragen wird und der Interessent nicht ein Objekt erwirbt, das er später vielleicht kaum mehr verkaufen kann.

Grundbuchauszug:

Ihre Miteigentumsanteile sind in einem gesonderten Grundbuchblatt des Wohnungsgrundbuchs eingetragen. Damit weisen Sie nach, dass Sie Eigentümer der Wohnung sind und welche Belastungen bestehen. Spätestens bei der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages benötigt der Notar Kenntnis über die Grundbuchverhältnisse, die er sich gegebenenfalls auch selbst elektronisch beschaffen kann. Sie erhalten den Grundbuchauszug bei jedem Amtsgericht. Es genügt ein unbeglaubigter Auszug.

Jahresabrechnungen:

Jahresabrechnungen geben Auskunft über die Nebenkosten, die der Verwalter jedes Jahr auch für Ihre Wohnung abrechnet. Diese Abrechnungen enthalten auch Informationen über die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltergebühren.

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Verwaltervertrag:

Ein guter Verwalter kann ein echtes Verkaufskriterium darstellen. Ist beispielsweise die Berliner Wohnanlage gut verwaltet, darf ein Kaufinteressent davon ausgehen, dass alles in Ordnung ist und er keine, für ihn nicht ersichtlichen Probleme, übernimmt. Der Verwaltervertrag gibt Auskunft über die Person des Verwalters und die Konditionen, unter denen er die Verwaltung übernommen hat.

Eigentümerversammlungsprotokolle:

Es kann vorteilhaft sein, dem Kaufinteressenten Einblick in die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle der Eigentümergemeinschaft zu gewähren. So lässt sich erkennen, ob es sich um eine streitbelastende Eigentümergemeinschaft handelt, in der jede Beschlussfassung umständlich diskutiert wird oder ob Beschlüsse zügig und in sachgerechter Diskussion gefasst werden. Aus den Protokollen ist zu ersehen, inwieweit Instandhaltungsmaßnahmen beschlossen und durchgeführt wurden und ob und inwieweit ein Kaufinteressent damit rechnen muss, noch Sonderumlagen leisten zu müssen.

Energiepass:

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, müssen Sie dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen Energiepass vorlegen. Der Energiepass informiert über die energetischen Verhältnisse Ihrer Wohnung. Dafür kommen der Bedarfsausweis und der Verbrauchsausweis in Betracht. Wir informieren Sie gerne, welche Art von Ausweis für Ihre Wohnung der richtige ist.

Mietvertrag:

Haben Sie Ihre Wohnung vermietet, kann ein Erwerber selbst einziehen oder den Mietvertrag übernehmen. Will er selbst einziehen, kann er den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs fristgerecht kündigen. Will er nicht selbst einziehen, muss er den Mietvertrag übernehmen und ist der neue Vermieter Ihres jetzigen Mieters. Ein Erwerber, der nicht selbst einziehen möchte, kauft die Wohnung oder Immobilie meist unter Anlagegesichtspunkten und erwartet aus der Miete eine gewisse Rendite.

Der Mietvertrag informiert über die Konditionen, nach denen die Rendite berechnet werden kann. Sie sollten möglichst auch einen Nachweis führen, dass der Mieter die Mieten bislang ordnungsgemäß und fristgerecht bezahlt hat. Für einen Kaufinteressenten ist dieser Nachweis eine echte Beruhigung. Schließlich dürfte er kaum ein Interesse daran haben, einen Mieter übernehmen zu müssen, mit dem er sich wegen der Mietzahlung ständig herumärgern muss. Der regelmäßige Mieteingang ist letztlich Voraussetzung, dass ein Kaufinteressent den Kapitaldienst für die Finanzierung des Kaufpreises zuverlässig bewerkstelligen kann und meist auch überhaupt eine Finanzierung für den Kaufpreis bekommt.

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2. Wohnung verkaufen – Besichtigungstermine

Möchten Sie Ihre vermietete Wohnung in Berlin oder einer anderen Stadt verkaufen, sind Sie darauf angewiesen, dass der Mieter die Tür öffnet, wenn Sie einen Kaufinteressenten durch die Wohnung führen wollen. Lesen Sie dazu vorab den Mietvertrag. Dort steht meist, unter welchen Voraussetzungen der Mieter Einlass gewähren muss. Grundsätzlich ist es so, dass Sie als Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung haben, wenn Sie die Wohnung verkaufen möchten. Sie müssen die Besichtigung auf jeden Fall rechtzeitig vorher ankündigen und können keineswegs beliebig an die Tür klopfen.

Dabei müssen Sie auf einen berufstätigen Mieter Rücksicht nehmen und einen Besichtigungstermin nur zu üblichen Zeiten ansetzen. An Sonn- und Feiertagen hat der Mieter Anspruch auf Ruhe. Es gibt zum Besichtigungsrecht keine einheitliche Rechtsprechung. So soll ein berufstätiger Mieter seiner Pflicht genügen, wenn er die Besichtigung dreimal monatlich zwischen 19:00 Uhr und 20:00 Uhr für jeweils 30 – 45 Minuten ermöglicht. Andere Gerichte erlauben die Besichtigung einmal wöchentlich während drei Vormittagsstunden und gestehen in Einzelfällen einen weiteren Tag zu. Auf jeden Fall sollten Sie sich nachhaltig bemühen, mit dem Mieter ein Einvernehmen herzustellen und eventuell bereit sein, ihn zu entschädigen, wenn er sich kooperativ zeigt.

3. Hübschen Sie Ihre Wohnung für den Verkauf auf

Sie sollten Ihre Eigentumswohnung keinesfalls aus einer Laune heraus zum Verkauf anbieten. Bereiten Sie den Verkauf sorgfältig vor. Parallel zur Beschaffung aller notwendigen Unterlagen, sollten Sie Ihre Wohnung so herrichten, dass ein Kaufinteressent nicht gleich durch die örtlichen Verhältnisse abgeschreckt wird. Die Zeit, die Sie in die Vorbereitung des Immobilienverkaufs investieren, zahlt sich im Verkaufserfolg aus. Umgekehrt riskieren Sie, dass sich der Verkauf erheblich verzögert oder sich Ihre Wohnung als unverkäuflich erweist, wenn Sie glauben, auf die notwendigen Vorbereitungen verzichten zu können.

Wenn es heißt, Sie sollten Ihre Wohnung „aufhübschen“, bedeutet dies, dass Sie die Wohnung so herrichten, dass sie vorzeigbar ist. Versetzen Sie sich dazu in die Lage eines Kaufinteressenten und gehen Sie mit eigenen Augen durch Ihre Wohnung. Beantworten Sie sich die Frage, ob Sie selbst diese Wohnung so kaufen würden, wie sie sich gerade anbietet. Am besten ist, wenn Sie eine dritte Person einbeziehen, die die Wohnung mit eigenständigen Augen betrachtet und Ihnen nach Möglichkeit wertvolle Tipps geben kann, wo Ansatzpunkte bestehen, die örtlichen Verhältnisse besser zu gestalten. Wenn wir Sie als Berliner Immobilienmakler beim Wohnungsverkauf unterstützen, geben wir selbstverständlich gern Hinweise zu genau diesem Punkt.

Wenn es heißt, Sie sollten Ihre Wohnung „aufhübschen“, sollten Sie keine Kosten und Mühen scheuen. Das bedeutet, dass Sie die Wohnung so herrichten, dass sie vorzeigbar ist. Versetzen Sie sich dazu in die Lage eines Interessenten, der Ihre Immobilie kaufen würde und gehen Sie mit eigenen Augen durch Ihre Wohnung. Beantworten Sie sich die Frage, ob Sie selbst diese Eigentumswohnung so kaufen würden, wie sie sich gerade anbietet. Am besten ist, wenn Sie eine dritte Person einbeziehen, die die Wohnung mit eigenständigen Augen betrachtet und Ihnen nach Möglichkeit wertvolle Tipps geben kann, wo Ansatzpunkte bestehen, die örtlichen Verhältnisse besser zu gestalten. Wenn wir Sie als Berliner Makler beim Wohnungsverkauf unterstützen, geben wir selbstverständlich gern Hinweise zu genau diesem Punkt und stehen Ihnen als Ratgeber mit Tipps, aufgrund langjähriger Erfahrung in der Immobilien-Branche, zur Seite.

Die Wohnung sollte, wenn sie noch mit Möbeln eingerichtet ist, einen aufgeräumten Eindruck machen. Keinesfalls sollte Unrat herumliegen. Spinnweben in den Ecken machen keinen guten Eindruck. Es kann durchaus vorteilhaft sein, die Wände verwahrloster Räume neu zu streichen, defekte Rollläden zu reparieren, fehlende Fenstergriffe oder defekte Fliesen im Bad zu ersetzen. Sie dürfen nicht unterschätzen, dass Kleinigkeiten dieser Art erhebliche Wirkungen haben. Soweit es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, sollten Sie mit dem Verwalter sprechen. Sodass eventuelle Missstände beseitigt oder zumindest so minimiert werden, dass sie einem Kaufinteressenten nicht gleich negativ ins Auge springen. Auch der Verwalter sollte daran interessiert sein, dass Sie nach dem Verkauf Ihrer Wohnung durch einen motivierten und zuverlässigen Kaufinteressenten ersetzt werden.

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4. Fazit

Eine gute Vorbereitung ist die beste Gewähr dafür, dass Sie Ihre Immobilie zügig verkaufen können und den richtigen Kaufinteressenten finden. Und damit Sie sich bereits im Vorfeld über das Preisgefüge in Berlin orientieren können, informieren Sie sich auf unserer Seite Immobilienpreise Berlin und starten gleich von Anfang an in der richtigen Preisklasse.Es ist wie bei einem Raketenstart. Zündet ein Triebwerk nicht, geht es abwärts. Zündet es hingegen richtig, geht es aufwärts direkt ins Ziel.

Eine gute Vorbereitung ist die beste Gewähr dafür, dass Sie Ihre Immobilie zügig verkaufen können, den richtigen Kaufinteressenten finden und möglichst zeitnah ein Kaufvertrag unterschrieben werden kann. Damit Sie sich bereits im Vorfeld über das Preisgefüge in Berlin orientieren können, informieren Sie sich auf unserer Seite Immobilienpreise Berlin und starten gleich von Anfang an in der richtigen Preisklasse. Es ist wie bei einem Raketenstart. Zündet ein Triebwerk nicht, geht es abwärts. Zündet es hingegen richtig, geht es aufwärts direkt ins Ziel.

Wir als Makler unterstützen Sie gerne bei allen Vorbereitungen und mit unserem Rund-um-Service erreichen Sie uns bei Fragen und Anregungen jederzeit kostenlos!

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