Einkommensteuer beim Immobilienverkauf

Grafik Icon Prozentzeichen EurozeichenWenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist dies meistens steuerfrei. Vor allem die selbstgenutzte Immobilie unterliegt beim Verkauf nicht der Einkommensbesteuerung. Einkommensteuer zahlen Sie beim Immobilienverkauf allenfalls dann, wenn Sie ein Spekulationsgeschäft tätigen. Im Regelfall haben Sie es jedoch in der Hand, eine Immobilie so zu verkaufen, dass Sie keine Einkommensteuer zahlen müssen. Um eine eventuelle Steuerpflicht möglichst zu vermeiden, sollten Sie die Grundsätze kennen, nach denen aus Sicht des Fiskus beim Immobilienverkauf Einkommensteuer anfällt.

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Immobilie verkaufen

Selbst genutzte Immobilien

Sie zahlen keine Spekulationssteuer und damit auch keine Einkommensteuer, wenn Sie eine Bestandsimmobilie nach dem Kauf oder einen Neubau nach seiner Fertigstellung ununterbrochen selbst genutzt und darin gewohnt haben. Gleiches gilt, wenn Sie die Immobilie zunächst vermietet hatten, das Mietverhältnis dann gekündigt haben, selbst eingezogen sind und im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen KalenderjGrafik Icon  Mann und Haus auf  Wippeahren selbst darin gewohnt haben. Auf der ganz sicheren Seite sind Sie spätestens dann, wenn seit Ankauf und Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sind. Nach Ablauf von zehn Jahren bleiben auch Gewinne aus Spekulationsgeschäften steuerfrei (§ 23 EstG).

Um die Steuerfreiheit zu sichern, sollten Sie also überlegen, ob Sie eine derzeit vermietete Immobilie vor dem Verkauf selbst beziehen. Zur Begründung der Kündigung können Sie sich auf ein berechtigtes Interesse berufen und als Kündigungsgrund Eigenbedarf für sich selbst geltend machen. Eigenbedarf für einen Familienangehörigen kommt nicht in Betracht. Sie müssen also selbst in die Immobilie einziehen. Haben Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren dann selbst darin gewohnt, bleibt ein Verkauf vollständig steuerfrei. Sie brauchen einen Gewinn nicht zu versteuern, egal wie hoch er ausfällt.

Wann fällt Einkommensteuer an?

Grafik Icon Pragraphenzeichen EuroscheineSind die Voraussetzungen für eine Steuerfreiheit nicht begründet, müssen Sie einen eventuellen Verkaufsgewinn möglicherweise versteuern. Der Verkauf einer Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EstG). Private Veräußerungsgeschäfte unterliegen der Spekulationssteuer, soweit sie innerhalb vorgegebener Zeiträume abgewickelt werden. Im Hinblick auf Immobilien gelten 10 Jahre, sofern Sie diese vermietet oder in den letzten Jahren nicht selbst bewohnt hatten. Um eine eventuelle Einkommensteuer nachzuvollziehen, müssen Sie in mehreren Stufen rechnen.

  • Spekulationsgewinn berechnen

Spekulationsgewinn ist der Unterschied zwischen den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten (Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Maklerprovision u.a.) einerseits und dem Verkaufserlös andererseits. Grafik Icon Berechnung AbakusEin Spekulationsgewinn fällt nur an, sofern Sie die Immobilie nach der Anschaffung innerhalb von zehn Jahren verkaufen oder nicht durchgehend selbst bewohnt haben. War die Immobilie vermietet, müssen Sie auch eventuell vorgenommene Abschreibungen (Afa) berücksichtigen und dem Verkaufserlös hinzurechnen. Bei Bestandsimmobilien beträgt die Afa regelmäßig 2 % jährlich. Die jeweilige Afa entnehmen Sie Ihren letzten Einkommensteuererklärungen. Dort haben Sie die Afa in dem Formular „Vermietung und Verpachtung“ beantragt. Spekulationsgewinne bis zu 600 € bleiben steuerfrei. Sind Sie als Ehepartner Miteigentümer der Immobilie, kann auch Ihr Ehepartner die Freigrenze von 600 € für sich in Anspruch nehmen. Eigengenutzte Immobilien ermöglichen hingegen keine Abschreibung.

Sie werden in diesem Fall steuerlich dafür „bestraft“, dass Sie die Immobilie vorzeitig verkaufen. Von den Abschreibungen profitieren Sie also nur dann, wenn Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre im Besitz gehalten haben. Dieser Aspekt darf Sie aber nicht davon abhalten, die Immobilie dennoch zu verkaufen. Möglicherweise übersteigt der Veräußerungsgewinn die steuerlichen Nachteile so deutlich, dass sich ein Verkauf sehr wohl rechnet.

  • Zu versteuerndes Einkommen berechnen

Grafik Icon Summenzeichen SigmaSteht der zu versteuernde Spekulationsgewinn fest, müssen Sie Ihr zu versteuerndes Einkommen abschätzen. Ihr zu versteuerndes Einkommen setzt sich aus Ihren Einkünften aus unselbständiger Tätigkeit als Angestellter oder Ihren selbstständigen Einkünften als Unternehmer oder Gewerbetreibender oder Freiberufler zusammen. Hinzu kommen eventuelle Mieteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung, Renten und Pensionen oder Kapitalerträge. Können Sie Ihr aktuelles Einkommen nicht einschätzen, orientieren Sie sich an Ihren Einkünften der Vorjahre. Das zu versteuernde Einkommen ist der Betrag, der sich nach Abzug der Werbungskosten, Sonderausgaben und außergewöhnlichen Belastungen ergibt. Das versteuernde Einkommen hängt also von Ihrem Gesamteinkommen ab.

  • Ihren persönlichen Steuersatz anwenden

Grafik Icon Mann Prozent SymbolKennen Sie Ihr ungefähres zu versteuerndes Einkommen, richtet sich die zu zahlende Einkommensteuer nach Ihrem persönlichen Steuersatz. Der persönliche Steuersatz hängt wiederum von der Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens ab. Je höher Ihr Einkommen, desto höher Ihr Steuersatz. Der höchste Steuersatz beträgt derzeit 42 %.

  • Verrechnung mit anderen Einkünften

Grafik Icon Plus MinusErgibt sich ein Spekulationsgewinn, können Sie diesen Gewinn auch mit Spekulationsverlusten aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen (z.B. Verkauf von Aktien). Gewinne und Verluste heben sich damit auf. Allerdings können Sie Gewinne aus Spekulationsgeschäften nicht mit Verlusten aus anderen Einkommensarten verrechnen. Würde Ihr zu versteuerndes Einkommen im Hinblick auf Ihr Gehalt als Angestellter aufgrund hoher Werbungskosten negativ ausfallen, könnten Sie diesen Verlust nicht mit Ihrem Spekulationsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie verrechnen.

  • Steuerermäßigung beantragen

Grafik Icon Sparschwein mit EuromünzenHaben Sie die Immobilie geerbt und mussten Sie dafür Erbschaftssteuer entrichten, würden Sie doppelt belastet, wenn Sie darüber hinaus auch noch Einkommensteuer zahlen müssten. Um diese Doppelbelastung abzumildern, können Sie für bereits mit Erbschaftssteuer belastete Einkünfte eine Einkommensteuerermäßigung beantragen (§ 35b EstG). Voraussetzung ist, dass Sie die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erbfall verkaufen. Diese Fallgestaltung kommt vor allem dann in Betracht, wenn Sie eine Immobilie erben und verkaufen wollen, die der Erblasser vor weniger als zehn Jahren angeschafft hatte. Allerdings sorgen die hohen Freibeträge des Erbschaftssteuerrechts im Regelfall dafür, dass Erbschaftssteuern eher selten anfallen.

FazitGrafik Icon Haus checked abgehakt

Immobilien verkaufen ist das eine. Den Verkauf steuerlich so zu gestalten, dass möglichst keine Steuern dafür anfallen, ist das andere. Sie sollten sich dazu vom Steuerfachmann beraten lassen, sofern Sie davon ausgehen, dass in Ihrem Fall das Risiko eines Steueranfalls tatsächlich besteht. Für eine erste Orientierung stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

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Veröffentlicht am: 26.09.2017 | Autor: Julius Hagen