Reservierungs­gebühr für Makler

Kaufinteressenten sind nach der Besichtigung oft derart von der Immobilie begeistert, dass sie unbedingt kaufen wollen, sich aber noch nicht in der Lage sehen, eine endgültige Entscheidung zu treffen. Gerade in Berlin keine Seltenheit. Der eine möchte noch drei Nächte darüber schlafen, der andere will die baurechtliche Situation abklären und nicht zuletzt müssen die Voraussetzungen für die Finanzierung des Kaufpreises geschaffen werden. Um zu vermeiden, dass die Immobilie an einen anderen Kaufinteressenten verkauft wird, sind manche Interessenten bereit, dem Makler eine Reservierungsgebühr zu bezahlen. Die Frage ist, ob eine derartige Gebühr erlaubt ist und insbesondere, ob und inwieweit sie eigentlich zweckmäßig ist. Als Ihr Immobilienmakler in Berlin informieren Sie gern umfassend über das Thema.

Hinweis in eigener Sache
Wir von immoeinfach.de lehnen die Vereinbarung von Reservierungsgebühren ab. Da die Reservierungsgebühr, nicht zuletzt im Hinblick auf ein aktuelles Urteil des Kammergerichts Berlin im Jahr 2017 durchaus ein Thema sein kann, auf das der Makler seitens eines Kaufinteressenten angesprochen wird, möchten wir Sie dennoch über die Problematik informieren.

Wie sieht die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr aus?

Vereinbaren Makler und Kaufinteressent eine Reservierungsgebühr, verpflichtet sich der Makler gegenüber dem Kaufinteressenten, die zum Kauf stehende Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nicht anderen Interessenten anzubieten und sie vielmehr für diesen konkreten Kaufinteressenten zu reservieren. Der Kaufinteressent verpflichtet sich, für diese Zusage des Maklers ein Entgelt, eben die Reservierungsgebühr, zu entrichten. Entschließt sich der Kaufinteressent dann endgültig, die Immobilie zu kaufen und beurkundet den Notarvertrag, wird die Reservierungsgebühr auf die Maklergebühr angerechnet. Entschließt er sich, das Objekt nicht zu kaufen, ist die Reservierungsgebühr für ihn verloren.

Sind Reservierungsgebühren erlaubt?

Das Kammergericht Berlin (Urteil vom 19.10.2017, Az. 23 U 154/16) hat die zwischen einem Immobilienmakler und einem Kaufinteressenten in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers vereinbarte Reservierungsgebühr für eine Immobilie erlaubt. Das Urteil überrascht insoweit, als der Bundesgerichtshof die Vereinbarung solcher Reservierungsgebühren, wenn nicht vollständig verboten, so doch nur unter sehr erheblichen Einschränkungen für zulässig erachtet hat (BGH NJW 1987, 54). Auf dieser Linie liegt auch eine Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg (Urteil vom 24.9.2014, Az. 216 C 270/13, in der Berufung vom Landgericht Berlin bestätigt). Auch das Amtsgericht Charlottenburg bewertete eine Reservierungsvereinbarung als eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten, da ihm aus der Vereinbarung keine Vorteile erwachsen sind. Es stellte darauf ab, dass sich der Makler für dieselbe Tätigkeit eine vom Erfolg seiner Bemühungen über seine eigentliche Maklerprovision hinaus unabhängige weitere Vergütung vom Verkäufer versprechen ließ. Eine solche Vereinbarung weiche von dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 652 BGB ab, wonach Provisionsansprüche von Maklern erfolgsorientiert sind und nur im Verkaufsfall zum Tragen kommen.

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Wann kommt eine Reservierungsgebühr in Betracht?

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes unterliegt eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklers vorformulierte Klausel, nach der sich ein Kaufinteressent für den Fall seines Reservierungswunsches verpflichtet, dem Makler eine Reservierungsgebühr zu zahlen, der richterlichen Inhaltskontrolle. So darf sie den Kaufinteressenten nicht unangemessen benachteiligen. Soweit sie einem Kaufinteressenten keinen nennenswerten Vorteil verschafft, ist die Vereinbarung unwirksam und der Makler ist verpflichtet, dem Interessenten die Gebühr zu erstatten, wenn er sich gegen den Kauf der Immobilie entscheidet.

Eine Reservierungsgebühr kommt also allenfalls dann in Betracht, wenn sich aus Sicht des Kunden Vorteile begründen lassen. Voraussetzung dafür ist, dass der Makler seinen Maklervertrag wenigstens einen qualifizierten Alleinauftrag des Verkäufers hat. Nur so könne er ausschließen, dass der Verkäufer und Eigentümer das Objekt anderweitig verkauft. Vor allem muss der Verkäufer mit der Reservierung für diesen Kaufinteressenten und den Verkauf an genau diesen Interessenten auch einverstanden sein, da es dem Interessenten nichts nutzt, wenn er sich das Objekt kostenpflichtig reservieren lässt, ohne die Gewissheit zu haben, dass er es tatsächlich kaufen kann. Nicht zuletzt muss eine Reservierungsvereinbarung zeitlich auf ca. maximal sechs Monate begrenzt sein, da eine unbegrenzte Reservierungsvereinbarung letztendlich sinnlos ist (so BGHZ 103, 241). Nicht zuletzt halten einige Gerichte die notarielle Beurkundung der Vereinbarung für erforderlich, zumindest dann, wenn die Reservierungsgebühr mehr als 10 % der vereinbarten Maklerprovision beträgt.

Die Grenzen der Zulässigkeit dürften geringer anzusetzen sein, wenn die Reservierungsvereinbarung zwischen Kaufinteressent und Makler nicht in einer vorformulierten Allgemeinen Geschäftsbedingung enthalten ist, sondern individuell in Bezug auf ein konkretes Objekt zwischen den Parteien vereinbart wird. Reservierungsvereinbarungen, die keine Zahlungspflicht vorsehen, sind natürlich jederzeit erlaubt. Wenn der Immobilienmarkt in Berlin zur Zeit auch hitzig ist, eine Reservierungsvereinbarung bringt den Erwerber keine wirkliche Sicherheit.

Reservierungsgebühr aus Sicht des Eigentümers und Verkäufers

Aus Sicht eines Eigentümers und Verkäufers einer Immobilie macht die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr wenig Sinn. Die Vereinbarung wird nämlich zwischen Kaufinteressent und Makler getroffen. Fließt die Reservierungsgebühr in die Tasche des Immobilienmaklers, haben Sie als Eigentümer und Verkäufer der Immobilie davon nichts. Sie wissen in dem Augenblick nicht, ob der Kaufinteressent Ihre Immobilie tatsächlich kaufen wird. Als Verkäufer fahren Sie besser, wenn Sie das Objekt weiter anbieten. Warten Sie hingegen auf die Entscheidung des Interessenten, für die der Makler das Objekt reserviert hat, verlieren Sie möglicherweise Zeit, in der andere Interessenten das Objekt hätten besichtigen und sich für den Kauf hätten entscheiden können. Letztlich muss es Aufgabe des Kaufinteressenten sein, sich möglichst schnell für den Ankauf der Immobilie zu entscheiden und die dafür maßgeblichen Voraussetzungen zu schaffen. Der Makler kann einem Interessenten natürlich die rechtlich unverbindliche Zusage erteilen, dass er ihm das Objekt vorrangig verkaufen wird, wenn es ihm gelingt, sich möglichst schnell zu entscheiden und andere Kaufinteressenten vielleicht gleichfalls eine Kaufentscheidung getroffen haben sollten. All das sind Gründe, weshalb wir bei immoeinfach.de jedenfalls auf die Vereinbarung solcher Reservierungsgebühren verzichten. Aus unserer Sicht gehört es vorrangig zu den Aufgaben eines Immobilienmaklers einen Käufer zu finden, einen Käufer wohlgemerkt. Und im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist es nun einmal so, dass der erste Interessent, der sich entschließt die angebotene Wohnung oder das Haus zu kaufen, auch die erste Wahl hat.

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Alternative: Abschluss eines Kaufvorvertrages

Ist ein Interessent tatsächlich ernsthaft an einer Immobilie interessiert, besteht die Möglichkeit, dass Sie einen Vorvertrag notariell beurkunden. Beim Kaufvorvertrag verpflichtet sich der Kaufinteressent, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, während Sie als Eigentümer sich verpflichten, an diesen Kaufinteressenten die Immobilie zu verkaufen. Ein Vorvertrag bietet sich an, wenn der Kaufinteressent die Immobilie für sich sichern möchte, aber noch Zeit benötigt, um die Voraussetzungen für den Kauf zu schaffen. Der Kaufvorvertrag muss notariell beurkundet werden. Er sollte alle Konditionen erhalten, unter denen der Interessent Ihre Immobilie kauft. Da der Kaufinteressent in diesen Fällen offensichtlich noch keine endgültige Kaufentscheidung treffen kann, wird der sich regelmäßig ein Rücktrittsrecht vorbehalten. Das Rücktrittsrecht sollte möglichst konkret formuliert sein und sich auf ein konkretes Objekt beziehen. Als Gründe kommen in Betracht, dass der Kaufinteressent die Finanzierung des Kaufpreises nicht bewerkstelligen oder ein unbebautes Grundstück nicht nach seinen Vorstellungen bebauen kann.

Wenn Sie eine Immobilie in Berlin verkaufen wollen, oder beabsichtigen eine solche zu erwerben, sollten Sie vorbereitet sein. Das ist das beste Rüstzeug. Eine Reservierungsvereinbarung ist kein wirklich geeignetes Mittel um eine mangelhaft vorbereitete Kaufentscheidung zu kompensieren. Im Gegenteil, oft werden Reservierungsvereinbarungen käuferseitig als unliebsames Druckmittel empfunden. Und abschließende Sicherheit auch wirklich erwerben zu können, können solche Vereinbarungen von der Natur der Sache her nicht entfalten.

Fazit

Drum prüfe wer sich bindet. Reagieren Sie nicht gereizt auf Reservierungsvereinbarungen, prüfen Sie lieber die Immobilie, die Sie zu erwerben beabsichtigen. Achten Sie darauf, dass Vermittler seiner Aufklärungspflicht als Makler ordentlich nachkommt, achten Sie darauf, dass die Pflichten des Immobilienmaklers gegenüber dem Käufer erfüllt werden. Und dann entscheiden Sie sich in aller Besonnenheit, schließlich geht es beim Kauf und Verkauf von Immobilien in aller Regel um nicht unerhebliche Werte.

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