Beleihungsgrenze

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Muss der Kaufpreis für eine Immobilie über ein Bankdarlehen finanziert werden, prüft das Kreditinstitut, wie wertvoll die Immobilie ist. Der Verkehrswert und der sich daraus ergebende Beleihungswert sind wichtig, um die Bank für den Fall abzusichern, dass der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und die Bank die Immobilie verkaufen oder gar zwangsweise in der Versteigerung verwerten muss.

Der Beleihungswert ist für den Kreditgeber die erste Bewertungsgrundlage, aus der er dann die Beleihungsgrenze errechnet. Banken beleihen eine Immobilie nur bis zu einer gewissen Grenze, die jede Bank für sich selbst festlegt. Erfahrungsgemäß liegen diese Beleihungsgrenzen bei Geschäftsbanken, Volks- und Raiffeisenbanken bei 80 Prozent des Beleihungswertes. Hypothekenbanken beleihen in der Regel bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes. Lebensversicherer, bei denen die Finanzierung in Verbindung mit einer Kapitallebensversicherung erfolgt, beleihen Immobilien allenfalls bis ci. 60 Prozent des Beleihungswertes. Daraus ergibt sich, dass der Beleihungswert einer Immobilie nur einen Teil dessen beträgt, was der Bauherr für den Kauf oder Bau einer Immobilie tatsächlich als Kaufpreis bezahlen muss.

Bewegt sich die Höhe eines Darlehens unterhalb der Beleihungsgrenze, wird es als 1a- Hypothek bezeichnet. Ein solches Darlehen wird durch ein erstrangiges Grundpfandrecht im Grundbuch abgesichert. Für den Fall, dass der Darlehensnehmer eine Zahlungsverpflichtung nicht erfüllen kann und es zum Verkauf oder zur Versteigerung der Immobilie kommt, wird die Forderung des erstrangig abgesicherten Darlehensgebers vorrangig bedient. Vergibt die Bank ein Darlehen, das über ihrer eigentlichen Beleihungsgrenze liegt, wird es als 1b- Hypothek bezeichnet. Bausparkassen begnügen sich meistens mit einer solchen nachrangigen Hypothek und damit einer nachrangigen Besicherung.

Die 1b-Hypothek wird durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht gesichert. Da die Bank damit ein höheres Risiko trägt, verlangt sie in der Regel einen um 0,5 Prozentpunkte höheren Nominalzins. Reicht die Immobilie als Sicherheit nicht aus, um den Kaufpreis zu finanzieren, kann der Darlehensnehmer bei ausreichender wirtschaftlicher Bonität einen Personalkredit beantragen.

Beispiel

Der Kaufpreis für eine Immobilie beträgt 250.000 €. Die Bank errechnet einen Beleihungswert von 200.000 € (80 %) und finanziert im 1. Rang bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 %. Der Kreditnehmer erhält also höchstens 120.000 € finanziert. Ist die Bank bereit, über die Beleihungsgrenze hinaus weitere 20 % zu finanzieren, stellt sie zusätzliche 40.000 Euro zur Verfügung. Den restlichen Finanzierungsbedarf könnte der Bauherr über ein Bauspardarlehen, einen Personalkredit oder in letzter Konsequenz über Eigenkapital finanzieren.

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