Grundpfandrecht

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Immobilie Grundstück Haus an der KetteDas Bürgerliche Gesetzbuch kennt drei Arten von Grundpfandrechten: Die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld. Grundpfandrechte zeichnen sich dadurch aus, dass der Gläubiger die Zahlung einer bestimmten Geldsumme „aus dem Grundstück“ verlangen kann. Das einfache Pfandrecht (z.B. das Pfandrecht des Vermieters am Hausrat des Mieters) wird dadurch aufgewertet, dass es an einer Immobilie bestellt wird und „Grund und Boden“ als Sicherheit dienen.

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Deshalb heißt es Grundpfandrecht. Grundpfandrechte sind die klassischen Sicherungsinstrumente für langfristig angelegte Darlehen.

  • Die Hypothek ist akzessorisch. Dies bedeutet, dass sie zur Sicherung einer Geldforderung bestellt wird und Hypothek und Forderung eng miteinander verbunden sind (§§ 1113 – 1190 BGB).
  • Grundschuld und Rentenschuld sind nicht akzessorisch. Ihr Schicksal hängt nicht von der Existenz einer gesicherten Forderung ab. Faktisch sichert die Grundschuld in der Praxis gleichfalls eine Geldforderung. Aufgrund der fehlenden Verbindung zur Existenz einer Forderung ist die Grundschuld in der Praxis besser zu handhaben (§ 1191 BGB).
  • Die Rentenschuld ist ein spezieller Fall der Grundschuld. Sie sichert keinen festen Betrag wie bei der Grundschuld, sondern eine laufende Geldzahlung, sprich eine fortlaufend zu zahlende „Rente“ (§ 1199 BGB).

Das Gesetz regelt vornehmlich das Recht der Hypothek. Für die Grundschuld verweist es schlicht auf deren Vorschriften. In der Praxis ist es umgekehrt. Die Grundschuld ist die Regel, die Hypothek die Ausnahme. Der Grund besteht darin, dass der Gläubiger mit der Bestellung einer Grundschuld eine bessere Rechtsstellung erhält als bei der Hypothek. Grundschulden sind verkehrsfähiger und leichter zu händeln.

Grundpfandrecht im Detail

Der Eigentümer des belasteten Grundstücks und Schuldner der gesicherten Forderung brauchen nicht ein und dieselbe Person zu sein. Das Hypothekenrecht spricht deshalb teils vom „Eigentümer“, teils vom „Schuldner“. Beispiel: Der Vater (Eigentümer) bestellt auf seinem Grundstück zugunsten des Sohnes (Schuldner) eine Grundschuld, die ein Darlehen des Sohnes bei der Bank absichert, das dieser für seine Lebensgestaltung benötigt.

Die praktische Bedeutung der Grundpfandrechte zeigt sich dann, wenn der Schuldner die gesicherte Forderung nicht vereinbarungsgemäß bedient. Kann er den Kapitaldienst für ein Baudarlehen nicht mehr aufbringen, kann der Darlehensgeber das als Sicherheit bestellte Grundpfandrecht verwerten. Verwerten bedeutet, dass der Darlehensgeber als Gläubiger die Immobilie zwangsweise versteigern lässt. Aus dem Versteigerungserlös wird die Forderung des Gläubigers bedient.

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