In Immobilienkaufverträgen findet sich regelmäßig folgender Satz: …“Der Verkäufer erklärt, dass er nicht über sein Vermögen im Ganzen verfügt.“ … Der Hinweis beruht auf § 1365 BGB.
Ist ein Ehegatte alleiniger Eigentümer einer Immobilie, benötigt er die Zustimmung des anderen Ehegatten, wenn die Immobilie sein gesamtes Vermögen ausmacht und er die Immobilie verkaufen möchte. § 1365 BGB bestimmt nämlich, dass ein Ehegatte nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten über sein Vermögen im Ganzen verfügen kann. Beurkundet der Ehegatte ohne dessen Zustimmung einen Kaufvertrag, kann er den Kaufvertrag nur erfüllen, wenn der andere Ehegatte einwilligt. Die Vorschrift ist in der Praxis problematisch.
Die Titulierung im Gesetz „“ ist irreführend. Es genügt bereits, wenn ein Ehegatte über einzelne Vermögensgegenstände verfügt, die wirtschaftlich sein gesamtes Vermögen ausmachen. Somit kann auch die Beurkundung eines Kaufvertrags über eine Immobilie zustimmungsbedürftig sein. Die Vorschrift erfasst auch Rechtsgeschäfte über einzelne Vermögensgegenstände, die zwar wertmäßig nicht das ganze, aber doch nahezu das ganze Vermögen des Ehegatten ausmachen.
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Bei kleineren Vermögen fehlt es daran, wenn dem Ehegatten wertmäßig 15 Prozent seines Gesamtvermögens verbleiben. Bei größeren Vermögen wird diese Grenze auf 10 Prozent herabgesetzt. Bei Grundstücksgeschäften wird § 1365 BGB bereits angewandt, wenn der Grundstückswert 7/10 des Gesamtvermögens überschreitet. Dazu sind der Wert des Grundstücks und der Wert des nicht betroffenen Restvermögens zu vergleichen. Die Gegenleistung, die der Ehegatte als Kaufpreis erhält, soll außer Betracht bleiben.
Die eigentliche Schwierigkeit ergibt sich daraus, dass § 1365 BGB nur zur Anwendung kommt, wenn der Vertragspartner (hier also der Käufer der Immobilie) positiv weiß, dass es sich bei der Immobilie und das ganze oder nahezu das ganze Vermögen des Ehegatten handelt oder wenn er zumindest die Verhältnisse kennt, aus denen sich diese Umstände ergeben (BGH FamRZ 1996, 792).
Dass er davon weiß, muss derjenige Ehegatte beweisen, der sich auf die Zustimmungsbedürftigkeit nach § 1365 beruft. Erfährt der Erwerber erst nach Abschluss des Kaufvertrages und vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch von den Vermögensverhältnissen des Verkäufers, soll dies unerheblich bleiben (streitig!).
