Kaufvertrag

Dokumente Hände SchüttelnSchließen Verkäufer und Käufer einen Kaufvertrag, verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer eine Sache zu übereignen und zu übergeben oder ein Recht zu übertragen. Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufpreises als Gegenleistung. Der Kaufvertrag ist also ein gegenseitiger Vertrag. Kauf, Tausch und Schenkung sind privatrechtliche Schuldverhältnisse, durch die sich eine Partei zur dauerhaften und endgültigen Übertragung eines Wirtschaftsgutes verpflichtet.

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Wissenswertes zum Kaufvertrag

Beim Kaufvertrag spielen zwei rechtliche Aspekte eine Rolle. Es sind das Verpflichtungsgeschäft und das Erfüllungsgeschäft zu unterscheiden. Dadurch, dass sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übertragen, begründet er zunächst ein schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft (§ 433 BGB). Durch diese vertragliche Verpflichtung wird aber die verkaufte Sache noch nicht übereignet. Es bedarf zusätzlich noch des Erfüllungsgeschäftes. Der Grund, weshalb dies dem Laien nicht geläufig ist, liegt darin, dass meist Barkäufe getätigt werden, bei denen mit Abschluss des Kaufvertrages sofort gegen Barzahlung die Übereignung erfolgt. Gleichwohl sind beide Akte rechtlich auseinanderzuhalten.

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Der Kauf begründet lediglich die Verpflichtung zur Übertragung des Wirtschaftsgutes. Die Übertragung (Erfüllung) selbst erfolgt in einem davon getrennten Rechtsvorgang. Juristen sprechen vom Abstraktionsprinzip. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, besteht die schuldrechtliche Verpflichtung für Sie als Verkäufer darin, dass er sich mit dem Erwerber über den Eigentumsübergang einigt und er zu diesem Zweck die Auflassung erklärt. Die Übertragung des Grundstücks erfolgt im nächsten Schritt dadurch, dass die Auflassung im Grundbuch vollzogen und der Erwerber neuer Eigentümer der Immobilie wird.

Abstraktionsprinzip im Kaufvertrag

Dieses Abstraktionsprinzip tritt insbesondere dann zu Tage, wenn der Übertragungsvorgang scheitert. Erklärt beispielsweise der Käufer der Immobilie wegen Mängel den Rücktritt vom Kaufvertrag, erstreckt sich die Unwirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts nicht automatisch auch auf das Erfüllungsgeschäft. Gerade im Immobilienbereich bleibt trotz der Rechtsunwirksamkeit des Kaufvertrages die Übereignung zunächst gültig. Der Erwerber bleibt im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Da aber die Vermögensübertragung ohne Rechtsgrund erfolgt ist, kann der Verkäufer vom Erwerber die Rückübereignung verlangen und hat einen Rechtsanspruch auf Berichtigung des Grundbuchs (894 BGB). Notfalls muss er dazu verklagt werden.

Verträge, bei denen Grundstücke und Immobilien übertragen werden, bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Sie sind formbedürftig. Wird die Form missachtet, wird der Vertrag dennoch gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch erfolgen (§ 311b BGB). Da das Grundbuchamt aber nur nach Maßgabe notarieller Anträge tätig wird, müssen Kaufverträge über Immobilien stets notariell beurkundet werden.

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