Der Blick auf den Immobilienmarkt lässt bei vielen Interessierten Sorgenfalten auf der Stirn entstehen, denn die Langzeitplanung sieht düster aus. Durchschnittlich zwei Jahrzehnte Erwerbsarbeit müssen mindestens absolviert werden, um eine Immobilie abzubezahlen, heißt es in einer Faustformel der Experten. In dieser Annäherung an das Zahlenwerk, das bei jeder Immobilienfinanzierung individuell anders aussieht, sind etwaige Nebenkosten (für Notar, Makler oder Grunderwerbssteuer) noch nicht berücksichtigt.
Zudem bedeutet die harmlos anmutende Floskel der Erwerbsarbeit über zwei Jahrzehnte auch, dass keine Schwankungen „erlaubt“ sind, die nicht bereits bei der Baufinanzierung einkalkuliert wurden – und zwar weder wegen Arbeitslosigkeit, noch wegen Krankheit, Familien- oder Pflegezeiten. Der Zahlungsdruck auf Seiten der Immobilienkäufer ist jedoch nur die eine Seite der Medaille – auf der anderen Seiten steht ein Immobilienmarkt, der von Stadt zu Stadt variiert. Wie der Immobilienmarkt in Hamburg, Düsseldorf und Köln aussieht, verrät dieser Beitrag. Vergleichswerte aus der Landeshauptstadt Berlin gibt es hier.
Hamburg vs. Düsseldorf vs. Köln?
In Hamburg ist Wohnraum am teuersten
Gerade einmal 50 Kilometer trennen die Städte Düsseldorf und Köln voneinander. Und auch preislich liegen beide Metropolen deutlich über den Durchschnittspreisen, die sonst im Bundesland Nordrhein-Westfalen anfallen.
- Während ein Quadratmeter Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen im Schnitt 2.463 Euro kostet, liegt der Durchschnittswert für Köln bei 4.244 Euro und bei Düsseldorf bei 4.731 Euro.
- Ein Quadratmeter Haus kostet in Nordrhein-Westfalen 2.423 Euro. In Köln liegt der Durchschnittswert dafür bei 4.648 Euro, in Düsseldorf bei 5.106 Euro.
- Über 450 Kilometer weiter nördlich, in Hamburg, ist der Wohnraum nochmal deutlich teurer: 5.577 Euro kostet ein Quadratmeter Wohnraum in Form einer Eigentumswohnung, 5.100 Euro kostet ein Quadratmeter Wohnraum im Form eines Eigenheims. Tendenz steigend.
Abbildung 1: Der Düsseldorfer Medienhafen gilt als beliebtes Pflaster in der Stadt.
Allerdings sind die Preise dort auch immens hoch.
Punktuelle Lösungen beim Düsseldorfer Immobilienmarkt
In Düsseldorf eine Immobilie zu finden, ist nicht grundsätzlich ein unmögliches Unterfangen. Für Singles, Paare und kleine Familien ist jedoch der Wohnraum rar. Umgesetzt wurden und werden Bauprojekte wie das sogenannte Andreasquartier – doch mit Blick auf die enorm hohe Nachfrage scheint das Angebot an Wohnungen mit überschaubarer Quadratmeterzahl wie ein Tropfen auf den heißen Stein. Um die Nachfrage an Eigentumswohnungen sowie Mietwohnungen decken zu können, sollen nun Gewerbeimmobilien um-genutzt werden. Auch die Mobilisierung von Baulandreserven stellt eine Option dar, um Platz für neuen Wohnraum zu schaffen.
Der Immobilienpreisspiegel der Stadt Düsseldorf weißt einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.731 Euro in der Stadt aus und variiert je nach Wohnlage. Damit liegen die Preise in der Metropole deutlich über dem Bundesland-Schnitt mit 2.463 Euro und dem Landesschnitt mit 3518 Euro. Besonders teuer ist die Anschaffung einer kleinen Behausung mit etwa 30 Quadratmeter. Hierfür stieg der Quadratmeterpreis von 1.517 Euro auf 3.579 Euro im Zeitraum zwischen 2011 und 2019. Ähnlich hoch war der Anstieg für eine 60-Quadratmeterimmobilie (2011: 1.910 Euro, 2019: 3.695 Euro) und eine 100-Quadratmeterimmobilie (2011: 2.622 Euro, 2019: 4.894 Euro). Am teuersten sind die Wohnungspreise im Stadtteil Altstadt (9.549 Euro pro Quadratmeter). Mit Abstand die günstigsten Preise für eine Eigentumswohnung sind in Holthausen (2.783 Euro pro Quadratmeter) und in Eller (2.901 Euro pro Quadratmeter) zu ergattern.
Spannend ist in diesem Zusammenhang der Direktvergleich mit der 100-Quadratmeterimmobilie in Form eines Hauses. Hierfür lag der Quadratmeterpreis im Jahr 2019 bei 4.312 Euro – und damit 600 Euro unter dem Preis für eine Eigentumswohnung mit demselben Platzangebot. Besonders teuer sind Eigenheime in Oberkassel (9.640 Euro pro Quadratmeter). In Eller, Hellerhof und Mörsenbroich gibt es Eigenheime für einen Quadratmeterpreis unter 4.000 Euro.
Abbildung 2: Köln liegt preislich – ebenso wie die Rheinmetropole Düsseldorf – über dem Bundesland-Durchschnitt.
Die Preise in Köln explodieren
Der Immobilienpreisspiegel der Stadt Köln weißt einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.244 Euro in der Stadt aus. Damit liegen die Preise in der Metropole deutlich über dem Bundesland-Schnitt mit 2.463 Euro und dem Landesschnitt mit 3518 Euro. Besonders teuer ist die Anschaffung einer kleinen Behausung mit etwa 30 Quadratmeter. Hierfür stieg der Quadratmeterpreis von 1.788 Euro auf 4.051 Euro im Zeitraum zwischen 2011 und 2019. Deutlich gemäßigter war der Anstieg für eine 60-Quadratmeterimmobilie (2011: 1.798 Euro, 2019: 3.789 Euro) und eine 100-Quadratmeterimmobilie (2011: 2.266 Euro, 2019: 4.411 Euro). Am teuersten sind die Wohnungspreise im Stadtteil Altstadt-Süd (6.622 Euro pro Quadratmeter) und in Marienburg (6.310 Euro pro Quadratmeter). Mit Abstand die günstigsten Preise für eine Eigentumswohnung sind in Meschenich (1.444 Euro pro Quadratmeter) zu ergattern.
Spannend ist in diesem Zusammenhang der Direktvergleich mit der 100-Quadratmeterimmobilie in Form eines Hauses. Hierfür lag der Quadratmeterpreis im Jahr 2019 bei 3.640 Euro – und damit 800 Euro unter dem Preis für eine Eigentumswohnung mit demselben Platzangebot. Besonders teuer sind Eigenheime in Hahnwald (9.468 Euro pro Quadratmeter) und Marienburg (8.499 Euro pro Quadratmeter). In Lindweiler, Wahn und Worringen liegen die Quadratmeterpreise bei etwa 3.200 Euro pro Quadratmeter.
Abbildung 3: Die Lage der Stadt und die Allgegenwart des Wassers lässt die Quadratmeterpreise in Hamburg in die Höhe schnellen.
Hamburg toppt selbst die Rheinmetropolen
Wie bereits eingangs erwähnt toppen die Preise in Hamburg noch einmal das, was in den Rheinmetropolen schon als unerschwinglich gilt. In Hamburg gibt es keine Vergleichswerte zum Bundesland, denn die Stadt gilt als Stadt-Staat und die erhobenen Werte gelten für den Stadt- und den Landkreis.
Die Preissteigerung der Quadratmeterpreise ist auch in Hamburg enorm: Für eine 30-Quadratmeter-Eigentumswohnung stieg der Quadratmeterpreis von 2.051 Euro auf 4.834 Euro im Zeitraum zwischen 2011 und 2019. Die Preise für eine 60-Quadratmeterimmobilie kletterten von 2.503 Euro (2011) auf 4.704 Euro (2019). Und eine 100-Quadratmeterimmobilie kostete im Jahr 2011 noch 3.404 Euro pro Quadratmeter und im vergangenen Jahr 5.452 Euro. Das mit Abstand teuerste Hamburg Pflaster befinden sich in Rotherbaum mit 10.277 Euro pro Quadratmeter sowie in der HafenCity (9.738 Euro) und in Harvesthude (9.351 Euro). Vergleichsweise günstig erscheinen hierzu im Vergleich die Quadratmeterpreise in Kirchwerder (2.313 Euro), Finkenwerder (3.040 Euro) und Marmstorf (3.070 Euro).
Spannend ist auch hier der Direktvergleich mit der 100-Quadratmeterimmobilie in Form eines Hauses. Hierfür lag der Quadratmeterpreis im Jahr 2019 bei 4.401 Euro – und damit 1000 Euro unter dem Preis für eine Eigentumswohnung mit demselben Platzangebot. Besonders teuer sind Eigenheime in Uhlenhorst (12.426 Euro pro Quadratmeter), Othmarschen (10.423 Euro pro Quadratmeter) oder in Harvesthude (10.528 Euro pro Quadratmeter). Mit Abstand am günstigsten sind Eigenheime in Ochsenwerder (2.906 Euro pro Quadratmeter) zu bekommen.
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