Mietpreise Berlin

Berlin ist eine Stadt der Superlative. Nicht nur in Sachen Kneipen, Discos und Museen. Auch wenn es um die Mietpreise in Berlin geht, überschlagen sich die Neuigkeiten. Stetig steigende Mieten, Gerichtsurteile zum Mietspiegel, Bauförderprogramme oder die Wohnflächenberechnung bei Balkonen zeugen von viel Zündstoff und Diskussion.

Mietpreise Berlin – Anstieg ohne Ende oder Ende absehbar?

Im Jahr 2015 lag die monatliche Kaltmiete in Berlin noch bei durchschnittlich 5,84 € je Quadratmeter. Guter und bescheidener Durchschnitt, könnte man sagen und Zufrieden sein. 2017 lag der Quadratmeterpreis bei Neuvermietungen jedoch schon bei 9,79 € und soll nun bei Neubauwohnungen auf über zehn Euro je Quadratmeter davoneilen (Quelle: Immobilienmarktbericht Bank Berlin, Marktanalyse BBSR). Berlin zieht damit bei den Mietpreisen mit Düsseldorf gleich, liegt aber immerhin noch hinter München, Frankfurt, Stuttgart, Hamburg und Köln. Immerhin soll die Wohnungsnachfrage zumindest in Berlin nachlassen, da sich die Zuwanderung beruhigt habe. Zudem wachse das Wohnungsangebot.

Nicht nur die Mietpreise steigen in Berlin, die Immobilienpreise insgesamt sind stark in Bewegung. Dabei entwickeln sich die einzelnen Bezirke der Stadt unterschiedlich, mittlerweile sind auch die in der Vergangenheit weniger nachgefragten Regionen, so zum Beispiel die Immobilienpreise in Berlin Spandau, stark im Aufwärtstrend.

Diese Einschätzung begegnet wiederum Zweifeln, wenn man in Betracht zieht, dass der Berliner Senat und die Stadtbezirke Bündnisse zum Wohnungsbau vereinbart haben und Berlin aus offensichtlich guten Gründen ein Fünf-Millionen-Euro-Programm für den Wohnungsneubau plant. Nach Angaben der Stadtentwicklungsverwaltung Berlin nimmt Berlins Einwohnerzahl jedes Jahr um 50.000 Einwohner zu. Bis zum Jahr 2030 müssten dann mindestens 194.000 Wohnungen neu gebaut werden. Bei 1,8 Bewohnern pro Wohnung, wären es sogar 330.000 neue Wohnungen, die neu gebaut werden müssten. Dazu benötige man jährlich mindestens 25.000 Baugenehmigungen. Lässt sich dieses Ziel realisieren, dürfte der Mietpreisanstieg sich in Grenzen halten. Lässt es sich allerdings im Hinblick auf die bisherigen Erfahrungen nicht erreichen, dürften die Mieten nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage auch weiter steigen.

Ob die Mietpreise weiter steigen oder ein Ende bei den Mieten absehbar ist, ist auch unter Experten streitig. Laut einer Studie von JLL sollen die Wohnungsmieten in Deutschland in den letzten sechs Monaten des Jahres 2017 in den Großstädten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart im Schnitt noch um 2 % gestiegen sein. Im Jahr 2016 waren es noch 6 %. Dass Berlin ein heißes Pflaster ist, zeigt sich in der Durchschnittsmiete 2017 bundesweit. In Deutschland lagen die Durchschnittsmieten jedenfalls gerade mal bei 7,46 €/m². Wollen Sie heute eine vermietete Wohnung verkaufen, orientieren sich die Käufer bereits an den neueren höheren Mietpreisen.

Berliner Mietspiegel 2017 erweist sich als überlebensfähig

Es war gerade mal im Jahr 2013, als sich das Amtsgericht Charlottenburg berufen fühlte, den Berliner Mietspiegel 2013 für unwirksam zu erklären. Der Amtsrichter vertrat die Meinung, der Mietspiegel sei nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und berief sich dazu auf einen von ihm bestellten Gutachter. Das Urteil war insoweit ein Paukenschlag, als andere Berliner Gerichte frühere nach genau der gleichen Methoden erstellte Mietspiegel über Jahre hinweg als wissenschaftlich fundiert akzeptiert hatten und auch der Bundesgerichtshof keine Einwände hatte. Aus diesem Zusammenhang heraus wurde der Berliner Mietspiegel 2015 nach einer anderen statistischen Methode von einem anderen Institut erstellt und insbesondere ein neues Verfahren angewandt, um Extremwerte zu bereinigen.

Im letzten Jahr war der Berliner Mietspiegel erneut Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 14.2.2018, Az. 64 S 74/17) hatte über die Mieterhöhung einer Vermieterin zu befinden, die sich zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf andere Wohnungsmieten aus ihrem Bestand und auf ein vom Landgericht eventuell einzuholendes Sachverständigengutachten bezog. Die von der Vermieterin für eine 94 m² große Wohnung um 45 € auf 702 € erhöhte Miete wurde lediglich in Höhe von 16 € monatlich anerkannt. Ein Gutachten hielt das Landgericht nicht für notwendig, weil das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Berliner Mietspiegels habe schätzen können. Da für das maßgebliche Mietspielfeld L2 die Daten von 13.000 Wohnungen zu Grunde gelegt wurden und damit ein Vielfaches der vom Gesetz geforderten Vergleichswohnungsmieten zur Beurteilung vorlag, sei der Berliner Mietspiegel eine geeignete Schätzungsgrundlage, um die ortsübliche Miete zu bestimmen. Der Berliner Mietspiegel nimmt für sich in Anspruch, als Mietpreisbremse zu fungieren.

Berliner Senat und Bezirke koordinieren den Wohnungsbau

Einigkeit macht stark. Gerade wenn es um den Wohnungsbau geht, stehen sich die Behörden oft gegenseitig im Wege. Deshalb wollen der Berliner Senat und die Stadtbezirke Bauvorhaben beschleunigen und haben dazu Mitte Februar „Bündnisse für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 – 2021“ formuliert. Dazu verpflichten sich die Stadtbezirke, unter anderem Spandau, Reinickendorf, Treptow und Hellersdorf, innerhalb bestimmter Fristen Planungs- und Baurecht für Neubauprojekte zu schaffen und verstärkt Bau- und Mieterberatung anzubieten. Verzögerungen bei Ausschreibungsverfahren, Schwierigkeiten bei der Beschaffung neuer Baugrundstücke oder überlange Bearbeitungszeiten in den chronisch unterbesetzten Bauverwaltungen sollen durch besser abgestimmte Zusammenarbeit möglichst aus dem Weg geräumt werden.

Fünf-Millionen-Euro-Programm für den Wohnungsneubau

Um den Wohnungsbau zu fördern, plant Berlin ein Fünf-Millionen-Euro-Programm für den Wohnungsneubau. Das Programm soll Ende Juni 2018 unterzeichnet werden. Danach verpflichten sich die Stadtbezirke, jedes Jahr eine bestimmte Anzahl von Neubauten zu genehmigen, für die der Senat Mitarbeiter und Geld zur Verfügung stellt. Der Senat erwartet, dass realistischerweise jährlich etwa 10.000 Wohnungen neu gebaut werden können.

Auch in Berlin zählt der Balkon mit einem Viertel als Wohnfläche

Nach der Wohnflächenverordnung (§ 4 Nr. WoFlV) sind Balkonflächen höchstens zur Hälfte, in der Regel mit einem Viertel auf die Wohnfläche der Wohnung anzurechnen. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 17.1.2018, Az. 18 S 308/13) hatte über eine Mieterhöhung zu entscheiden. Dabei ging es um die Wohnungsgröße. Die Vermieterin hatte bei der Berechnung der Wohnungsfläche den Balkon mit der Hälfte seiner Fläche der Wohnungsfläche hinzugerechnet. Das Landgericht entschied, dass es auf die in privaten Vermieterkreisen weitverbreitete Praxis, Flächen von Balkonen, Terrassen und Wintergärten zur Hälfte zu berücksichtigen, insoweit nicht ankomme und die Flächen nur zu einem Viertel zur Anrechnung kommen könnten.

Das Landgericht hatte dazu ein Gutachten erstellen lassen. Daraus ergab sich, dass die Mehrheit der Vermieter die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung und damit die Fläche von Balkonen im Regelfall nur mit einem Viertel berücksichtigen. Da die Mehrheit der Vermieter damit die Wohnflächenverordnung als Regelwerk betrachtet, müssten sich auch private Vermieter daran orientieren.

Der Bundesgerichtshof hatte diese Streitfrage bereits früher entschieden (Urteil vom 22.4.2009, Az. VIII ZR 86/08). Zwar erlaube die Wohnflächenverordnung die Anrechnung von Balkonflächen bis zur Hälfte. Wenn aber eine örtliche Verkehrssitte bestehe oder Vermieter und Mieter die Balkonflächen nicht ausdrücklich mit der Hälfte der Fläche zur Anrechnung bringen, müsse es bei der Anwendung der Wohnflächenverordnung und damit der Anrechnung von einem Viertel der Balkonfläche verbleiben.

Als Immobilienmakler in Berlin stehen wir Ihnen gerne mit unserer Marktkenntnis zur Seite und beantworten Ihre Fragen.