Die Tilgung führt dazu, dass ein Darlehen zurückgeführt wird. Im Immobilienbereich finanzieren Erwerber von Immobilien den Kaufpreis meist über ein Darlehen. Bei der Tilgung von Immobiliendarlehen ist eine ganze Reihe von Aspekten wissenswert.
Handelt es sich dabei um ein Annuitätendarlehen (Tilgungsdarlehen) zahlt der Darlehensnehmer das Darlehen monatlich fortlaufend zurück. Die dabei anfallende Annuität besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Dabei bleiben die Raten monatlich gleich hoch, wobei aber die Gesamtverbindlichkeiten durch die fortlaufende Tilgung abnehmen und dadurch die Belastung durch den Zinsanteil stets geringer wird.
Gleichzeitig wächst der Tilgungsanteil. Soweit als Tilgungssatz üblicherweise 1 % vereinbart wird, sind die Restschulden anfangs meist relativ hoch und nehmen erst in den letzten Jahren der Laufzeit zusehends ab. Ein Darlehen ist dann nach ca. 20 – 30 Jahren erst getilgt.
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Tilgung und Ratenzahlung
Bei einem reinen Ratentilgungsdarlehen verpflichtet sich der Darlehensnehmer von Anfang an gleich große Tilgungsraten zu zahlen. Am Jahresende wird die Restschuld um diesen Tilgungsbeitrag reduziert und auf die verringerte Restschuld der jeweils vereinbarte Zinssatz berechnet. Dadurch zahlt der Darlehensnehmer weniger Zinsen, weil der Schwerpunkt der Zahlungen auf der Tilgung des Darlehens liegt. Für Vermieter ist diese Variante steuerlich unattraktiv, da er daran interessiert ist, über lange Jahre mit den Zinsen möglichst hohe Werbungskosten zu produzieren.
Beim Versicherungsdarlehen wird ein Festdarlehen angeboten, das während der Gesamtlaufzeit zwar verzinst, aber nicht getilgt wird. Zur Tilgung schließt der Versicherungsnehmer eine Kapitallebensversicherung ab, deren Ablaufleistung am Ende der Versicherungslaufzeit das Darlehen auf einen Schlag tilgt. Da der Garantiezins für Lebensversicherungen stetig sinkt, ist dieses Finanzierungsmodell derzeit wenig attraktiv.
In Zeiten niedriger Hypothekenzinsen empfiehlt es sich, die Tilgung möglichst hoch anzusetzen und das Darlehen möglichst schnell zu tilgen. Insbesondere das Ende einer Zinsbindungsfrist ist ein günstiger Zeitpunkt für eine Sondertilgung. Dann kann der Darlehensnehmer seine Restschulden reduzieren und für den Restbetrag eine weitere Zinsbindung eingehen. Im Übrigen erlaubt § 490 BGB die Kündigung eines Darlehensvertrages unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten nach 10 Jahren, so dass der Darlehensnehmer die Restschuld in einem Betrag tilgen kann.
Vorteilhaft ist, wenn der Darlehensnehmer die Tilgung dadurch beschleunigt, dass er mit der Bank auch während der Laufzeit des Darlehens ein Sondertilgungsrecht vereinbart. Dann kann der Darlehensnehmer in Abhängigkeit von seiner finanziellen Situation eine jährliche zusätzliche Tilgung leisten und sich schneller entschulden. Auch kann der Darlehensnehmer bei Abschluss des Darlehensvertrages ein Sondertilgungsrecht für den Fall vereinbaren, dass er die Immobilie kurzfristig wieder veräußern möchte. Allerdings verlangen Banken dann meist einen höheren Zinssatz.
