Widerrufsrecht beim Maklervertrag

Einleitung

Auch Maklerverträge unterliegen den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Sofern der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen wird, ist er als Haustürgeschäft oder Fernabsatzvertrag widerruflich. Das damit verbundene Widerrufsrecht des Auftraggebers wirft eine ganze Reihe von Fragen und Problemen auf und bürokratisiert die Abwicklung des Kaufvertrages in der Praxis erheblich.

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Wann besteht kein Widerrufsrecht?

Das Widerrufsrecht besteht nicht, wenn der Auftraggeber den Maklervertrag in den Geschäftsräumen des Maklers erteilt. Es ist also keinesfalls so, dass der Auftraggeber in jedem Fall ein Widerrufsrecht hätte. Wir sind Makler in Berlin, kommt also ein Kunde zu uns ins Büro nach Spandau, ist der erteilte Auftrag sofort gültig. Anders verhält es sich, wenn wir den Kunden vor Ort besuchen.

Wann besteht ein Widerrufsrecht?

Der Auftraggeber hat dann ein Widerrufsrecht und kann einen Maklervertrag widerrufen, wenn er den Maklervertrag unter besonderen und im Gesetz bezeichneten Gegebenheiten abgeschlossen hat. Das Gesetz spricht vom Haustürgeschäft und vom Fernabsatzvertrag. Voraussetzung ist, dass der Auftraggeber als „Verbraucher“ handelt. Verbraucher ist jede Person, die für private Zwecke handelt. Wer also seine bislang selbst genutzte Wohnung, sein Einfamilienhaus oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkauft, handelt als Privatier. Hier gilt das Widerrufsrecht. Handelt der Auftraggeber allerdings im Rahmen seiner gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit, ist er nicht Verbraucher und hat kein Widerrufsrecht.

Beispiel:

Ein Kieferorthopäde aus Berlin, der bereits fünf Häuser mit jeweils 20 Wohnungen besaß und einen Makler mit dem Kauf eines weiteren Mehrfamilienhauses beauftragte, wurde als Verbraucher beurteilt. Der Kauf des Hauses diene der privaten Vermögensverwaltung und sei nicht im Rahmen seiner beruflichen Tätigkeit erfolgt (Kammergericht Berlin 10 U 62/14).

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Wen betrifft das Widerrufsrecht überhaupt?

Ein Widerrufsrecht bezieht sich insbesondere auf die Verpflichtung, dem Makler bei erfolgreicher Vermittlung eine Maklerprovision zahlen zu müssen. In Berlin oder Brandenburg ist es üblich, dass ausschließlich der Erwerber der Immobilie die Provision zahlt. So genügt es, den Erwerber über das Widerrufsrecht zu belehren. Da der Verkäufer in diesem Fall nicht provisionspflichtig ist, erübrigt sich eine Widerrufsbelehrung. Das Widerrufsrecht richtet sich vornehmlich also an die Adresse desjenigen, der die Provision vereinbarungsgemäß zu zahlen hat.

Was ist ein Haustürgeschäft?

Der Maklervertrag ist als Haustürgeschäft zu bewerten, wenn er außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen wird (§ 312b Abs. I BGB). Unterschreibt der Auftraggeber also den Maklervertrag in seiner Wohnung oder anlässlich der Besichtigung des Objekts, tätigt er ein Haustürgeschäft. In diesem Fall steht dem Auftraggeber ein Widerrufsrecht zu (§ 312g Abs. I BGB). Der Auftraggeber wird als Verbraucher geschützt, weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass er den Vertrag nicht mit der Überlegung und Sicherheit abschließt, als wenn er den Makler in seinen Geschäftsräumen aufsuchen würde.

Was ist ein Fernabsatzvertrag?

Der Maklervertrag ist als Fernabsatzvertrag zu bewerten, wenn er unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen wurde (§ 312c BGB). Der Bundesgerichtshof hat in zwei Entscheidungen ausdrücklich festgestellt, dass auch ein Maklervertrag als Fernabsatzvertrag zu bewerten ist (BGH I ZR 68/15; 30/15) und damit klargestellt, dass der Vertrag nicht erst aus Anlass der Besichtigung des Objekts oder der Bekanntgabe eines Kaufinteressenten zustande kommt, sondern bereits in dem Augenblick, in dem der Auftraggeber z.B. online mit dem Makler in Kontakt tritt.

Kommunikationsmittel sind Briefe, Telefonate, E-Mail, SMS, Telefax und vor allem der Online-Kontakt über die Website des Maklers. Auch in diesem Fall steht dem Auftraggeber ein Widerrufsrecht zu (§ 312g Abs. I BGB). Auch hier geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Verbraucher besonders schutzwürdig ist, weil er den Maklervertrag nicht in den Geschäftsräumen des Maklers abgeschlossen hat.

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Was bedeutet das Widerrufsrecht beim Maklervertrag?

Das Widerrufsrecht gibt dem Auftraggeber das Recht, den Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen zu widerrufen. Die Frist beginnt mit dem Tag der Unterzeichnung des Maklervertrages, allerdings nicht vor Erhalt der Widerrufsbelehrung. Um die Widerrufsfrist einzuhalten, genügt es, wenn der Auftraggeber seinen Widerruf vor Ablauf der Widerrufsfrist absendet. Auf den Zugang beim Makler kommt es nicht an. Der Auftraggeber braucht für den Widerruf keine Gründe anzugeben. Der Auftraggeber kann den Widerruf in jeder Form erklären. Da er im Streitfall aber nachweispflichtig ist, empfiehlt sich der schriftliche Widerruf. Details regeln §§ 355, 356 BGB. Soweit der Auftraggeber an der Fortführung des Vertrages kein Interesse hat und somit auch keine Provisionsverpflichtung entsteht, erübrigt sich der Widerruf.

Welche Pflichten treffen den Makler mit Blick auf das Widerrufsrecht des Auftraggebers?

Der Makler ist gesetzlich verpflichtet, den Auftraggeber über sein Widerrufsrecht nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu informieren. Er muss ihn „belehren“. Das Gesetz erlaubt nicht, dass der Auftraggeber auf sein Widerrufsrecht verzichtet. Wir von immoeinfach nehmen die Widerrufsbelehrung, die Aufklärungspflicht als Makler und die allgemeinen Pflichten als Immobilienmakler gegenüber Verkäufern als ebenso selbstverständlich an, wie unsere Maklerpflichten gegenüber Käufern. Aus unserer Sicht gehört es zu den Aufgaben eines Immobilienmaklers stets transparent zu informieren. Schließlich sind wir wertvolle Dienstleister für unsere Kunden.

Die Widerrufsbelehrung muss den Auftraggeber auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt werden. Als dauerhafte Datenträger kommen Brief, Telefax oder E-Mail in Betracht. Auf jeden Fall muss der Auftraggeber die Möglichkeit haben, die an ihn gerichtete Widerrufsbelehrung so aufzubewahren und abzuspeichern, dass sie ihm während der Widerrufsfrist jederzeit zugänglich ist. Es genügt nicht, die Widerrufsbelehrung lediglich online auf einer Website zur Verfügung zu stellen, auch wenn sie von dort abgespeichert oder ausgedruckt werden könnte. Um jeden Zweifel auszuschließen, empfiehlt es sich, die Widerrufsbelehrung möglichst in Papierform zu übermitteln, auch wenn die Übermittlung per individueller E-Mail gleichfalls genügt. Um zu gewährleisten, dass der Makler im Fall der online-Belehrung die Belehrung über das Widerrufsrecht jederzeit nachweisen kann, empfiehlt sich für ihn, die betreffende E-Mail in einem besonderen Ordner abzuspeichern.

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Was ist, wenn die Widerrufsbelehrung unterbleibt oder fehlerhaft ist?

Erteilt der Immobilienmakler keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung, kann der Auftraggeber sein Widerrufsrecht noch bis zum Ablauf von zwölf Monaten und 14 Tagen nach Abschluss des Maklervertrages ausüben (§ 356 Abs. III BGB). Ist die Widerrufsbelehrung unterblieben, nutzt es dem Makler nichts, wenn er sich aus Anlass der Objektbesichtigung eine Provisionsbestätigung unterzeichnen lässt.

Was ist, wenn der Makler vorzeitig tätig wird?

Im Maklergeschäft zählt mitunter jeder Tag. Der Auftraggeber erwartet, dass der Makler möglichst schnell für ihn tätig wird. Der Makler hat das Bedürfnis, gleichfalls frei von bürokratischen Zwängen agieren zu können und im Hinblick auf andere Angebote oder andere Interessenten schnell abzuklären, ob er für den Auftraggeber erfolgreich tätig werden kann oder nicht. Es wäre also wenig praktikabel, den Auftraggeber ordnungsgemäß zu belehren und dann 14 Tage abwarten zu müssen, ob er das Widerrufsrecht ausübt oder nicht.

Besteht das Widerrufsrecht, hat der Makler zunächst das Risiko, dass er für den Auftraggeber erfolgreich einen Kaufinteressenten oder ein Objekt vermittelt und der Auftraggeber dann den Maklervertrag widerruft. Hat der Auftraggeber dann Kenntnis von der Vertragsgelegenheit, kann er den Kaufvertrag über die Immobilie abschließen und dem Makler die an sich verdiente Provision verweigern. Diesen Fall greift § 356 Abs. IV BGB auf. Möchte der Makler vor Ablauf der 14-Tage-Widerrufsfrist tätig werden und seinen Provisionsanspruch absichern, …

  • muss er den Auftraggeber ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehren,
  • den Auftraggeber um seine ausdrückliche, schriftlich formulierte Zustimmung bitten, dass er für ihn vorzeitig tätig werden darf und
  • sich vom Auftraggeber bestätigen lassen, dass dessen Widerrufsrecht erlischt, wenn er den Vertrag erfüllt, ihm also einen Kaufinteressenten oder ein Objekt bekannt gibt.

Was passiert, wenn der Auftraggeber den Maklervertrag widerrufen hat?

Der Auftraggeber kann einen Maklervertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen widerrufen. Mit dem Widerruf ist er nicht mehr den Maklervertrag gebunden. Im ungünstigsten Fall hat der Makler seine Dienstleistung bereits erbracht und damit an sich seine Provision verdient. Soweit der Auftraggeber aufgrund besonderer Vereinbarungen mit dem Makler einen Provisionsvorschuss erbracht hat, muss der Makler diesen zurückgewähren. Allerdings schuldet der Auftraggeber im Fall des Widerrufs des Maklervertrages dem Makler Wertersatz (§ 357 Abs. VIII BGB). Voraussetzung ist aber, dass der Makler den Auftraggeber ordnungsgemäß über dessen Widerrufsrecht belehrt hat.

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Wonach bemisst sich der Wertersatz beim Widerruf?

Der Wertersatz aus einem Maklervertrag bemisst sich nach dem objektiven Wert der Leistung (BGH III ZR 124/13; 252/11). Der Wertersatz darf die vertraglich vereinbarte Provision nicht übersteigen. Orientierungsmaßstab ist die marktübliche angemessene Vergütung, die der Auftraggeber für die Vermittlung bezahlen müsste. Die übliche Maklerprovision ist regional unterschiedlich und danach zu bemessen, was üblicherweise vor Ort zu bezahlen ist.

Was ist, wenn die Maklerprovision im Kaufvertrag benannt wird?

In Immobilienkaufverträgen findet sich oft eine Klausel, dass der Verkäufer oder Käufer bestätigt, dass der Makler eine Provision verdient hat. Allerdings begründet eine Maklerklausel als solche keinen Provisionsanspruch, soweit die Klausel auf eine vereinbarte Provision Bezug nimmt und der Auftraggeber mangels ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung den Maklervertrag widerruft. In diesem Fall steht dem Makler tatsächlich keine Provision zu. Er muss damit rechnen, seine Dienstleistung umsonst erbracht zu haben. Er hat auch keinen Anspruch auf Wertersatz, wenn er die ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung unterlassen hat. Anders ist es der Fall, wenn der Auftraggeber dem Makler die Provision unabhängig vom Abschluss des Maklervertrages zusichert und damit eine eigenständige Vertragsgrundlage begründet.

Wie ist das mit den Entscheidungen des Bundesgerichtshofes vom 7.7.2016?

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Entscheidungen einem Auftraggeber ein Widerrufsrecht zugebilligt und festgestellt, dass das Widerrufsrecht mangels ordnungsgemäßer Belehrung nicht erloschen war. Die Makler konnten trotz erfolgreicher Vermittlung in beiden Fällen keine Provision verlangen (BGH I ZR 68/15; I ZR 30/15).

Allerdings bezogen sich beide Entscheidungen auf einen Zeitpunkt, als noch die alte Formulierung des § 312d Abs. III BGB in Kraft war. Danach erlosch das Widerrufsrecht nur, wenn der Vertrag von beiden Seiten vollständig erfüllt wurde. Genau diese Voraussetzung lag in diesen Fällen nicht vor, weil der auf Zahlung der Provision verklagte Auftraggeber die Provision vor Ausübung des Widerrufsrechts noch nicht bezahlt hatte. Nach der neuen Formulierung in § 356 Abs. IV BGB genügt es, wenn allein der Makler seine Leistung erbracht hat. Auf die Zahlung der Provision durch den Auftraggeber kommt es nicht an.

Widerruft der Auftraggeber nach neuerem Recht und einer ordnungsgemäßen Belehrung über sein Widerrufsrecht den Maklervertrag, bleibt er bei erfolgreicher Vermittlung dennoch provisionspflichtig. Aktuell sind beide BGH-Entscheidungen aber auch insoweit, als das das Widerrufsrecht fortbesteht, wenn der Makler den Auftraggeber nicht ordnungsgemäß belehrt hat.

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Fazit

Auch das Maklergeschäft ist bürokratisiert. Der Makler kann dafür nichts. Er muss die Vorgaben des Gesetzes beachten. Um die Vorgaben zu bewerkstelligen, verwendet die Praxis meist entsprechende Mustertexte, in denen der Auftraggeber ordnungsgemäß über seine Rechte belehrt wird. Einem Makler, der sich den Risiken des Widerrufsrechts nicht aussetzen möchte, bleibt an sich nichts anderes übrig, als den Marktvertrag ausschließlich in seinen Geschäftsräumen abzuschließen oder den Ablauf der 14-tätigen-Widerrufsfrist abzuwarten.

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