Pflichten Immobilien­­­makler – Verkäufer

Informationspflichten gegenüber Verkäufer nach TMG und DL-InfoV

Um Vertrauen herzustellen, sind auch Immobilienmakler als Dienstleister nach § 2 Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoV) und bei Online-Angeboten nach § 5 Telemediengesetz (TMG) verpflichtet, ihren Auftraggebern vorab solche Informationen zur Verfügung zu stellen, die Auskunft über die Person des Dienstleisters geben. Wir von immoeinfach.de erfüllen diese Vorgaben als Berliner Immobilienmakler, indem wir auf unserer Website im Bereich Unternehmen und im Impressum über alles informieren, was Sie als Verkäufer über unser Unternehmen und alles, was damit im Zusammenhang steht, wissen sollten.

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Die Informationspflicht umfasst Name, Firma und Rechtsform und Vertretungsberechtigung, Handelsregisternummer bei Eintragung im Handelsregister, Angaben zur Telefonnummer, Mail-Adresse oder Faxnummer, Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde, Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, Angaben zur Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Angaben zur Berufshaftpflichtversicherung. Alternativ zur Website kann der Immobilienmakler diese Informationen in seinem Büro so vorhalten, dass sie dem Auftraggeber leicht zugänglich sind (Aushang, Info-Blatt) oder die Informationen in allen von ihm verwendeten Informations- und Arbeitsunterlagen darstellen.

Immobilienmakler sind nicht zwangsverpflichtet

Da der  Maklervertrag erfolgsorientiert ist und der Auftraggeber nur im Erfolgsfall eine vereinbarte Provision zahlen muss, ist der Maklervertrag kein gegenseitiger, sondern ein einseitig verpflichtender Vertrag. Die wesentliche Verpflichtung besteht für den Auftraggeber darin, die vereinbarte Provision zu zahlen. Es besteht aber keine Verpflichtung des Maklers, für den Auftraggeber tätig zu werden, abgesehen davon, dass er den Erfolg seiner Bemühungen ohnehin nicht garantieren kann. Umgekehrt besteht auch keine Verpflichtung des Auftraggebers, eine vom Makler nachgewiesene Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages wahrzunehmen (BGH NJW-RR 2003, 699).

Was leisten Immobilienmakler?

Makler können nur das leisten, was unter Einsatz der ihnen möglichen Bemühungen tatsächlich zumutbar erwartet werden kann. Engagiert sich ein Makler nicht im Sinn des Auftraggebers, wird der Auftraggeber das Mandat mit hoher Wahrscheinlichkeit ohnehin kündigen. Makler werden also aus wohlverstandenem Eigeninteresse alles tun, um einen Auftrag ins Ziel zu führen. Demgemäß verpflichten sich Makler in ihren AGB regelmäßig, Aufträge fachgerecht, nachhaltig und unter Ausnutzung aller sich ergebenden Abschlusschancen zu bearbeiten und den Auftraggeber über die Durchsetzbarkeit seiner Preisforderung und sonstigen Angebotsbedingungen nach bestem Wissen und Gewissen aufzuklären und erfolgsorientiert zu beraten. Nur der gemeinsame Erfolg zählt.

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Pflichten des Immobilienmaklers

Wenn der Immobilienmakler einen Auftrag übernimmt, treffen ihn gegenüber dem Verkäufer als seinem Auftraggeber Auskunfts-, Hinweis- und Aufklärungspflichten. Zwischen Makler und Verkäufer besteht ein besonderes Sorgfalts- und Treueverhältnis, das den Makler verpflichtet, im Rahmen der ihm zumutbaren Möglichkeiten die Interessen des Verkäufers als Auftraggeber zu wahren. So muss der Makler alle ihm bekannten Informationen über das Objekt auch gegenüber einem Kaufinteressenten mitteilen. Er darf nichts verschweigen. Verschweigt er Informationen, handelt er arglistig. Schulbeispiel ist, dass der Keller eines Hauses auf den ersten Blick nicht sichtbare Feuchtigkeitsschäden aufweist. Verschweigt er diesen Umstand gegenüber einem Kaufinteressenten, könnte der Kaufinteressent einen beurkundeten Kaufvertrag über die Immobilie wegen arglistiger Täuschung anfechten und zurück abwickeln (BGH NJW 2001, 966). Das Verhalten des Maklers würde auch dem Auftraggeber angelastet. Der Auftraggeber könnte sich nicht darauf berufen, dass nur der Makler den maßgeblichen Umstand verschwiegen habe. Der Makler ist insoweit Erfüllungsgehilfe seines Auftraggebers.

Keine Angaben ins Blaue hinein

Vor allem dürfen Immobilienmakler keine Angaben ins Blaue hinein machen. So kann ein Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Makler bei der Besichtigung seine Frage nach Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk „ins Blaue hinein“ verneint hatte. Der Makler müsste sich in diesem Fall vorwerfen lassen, dass er unrichtige Behauptungen ohne tatsächliche Grundlage aufstellte oder sich zu Angaben hinreißen ließ, zu deren sachgemäßer Beurteilung ihm die erforderlichen Kenntnisse fehlten.

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Grenzen der Sorgfaltspflichten des Immobilienmaklers

Immobilienmakler haben keine eigenständigen Untersuchungspflichten hinsichtlich des Objekts. Vom Makler können keine besonderen Kenntnisse erwartet werden (OLG Celle NJW-RR 2003, 418). Umgekehrt wird derjenige Makler, der im Immobilienbereich besondere Kompetenzen und Erfahrungen vorweisen kann, selbstverständlich seinen Wettbewerbsvorsprung nutzen und potenzielle Auftraggeber beeindrucken. Wir von immoeinfach betreiben immer eine umfangreiche Unterlagenrecherche, so bleiben keine entscheidenden Fragen offen und sowohl Käufer als auch Verkäufer sind stets gut informiert.

Aufklärungspflichten gegenüber dem Verkäufer

Immobilienmakler haben ihre Auftraggeber lediglich über alle ihnen bekannten vertragsrelevanten Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art richtig und vollständig aufzuklären. Die Reichweite bestimmt sich nach den Umständen im Einzelfall. Konkrete Nachforschungspflichten obliegen dem Makler nicht. Hat der Makler jedoch Anlass, bestimmte Umstände anzuzweifeln, muss er nachforschen. Beispiel: Wie verhält es sich mit der Bebaubarkeit eines als Baugrundstück angebotenen Grundstücks. Ferner muss er dem Verkäufer darauf hinweisen, dass er für den Verkauf ein Energieausweis benötigt.

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Was muss ich als Immobilienverkäufer beachten?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie das Objekt auch aus der Sicht eines potentiellen Interessenten betrachten. Stellen Sie sich vor, Sie wären selber Interessent und würden sich für genau dieses Haus interessieren. Es beginnt bereits damit, dass Sie ein Haus für den Verkauf vorbereiten sollten. Steht das Haus leer, räumen Sie Hausrat aus und befreien Sie das Grundstück von jeglichem Unrat. „Hübschen“ Sie Ihr Grundstück auf.

Unter Umständen kann es zweckmäßig sein, kleinere Schäden zu reparieren. Das, was Sie noch in die Immobilie hineinstecken, zahlt sich letztlich in einem besseren Kaufpreis aus. Aus rechtlicher Sicht prüfen Sie das Grundbuch. Sofern Belastungen oder Rechte Dritter gelöscht werden können, sollte die Löschung möglichst veranlasst werden. Sie erleichtern damit die Verkaufsabwicklung. Beschaffen Sie möglichst alle für einen Verkauf relevanten Unterlagen, insbesondere Grundbuchauszug, Katasterplan, Grundrisspläne, Bauzeichnungen und eventuell eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis.

Wenn wir als Immobilienmakler mit dem Immobilienverkauf beauftragt sind, werden im Rahmen der Unterlagenrecherche alle Unterlagen von uns beschafft. Die vollständigen Unterlagen werden spätestens zum Notartermin benötigt. Beauftragen Sie einen Makler, sollten Sie den Makler über alle tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten der Immobilie offen und ehrlich informieren. Überlassen Sie es dem Makler, was er dann daraus macht. Verschweigen Sie möglichst keine Mängel. Nur so vermeiden Sie, dass ein Erwerber Ihnen im Nachhinein vielleicht arglistiges Verhalten vorwirft und den Kaufvertrag zunichte macht. Am besten besprechen Sie vorab mit dem Makler die Strategie, mit der Sie Ihr Haus optimal angeboten wird. Gute Vorarbeit ist das A und O beim Immobilienverkauf und zahlt sich immer aus!

Welche Haftungsrisiken trägt der Immobilienverkäufer?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, so geschieht dies im Regelfall so wie sie steht und liegt („gekauft wie gesehen“). Sie vereinbaren im notariellen Kaufvertrag also standardmäßig einen Gewährleistungsausschluss. Dann haften Sie für unter normalen Umständen aus Sicht des Käufers erkennbare Mängel nicht. Ein Haftungsrisiko begründen Sie aber dann, wenn Sie im Kaufvertrag irgendwelche Eigenschaften zusichern und den Erwerber in den Glauben versetzen, dass alles so ist, wie Sie es behaupten.

Sichern Sie beispielsweise zu, dass Sie das Gebäude vor einigen Jahren vollständig neu errichtet haben, während Sie tatsächlich Bauteile des zuvor weitgehend abgerissenen Gebäudes in den Neubau integriert haben, handelt sich nicht mehr um einen Neubau. Der Käufer kann dann Gewährleistungsansprüche geltend machen. Besonders kritisch wird die Situation, wenn Sie Mängel der Immobilie arglistig verschweigen, indem Sie davon ausgehen, dass der Interessent bei Kenntnis des Mangels vom Immobilienkauf absieht. Erwähnen Sie also beispielsweise nicht, dass die Kellerwände hinter den neu aufgebrachten Gipskartonplatten feucht sind, handeln Sie arglistig.

Sie riskieren, dass der Erwerber den Kaufvertrag anficht und rückgängig macht. Ein Haftungsrisiko kann sich auch dann ergeben, wenn Ihre Immobilie vermietet ist, Sie dem Erwerber im Kaufvertrag zugesichert haben, dass der Mieter auszieht und der Mieter dann den Auszug verweigert. Haftungsrisiken können sich auch daraus ergeben, dass Sie die Gegebenheiten im Hinblick auf Erschließungskosten und Anliegerbeiträge falsch einschätzen oder im Grundbuch Belastungen oder Rechte Dritter eingetragen sind, deren Löschung sich als problematisch oder unmöglich erweist. Lassen Sie sich von uns als kompetenten Immobilienmakler über die Pflichten des Verkäufers gerne beraten.

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Doppeltätigkeit für Verkäufer und Käufer

Soweit der Makler mit dem Verkäufer (er soll dessen Objekt verkaufen) und Kaufinteressenten (er soll in dessen Auftrag ein geeignetes Objekt suchen) zugleich einen Maklervertrag schließt, liegt eine Doppeltätigkeit vor. Sie ist nicht verboten (BGH NJW-RR 1998, 992). Allerdings muss der Makler berücksichtigen, dass er für beide Parteien vertraglich tätig ist und sollte beide Parteien über seine Doppeltätigkeit auch informieren. Aufgrund dessen ist er zur Unparteilichkeit verpflichtet (BGHZ 48, 347). Um sich vertragsgerecht und fair zu verhalten, muss er die Interessen beider Parteien als gleichwertig berücksichtigen. Insoweit wäre es beispielsweise verboten, zugunsten einer der Vertragsparteien in Preisverhandlungen einzugreifen. Die gebotene Aufklärung, dass sie jeweils auch für die andere Partei tätig ist, überlagert seine Verpflichtung zur Verschwiegenheit gegenüber der anderen Partei (BGH NJW 2004,154).

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Sonderfall steuerliche und rechtliche Beratung durch Immobilienmakler

Immobilienmakler sind nicht verpflichtet und nur eingeschränkt berechtigt, ihre Auftraggeber steuerlich oder rechtlich zu beraten. Rechtsberatung ist immer mit Haftungsrisiken verbunden. Andererseits erfordert die Situation oft, dass rechtliche Aspekte angesprochen werden. Die Rechtsprechung erlaubt rechtsberatende Tätigkeiten wie beispielsweise die Anfertigung von allgemein gehaltenen Vertragsentwürfen zu Informationszwecken, nicht aber die rechtsberatende Anfertigung individueller Vertragsgestaltungen. Die individuelle Rechtsberatung ist Rechtsanwälten und Notaren vorbehalten.

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Auch eine gewisse Beratung in Grundbuchangelegenheiten ist erlaubt. Stellt der Makler beispielsweise fest, dass der Erbe einer Immobilie noch nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, darf er ihn darauf hinweisen, dass die Eigentumsumschreibung zur Beschleunigung eines Verkaufs zweckmäßig ist und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei ist. Die Beratung, ob der Kauf einer Immobilie steuerlich sinnvoll ist oder wegen eventueller Steuervorteile so oder so gestaltet werden sollte, kann nicht Gegenstand der Beratung eines Immobilienmaklers sein. Letztlich muss der Makler die mit einer Beratung verbundenen Haftungsrisiken berücksichtigen, falls sich eine Beratung als fehlerhaft oder als nicht sachgerecht erweisen sollte.

Sofern Sie eine Immobilie verkaufen wollen, kann das Bedürfnis nach Information über rechtliche Aspekte im direkten Zusammenhang mit der Vermittlung der Immobilie stehen. Hier erlaubt § 5 Abs. I Rechtsdienstleistungsgesetz rechtliche Beratungsleistungen, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild eines Dienstleisters gehören. Wo hier die Grenzen verlaufen, ist einzelfallabhängig. Im Zweifel sollte der Makler den Auftraggeber zur Vermeidung eigener Haftungsrisiken darauf verweisen, dass er sich steuerlich oder rechtlich individuell beraten lässt. Wie auch immer. Bei immoeinfach als Ihren Immobilien Ratgeber sind Sie in den richtigen Händen. Wir informieren und beraten Sie dort, wo es darauf ankommt.

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