Benötigen Sie einen Kredit, verlangt die Bank regelmäßig eine Sicherheit. Besitzen Sie oder kaufen Sie eine Immobilie in Berlin oder dem Umland, bietet sich die Immobilie als Sicherheit an. Um die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen zur Verfügung zu stellen, gehen Sie zum Notar und beurkunden eine Grundschuld oder eine Hypothek. Die Sicherungsinstrumente dienen beiden Vertragsparteien, dem Eigentümer der seine Immobilie verkaufen will, weil er sich sicher sein kann, den vereinbarten Kaufpreis auch zu erhalten. Dem Erwerber, weil er mit der Immobilie als Sicherheit davon ausgehen kann, seinen Kaufwunsch auch realisieren zu können.

Inhalt:

  1. Grundschuld oder Hypothek als Sicherheit
  2. Grundschuld und Hypothek im Grundbuch
  3. Vorteil der Grundschuld gegenüber der Hypothek
  4. Grundschuld und Hypothek sind Grundpfandrechte
  5. Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld
  6. Funktionsweise der Grundschuld
  7. Funktionsweise der Hypothek
  8. Grundschuld im Detail
  9. Grundschuld als Sicherheit
  10. Grundschuldbrief oder Buchgrundschuld
  11. Hypothek im Detail
  12. Sicherungsinstrument für die Gläubiger
  13. Hypothek als Sicherheit
  14. Nachteil der Hypothek
  15. Hypothek und Grundschuld im Alltag

1. Grundschuld oder Hypothek als Sicherheit

Grundschuld und Hypothek sichern den Kredit ab. Falls Sie als Kreditnehmer den Kredit dann nicht bedienen, hat die Bank als Kreditgeber das Recht, die Sicherheit zu verwerten. Konkret bedeutet dies, dass die Grundschuld oder Hypothek verwertet werden und damit Ihre Immobilie zwangsversteigert wird. Aus dem Erlös wird dann das Darlehen getilgt.

2. Grundschuld und Hypothek im Grundbuch

Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen. Das Grundstück, zum Beispiel ihr Wohnungseigentum, ist dann belastet. Die Wertigkeit des Rechts ist immer im Verhältnis zum Verkehrswert der Immobilie zu beurteilen. So sichert eine 1a-Grundschuld meist bis 60 Prozent des Darlehensbetrages ab. Da die Sicherheit hoch ist, gewährt Ihnen die Bank regelmäßig einen besonders günstigen Zinssatz. Belasten Sie die Immobilie darüber hinaus, steigt für die Bank das Risiko und Sie zahlen einen höheren Zinssatz. Da die Bank die Immobilie als Sicherheit hat, gewährt sie im Vergleich zu einem ungesicherten Konsumentenkredit einen besonders günstigen Zinssatz, der allgemein als Hypothekenzins bezeichnet wird.

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3. Vorteil der Grundschuld gegenüber der Hypothek

Wird der Kredit getilgt, können die Grundschulden fortbestehen. Die Bank als Gläubiger tritt die eingetragene Schuld an Sie als Eigentümer ab. Es entsteht eine sogenannte Eigentümergrundschuld, auch wenn die gesicherte Verbindlichkeit erledigt ist. Der Vorteil für Sie als Eigentümer einer Immobilie besteht darin, dass Sie diese Grundschuld erneut als Sicherheit für einen Kredit verwenden können. Sie ersparen sich die notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch und damit erhebliche Gebühren. Ist die Eigentümergrundschuld im Grundbuch an der ersten Rangstelle eingetragen, wahrt sie den Rang und geht nachfolgenden Rechten im Grundbuch vor.

4. Grundschuld und Hypothek sind Grundpfandrechte

Grundschulden und Hypotheken sind zwei verschiedene Formen eines einheitlichen Rechts. Sie werden als Grundpfandrechte bezeichnet. Zugleich sind sie auch dingliche Rechte, da sie Rechte an einem Grundstück verkörpern.

Obwohl sich in der Praxis Hypothek und Grundschuld als Grundpfandrecht gleichwertig gegenüberstehen, hat der Gesetzgeber vorrangig die Hypothek geregelt. Herkömmlicherweise ist daher vom Hypothekenrecht die Rede. Das Grundschuldrecht nimmt vorwiegend Bezug auf das Hypothekenrecht und regelt die Grundschuld nur in wenigen Vorschriften. In der Praxis der Banken kommt praktisch nur noch die Grundschuld vor. Die Gründe dafür, dass die Hypothek nur noch ein Schattendasein führt, liegen in der rechtlichen Struktur der Hypothek. Natürlich stehen wir unseren Kunden als Immobilienmakler in Berlin gern für ausführlichere Informationen zur Verfügung.

5. Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Im Kern sind beide Rechte wesensgleich. Der Unterschied liegt in der Art der Beziehung zu der gesicherten Forderung. Der Hypothek liegt stets eine schuldrechtliche (vertragliche) Forderung zu Grunde. Meist ist es eine Darlehensforderung, zu deren Sicherung die Hypothek bestellt ist. Hypothek und Forderung sind so eng miteinander verbunden, dass die Hypothek nicht ohne die Forderung begründet, abgetreten oder verpfändet werden kann. Ihre Verkehrsfähigkeit ist daher eingeschränkt.

6. Funktionsweise der Grundschuld

Anders ist es bei der Grundschuld. Sie sichert zwar auch im Regelfall eine schuldrechtliche Forderung ab. Die Verknüpfung zur Forderung ist aber weitaus weniger eng als bei der Hypothek. Insbesondere setzt sie keine Forderung voraus. Ihr Schicksal ist unabhängig vom Bestand der Forderung zu verstehen. Im Extremfall bedeutet dies, dass dem Gläubiger das Recht aus der Grundschuld auch dann verbleibt, wenn die Forderung nicht entstanden oder erloschen ist.

7. Funktionsweise der Hypothek

Würde die Bank das vereinbarte Darlehen nicht auszahlen, könnten bestellte Hypotheken nicht rechtswirksam entstehen, während die Grundschuld Bestand hätte. Ist also das zugrundeliegende Forderungsverhältnis rechtlich fehlerhaft, so berührt dies den Bestand der Grundschuld nicht. In der Konsequenz bedeutet dies, dass Grundschulden wesentlich verkehrsfähiger sind als Hypotheken. Banken bevorzugen daher Grundschulden als Sicherheit.

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8. Grundschuld im Detail

Die Grundschuld ist neben der Hypothek ein typisches Pfandrecht. Da sie an einer Immobilie bestellt wird, ist sie ein Grundpfandrecht. Sie wird im Grundbuch in Abteilung III vermerkt. Wollen Sie zum Beispiel Ihre Immobilie in Berlin verkaufen, wird der Erwerber in der Regel darauf angewiesen eine Grundschuld bestellen zu können. Die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch erfordert die notarielle Beurkundung durch den Grundstückseigentümer. In der Urkunde unterwirft sich der Eigentümer regelmäßig der „sofortigen Zwangsvollstreckung“ in sein Vermögen (Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung). Die Grundschuld stellt damit eine vollstreckbare Urkunde (Titel) dar.

9. Grundschuld als Sicherheit

Die Grundschuld sichert ein Darlehen durch ein Grundstück und erlaubt dem Gläubiger den direkten Zugriff auf die Immobilie (Realkredit). Gegenüber anderen Gläubigern ist der Darlehensgeber aufgrund des Darlehens zusätzlich abgesichert und kann im Verzugsfall des Schuldners nicht nur auf das Vermögen des Schuldners als solches (schuldrechtliche Haftung), sondern vorrangig gegenüber anderen Gläubigern auch auf dessen Immobilienbesitz zugreifen und sofort die Zwangsversteigerung einleiten (dingliche Haftung). Der Gläubiger hat also zwei Ansprüche. Er kann nach Belieben den dinglichen, durch die Grundschuld gesicherten oder den persönlichen Anspruch aus dem Schuldverhältnis gegen den Schuldner geltend machen.

10. Grundschuldbrief oder Buchgrundschuld

Im Regelfall wird für das Grundpfandrecht ein Grundpfandrechtsbrief (Grundschuldbrief) ausgestellt (§ 1116 BGB). Der Brief bezweckt, die Umlauffähigkeit und damit die Verkehrsfähigkeit der Grundschuld zu steigern. Die Grundschuld kann ohne Grundbucheintragung allein durch Übertragung des Grundschuldbriefs erfolgen. Soweit die Erteilung des Briefes nicht gewünscht ist, entsteht die Grundschuld als Buchgrundschuld.

Ist die Forderung bezahlt, sprich die Tilgung des Hypothekendarlehens vollständig erledigt, ist es besonders vorteilhaft, dass der Gläubiger die Grundschuld an den Schuldner abtreten kann und eine Eigentümergrundschuld entsteht. Der Eigentümer kann diese Grundschuld dann zur Sicherung für weitere Kredite einsetzen, ohne die Grundschuld erneut kostenträchtig bestellen zu müssen. Sie können aber auch trotz Kredit verkaufen, in diesem Fall lösen Sie die noch offene Forderung aus dem Verkaufserlös ab.

11. Hypothek im Detail

Hypothek und Grundschuld sind traditionelle Grundpfandrechte. Sie sind Pfandrechte an einer Immobilie. Obwohl sich beide rechtlich gleichwertig gegenüberstehen, hat der Gesetzgeber primär die Hypothek geregelt und für die Grundschuld auf diese Vorschriften Bezug genommen (§§ 1113 ff BGB).

12. Sicherungsinstrument für die Gläubiger

Wer den Kaufpreis für eine Immobilie finanziert oder Liquidität benötigt und sein unbelastetes Grundstück belastet, kann dem Darlehensgeber auf seinem Grundstück eine Hypothek als Sicherheit für das Darlehen bestellen. Das durch die Hypothek gesicherte Hypothekendarlehen erlaubt dem Darlehensgeber als Gläubiger den Zugriff auf die für das Darlehen haftende Immobilie. Der Gläubiger kann im Verzugsfall sofort die Zwangsvollstreckung einleiten und aufgrund der Hypothek die Immobilie nach Maßgabe des Zwangsversteigerungsgesetzes zwangsversteigern lassen.

Der Gläubiger erhält damit gegenüber anderen Gläubigern eine Vorrangstellung. Er ist nicht mehr allein auf die allgemeine Haftung am Vermögen des Schuldners beschränkt (schuldrechtliche Haftung), sondern kann für seine Forderung zusätzlich auf das im Eigentum des Schuldners oder eines Dritten stehende Grundstück zugreifen (dingliche Haftung). Ein derart gesicherter Kredit wird auch als Realkredit bezeichnet. Bei einer Baufinanzierung können ca. 60 % der Herstellungskosten durch eine erstrangige und zinsgünstige 1a-Hypothek finanziert und weitere ca. 30 % durch eine 1b-Hypothek an zweiter Rangstelle abgesichert werden. Das Gesetz geht von der Briefhypothek als Regel aus, die Hypothek ohne Brief (Buchhypothek) gilt als Ausnahme.

13. Hypothek als Sicherheit

Hypotheken dienen nicht nur der Sicherung von Immobilienkrediten von Banken. Sie kommen überall im Wirtschaftsleben in Betracht, wo für Geldforderungen eine Sicherheit benötigt wird. So hat der Bauhandwerker einen Rechtsanspruch auf Einräumung einer Hypothek, um seinen Handwerkerlohn gegen den Immobilieneigentümer abzusichern (Bauhandwerkerhypothek § 648 BGB).

Schuldet der Grundstückseigentümer dem Fiskus Steuern, kann das Finanzamt zur Sicherung der Forderung eine Sicherungshypothek im Grundbuch eintragen lassen. Oder befürchtet ein Gläubiger, dass die Vollstreckung eines Urteils vereitelt oder erheblich erschwert wird, kann er im Arrestverfahren eine Arresthypothek auf dem Grundstück des Schuldners zur Eintragung bringen. (§ 932 ZPO).

14. Nachteil der Hypothek

Der Nachteil von Hypotheken besteht darin, dass sie stets eine Forderung voraussetzt. Die Hypotheken sind „akzessorisch“. Aus der Art der Beziehung zu der gesicherten Forderung ergibt sich der Unterschied zur Grundschuld. Die Grundschuld sichert zwar auch eine Forderung, setzt aber eine offene Verbindlichkeit nicht unbedingt voraus. Sie ist ein „abstraktes“ Grundpfandrecht. Das dingliche Rechtsverhältnis aufgrund der Grundschuld hat ein von dem persönlichen Schuldverhältnis unabhängiges Schicksal. Sie gilt daher als „verkehrsfähiger“ und hat in der Praxis der Banken der Hypothek den Rang abgelaufen.

15. Hypothek und Grundschuld im Alltag

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, haben Sie in der Regel im Rahmen der Kaufvertragsgestaltung in Form einer Belastungsvollmacht mit Grundschulden zu tun. Wir stehen unseren Kunden als stets mit Rat und Tat bei der Kaufvertragsgestaltung zur Seite. Wenn Sie wünschen, empfehlen wir Ihnen in Berlin und Umland auch gern einen Notar. Mit unserem Rundum-Service und unserem hohen Qualitätsanspruch sorgen wir immer dafür, dass unsere Kunden bestens informiert sind und sich entspannt zurücklehnen können.

Veröffentlicht am: 17.08.2017 | Autor: Ivo Hagen

Ein Kommentar zu “Unterschied Grundschuld – Hypothek
  1. Alabama23 sagt:

    Schön erklärt! Gut, dass es heute sowas gibt. Wer vielleicht schon ein wenig Geld mit einbringt und die Grundschuld als Sicherheit hat, kommt unter Umständen günstig an einen Baukredit, da so ja genügend Sicherheit vorhanden ist. Für jeden der bauen möchte also wichtig zu beachten.

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