Verkehrswert

Der Verkehrswert eines Grundstückes bestimmt mithin den Kaufpreis. Unbebaute Grundstücke sind nach den Bodenrichtwerten im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Für bebaute Grundstücke kommen das Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung. Die Feststellung des Gutachters in einem Verkehrswertgutachten kann immer nur eine sachverständige Prognose des am Grundstücksmarkt erzielbaren Kaufpreises darstellen. Das Verkehrswertgutachten liefert für Käufer und Verkäufer eine Grundlage für die jeweiligen Verhandlungen zur Höhe des Kaufpreises.

3D Grafik Icon Immobilie Haus Grundstück VerkaufGeht es um den Kauf und Verkauf von Grundstücken, möchte der Käufer eines Grundstücks dessen Wert kennen, um keinen überhöhten Preis zahlen zu müssen. Auf der anderen Seite möchte der Verkäufer den Verkehrswert kennen, um in den Verhandlungen mit den Interessenten einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen. Daraus wird deutlich, dass der letztlich zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelte Kaufpreis maßgebend ist, zu welchem Preis ein Grundstück verkauft wird. Dieser Preis kann über dem Wert des Grundstücks liegen oder ihn auch unterschreiten.

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In diesem Sinne hatte der BGH festgestellt, dass der Preis einer Sache nicht ihrem Wert entsprechen muss (BGH NJW 1968, 151): … „Der Kaufpreis richtet sich gerade bei Grundstücken nach Angebot und Nachfrage und wird jeweils zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt. Marktpreis und Verkehrswert spielen keine entscheidende Rolle, vielmehr sind oft spekulative Momente von erheblicher Bedeutung, häufig auch die persönlichen Vorstellungen und Wünsche des Kaufinteressenten. Der Verkäufer versucht den höchstmöglichen Preis zu erzielen, mag dies auch unvernünftig sein. Der Käufer ist bestrebt, möglichst wenig zu zahlen, mag dabei das Grundstück auch verschenkt sein. Wer bei diesem Ringen den Gegner in seine Karten blicken lässt, hat bald verspielt.“ …

Verkehrswert und Kaufpreisbestimmung

Der Verkehrswert kann also nur Grundlage und Orientierung für die Kaufpreisbestimmung sein. Letztlich bestimmt sich der Kaufpreis danach, was ein Kaufinteressent bereit ist, gerade für diese Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt in einer bestimmten Situation zu bezahlen. Auch wenn eine Immobilie einen bestimmten Verkehrswert hat, ist sie letztlich relativ wertlos, wenn niemand bereit ist, sie zu kaufen. Vor allem können sich die Umstände, unter denen eine Immobilie verkäuflich ist, stetig ändern.

Eine Immobilie in einer ländlichen Gegend, die vor einigen Jahren einen erheblichen Sachwert darstellte, kann heute relativ wertlos sein, wenn in diesem Dorf niemand mehr wohnen möchte und alle Richtung Stadt ziehen. In zehn Jahren kann sich dieser Trend genauso gut wieder umkehren.
Da bereits der Begriff „Verkehrswert“ den Wortbestandteil „Wert“ beinhaltet, wird deutlich, dass darin eine starke subjektive Kompetente liegt, wenn es darum geht, welche Wertschätzung ein Kaufinteressent einer Immobilie beimisst. Insoweit bemisst sich der Wert einer Immobilie danach, wo aus Sicht des Verkäufers und des Käufers im Hinblick auf den Kaufpreis die jeweilige Schmerzgrenze liegt. Kaufpreise sind und bleiben Verhandlungssache.

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