Verkehrswertermittlung

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Sollen unbebaute Grundstücke oder mit Immobilien bebaute Grundstücke verkauft werden, müssen sich Verkäufer und Käufer auf einen Kaufpreis einigen. Um die Immobilie zu bewerten, ist im Vorfeld eine Verkehrswertermittlung geboten. Auch wenn sich letztlich der Kaufpreis danach richtet, was ein Kaufinteressent bereit ist, gerade für diese Immobilie in einer bestimmten Lage zu einem bestimmten Zeitpunkt zu bezahlen, ist der Verkehrswert Grundlage für die Verhandlungsgespräche. Nur ein realistisches Angebot erzeugt Verkaufsinteresse. Umgekehrt sollte ein Verkäufer wissen, was er für seine Immobilie realistischerweise verlangen kann. Mondpreise schrecken Interessenten nur ab. Beide Parteien sollten also den Verkehrswert kennen. Die Verkehrswertermittlung orientiert sich an der Immobilienverkehrswertermittlungsverordnung (ImmoWertV Stand 2010). Das Bewertungsgesetz hingegen regelt die Bewertung von Vermögensgegenständen, also auch von Immobilien, zu steuerlichen Zwecken.

Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke werden im Vergleichswertverfahren nach den Bodenrichtwerten ermittelt, die der Gutachterausschuss der Gemeinde ermittelt, in der das Grundstück belegen ist (§ 16 ImmoWertV). Die Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten unter Einbeziehung der Kaufpreise, die für vergleichbare Grundstücke in der Gemeinde bereits bezahlt wurden. Zu diesem Zweck erhalten die Gutachterausschüsse über jeden Kauf und Verkauf einer Immobilie eine Mitteilung, die sie zur Aktualisierung der Kaufpreissammlung nutzen. Jeder Bürger kann beim zuständigen Katasteramt oder über die Internetseite der Katasterämter den Bodenrichtwert für sein Grundstück in Erfahrung bringen.

Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum und Teileigentum

Der Verkehrswert von Ein- und zwei Familienwohnhäusern, Wohnungseigentum sowie Teileigentum wird nach dem Sachwertverfahren ermittelt (§ 21 ImmoWertV). Beim Sachwertverfahren stellt der Gutachter fest, was es heute kosten würde, das Gebäude so herzustellen, wie es ursprünglich hergestellt wurde. Dabei muss er Baumängel und Bauschäden sowie die Restnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigen. Auf den wirtschaftlichen Ertrag kommt es wegen der Eigennutzung nicht an.

Mietobjekte

Vermietete Immobilien werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet (§ 17 ImmoWertV). Dazu wird zunächst der Bodenwert des Grundstücks ohne Berücksichtigung des darauf stehenden Gebäudes festgestellt. Zu diesem Bodenwert ist der Gebäudewert zu ermitteln. Der Gedanke beim Ertragswertverfahren ist, dass ein Grundstück so viel wert ist, wie es an Miete einbringt. Der Mietertrag wird dazu kapitalisiert und richtet sich im Ergebnis nach dem üblichen Vielfachen der erzielbaren Jahresmiete. Beträgt die Jahresmiete beispielsweise 10.000 €, ergäbe sich bei einem 18-fachen ein Kaufpreis von 180.000 €. Oder wenn man umgekehrt den angedachten Kaufpreis ohne Nebenkosten durch die Jahresnettomiete teilt, sollte sich ein Faktor ergeben, der im Durchschnitt beim etwa 20-fachen der Jahresmiete liegt. Dieser Kaufpreisfaktor kann in Großstädten bei 25 und mehr liegen, während er bei ländlich gelegenen Objekten erheblich geringer sein kann. Allgemein sagen Experten, dass der Faktor zwischen zwölf (preiswert) und 28 (sehr teuer) liegen sollte. Im Durchschnitt beträgt der Faktor für Vermietungsobjekte etwa 14 und für selbst genutzte Immobilien etwa 22.

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