Besitzübergang beim Kaufvertrag

3D Grafik Icon SchlüsselMit der Fälligstellung und Zahlung des Kaufpreises durch den Erwerber geht der Besitz an der Immobilie auf den Erwerber über. Zugleich übernimmt der Erwerber alle mit dem Eigentum an der Immobilie verbundenen Risiken, Steuern, Lasten und die Verkehrssicherungspflicht (§ 446 BGB). Das Risiko kann darin bestehen, dass sich die Immobilie „zufällig verschlechtert“, indem sie beispielsweise durch einen Blitzeinschlag abbrennt oder bei Hochwasser überflutet wird. Umgekehrt kann der Erwerber mit der Immobilie als neuer Eigentümer nach Belieben und eigenem Ermessen verfahren.

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Besitzübergang und Vertragsklauseln

Bewohnt der Verkäufer das Objekt selbst, sollte im Kaufvertrag ein Räumungstermin vereinbart und zugleich bestimmt werden, mit welchen Sanktionen der Verkäufer rechnen muss, wenn er das Objekt nicht rechtzeitig räumt und den vereinbarten Besitzübergang damit verzögert (z.B. Hinausschieben der Fälligkeit des Kaufpreises, Vereinbarung einer Nutzungsentschädigung, Vertragsstrafe).

Ist das Objekt vermietet, ist im Kaufvertrag zu klären, ob der Mietvertrag fortgeführt wird und der Erwerber kraft Gesetzes in den Mietvertrag eintritt (§ 571 BGB). Insoweit ist der Veräußerer verpflichtet, eventuell bestehende Mietverhältnisse offen zu legen. Verschweigt er diese, muss er diesen Rechtsmangel vertreten und begründet mithin ein Rücktrittsrecht des Erwerbers.

Will der Erwerber den Mietvertrag nicht übernehmen, sollte der Verkäufer vor der Beurkundung versuchen, mit dem Mieter einvernehmlich die Aufhebung des Mietverhältnisses, notfalls unter Zahlung einer Abfindung, zu erreichen. Ein Kündigungsrecht, das sich als berechtigtes Interesse an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. II Nr. 3 BGB begründen lässt, dürfte sich im Regelfall nur schwierig realisieren lassen. Will der Erwerber die Immobilie selbst beziehen, kommt zwar die Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht.

Da er aber noch nicht Eigentümer ist, kann er nur kündigen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Soweit er sich vom Verkäufer Vollmacht zur Ausübung der Vermieterrechte erteilen lässt, hilft ihm dies auch nicht weiter, da er in der Person des Vermieters keine Eigenbedarfskündigung aussprechen kann. Soweit ein unvermietetes Objekt für den Käufer Bedingung ist, muss er im Kaufvertrag eine entsprechende Vereinbarung treffen, indem er den Kaufpreis von der vollständigen Räumung des Objekts abhängig macht oder nur einen Teilkaufpreis zahlt oder sich ausdrücklich ein Rücktrittsrecht vorbehält.

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