Umkehrhypothek

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Bei der Umkehrhypothek erhält der Eigentümer einer Immobilie von einem Darlehensgeber (Bank, Versicherung, Privatperson) ein Darlehen, das als Einmalbetrag oder in Monatsraten ausgezahlt wird. Im Unterschied zum herkömmlichen Hypothekendarlehen zahlt der Eigentümer als Kreditnehmer weder Zinsen noch Tilgung. Der Kredit wird erst beim Tod des Eigentümers abgelöst. Bis dahin wohnt der Eigentümer mietfrei im eigenen Objekt. Im Regelfall bleibt der vorzeitige Verkauf durch den Eigentümer selbst möglich. Aus dem Verkaufserlös muss er dann das Darlehen tilgen. Die Umkehrhypothek kann insoweit eine Alternative zum herkömmlichen Hypothekendarlehen darstellen, als die Banken Hypothekendarlehen nur noch gewähren dürfen, wenn sichergestellt ist, dass der Kreditnehmer das Darlehen nebst Zinsen zu Lebzeiten zurückzahlen kann. Bei der Umkehrhypothek zahlt er zu Lebzeiten weder Zins noch Tilgung.

Im Regelfall verkauft der Geldgeber nach dem Ableben des Eigentümers vereinbarungsgemäß die Immobilie und tilgt aus dem Erlös das Darlehen, nicht zuletzt in der Erwartung, über den Verkauf einen möglichst hohen Gewinn einzufahren. Bis dahin steigt die Schuld durch die Zinslast. Umkehrhypotheken heißen auch Rentenhypothek, Immobilienrente oder Leibrente. Im angloamerikanischen Raum ist sie als Reverse Mortgage üblich, während sie in Deutschland eher ein Schattendasein führt. Ihr Zweck besteht darin, Immobilieneigentümern im Alter Liquidität zu beschaffen, ohne dass sie dafür die Rente für Zins und Tilgung investieren müssen. Die Kredithöhe hängt vom Alter des Eigentümers und dem Schätzwert des Objekts ab. Es versteht sich, dass der Kreditgeber nur Immobilien akzeptiert, die sich mit hoher Wahrscheinlichkeit verkaufen lassen.

Die Umkehrhypothek erweist sich regelmäßig als ein teures Produkt. Abschlussgebühren und Zinssätze sowie die meist erheblichen Risikoabschläge mindern ihre Attraktivität. Meist werden allenfalls ca. 40 % des Verkehrswertes beliehen. Insofern kommen Immobilien in ungünstiger Lage, vor allem im ländlichen Bereich, kaum in Betracht. Besteht Unterhaltungsstau, dürfte eine Beleihung erst recht ausscheiden. Problematisch erweist sich die Einschätzung der Restlebenszeit des Eigentümers. Und das Risiko einzudämmen, gehen Kreditgeber von einer langen Lebenszeit aus, die sich dann in einem niedrigen Beleihungswert und einer entsprechend niedrigen Rentenzahlung niederschlägt.

Die Umkehrhypothek kommt vornehmlich für Personen infrage, die bereits Rente beziehen, eine weitgehend schuldenfreie Immobilie besitzen, die Immobilie weiterhin selbst bewohnen wollen, keine Erben haben oder sich im Hinblick auf ihren Nachlass keine Gedanken machen wollen und im Alter angesichts einer vielleicht bezahlten Immobilie über zusätzliche Liquidität verfügen möchten.

 

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