Öffentliche Lasten (Immobilie)

Öffentliche Lasten sind die laufenden Lasten des Grundstücks, die der Eigentümer im Regelfall jährlich an öffentliche Träger zu entrichten hat. Sie gehören damit zu den Betriebskosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes fortlaufend entstehen.

Beispiele für öffentliche Lasten

Als öffentliche Lasten des Grundstücks kommen in Betracht: …

  • Grundsteuern
  • Beiträge zu Wasser- und Bodenverbänden
  • Deichabgaben
  • Realkirchensteuern
  • Kirchenbaulasten, als landesrechtliche Verpflichtungen, Kirchbauten zu erhalten
  • Schulbaulasten als landesrechtliche Verpflichtungen, private Schulbauten zu erhalten

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Öffentliche Lasten in den Betriebskosten

Der Begriff der öffentlichen Lasten findet sich insbesondere in § 2 Abs. I Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Nach Maßgabe der BetrKV ist der Vermieter berechtigt, die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, insbesondere die Grundsteuer, zusätzlich neben der Kaltmiete auf den Mieter umzulegen und in den Betriebskosten, insbesondere in der Jahresnebenkostenabrechnung abzurechnen.

Die von den Gemeinden erhobenen Straßenausbaubeiträge, Erschließungsbeiträge, Anliegerbeiträge, die Investitionsaufwendungen abdecken und gegebenenfalls wiederkehrend erhoben werden, gelten nicht als öffentliche Lasten im Sinne des § 2 I Nr. 1 BetrKV.

Öffentliche Lasten im Mietvertrag genau vereinbaren

Im Idealfall verweist der Vermieter als Grundlage der Umlegung der öffentlichen Lasten auf den Mieter im Mietvertrag auf die Geltung des § 2 I BetrKV.

Die bloße Vereinbarung, wonach „Grundbesitzaufgaben“ oder „öffentliche Lasten des Grundstücks“ auf den Mieter umgelegt werden, ist nicht hinreichend bestimmt und gewährleistet nicht die Umlegung von Grundsteuer oder sonstigen Lasten. Soweit der Vermieter über die Grundsteuer hinaus weitere öffentliche Lasten, die umlagefähig sind, auf die Mieter legen möchte, sollte er es nicht bei einem pauschalen Verweis auf § 2 I BetrKV belassen, sondern die öffentliche Last konkret bezeichnet.

Grundsteuer ist öffentliche Last

Die Grundsteuer gehört zu den öffentlichen Lasten. Aus diesem Grund dürfte sich die geplante Grundsteuerreform, die voraussichtlich zu einer Erhöhung in Ballungsgebieten wie Berlin führen wird, auf die Mietnebenkosten auswirken. Bei Wohnungs- und Teileigentum wird die Grundsteuer für das jeweilige Wohnungs- und Teileigentum festgesetzt. Dazu wird im Einheitswertbescheid, auf den der Grundsteuerbescheid über den Grundsteuermessbescheid zurückgreift, für Gewerberäume meist ein höherer Wert angesetzt als für Wohnräume.

Nicht zu den laufenden öffentlichen Lasten und Abgaben gehören u.a. die Grunderwerbsteuer, Gewerbesteuer, Anliegerbeiträge, Erschließungsbeiträge sowie die Baulast. Für uns als Berliner Immobilienmakler ist es regelmäßig von großer Bedeutung die laufenden Kosten, und damit auch die öffentlichen Lasten, möglichst genau beziffern zu können.

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