Wohnungs­eigentum

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Wissenswertes zum Wohnungseigentum

Wer Wohnungseigentum besitzt, hat meist einen längeren Entscheidungsprozess durchlaufen. Es geht bei Wohnungseigentum häufig um: …

  • Verwirklichung des Traums von den eigenen vier Wänden
  • Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage zwecks Vermietung und Erzielung von Mieteinkünften
  • Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage in Zeiten von Finanzkrisen, Währungsverfall, Niedrigzinsen
  • Erwerb einer Immobilie zum Zwecke der steuerlichen Abschreibung und Einkommensteuerersparnis
  • Wunsch, im Alter das eigene Familienwohnhaus aufzugeben und in eine Wohnungseigentumsanlage umzuziehen
  • Ausnutzen günstiger Hypothekenzinsen in Niedrigzinsphasen

Im Wohnungseigentum tauchen viele Begriffe auf, über die es gut ist Bescheid zu wissen. Als Immobilienmakler mit System informieren wir Sie gern zu allen wissenswerten Details rund um Eigentumswohnungen.

Zur Wissens Übersicht

1. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) …

Grafik-Icon: Wohnung Buch Paragraphenzeichen ~ Wohnungseigentumsgesetz WEGdefiniert die wesentlichen Begriffe des Wohnungseigentumsrechts und regelt, wie Wohnungseigentümergemeinschaften entstehen, welche Rechte und Pflichten die Wohnungseigentümer untereinander haben und wie das Wohnungseigentum zu verwalten ist. Wer Wohnungseigentum erwirbt oder verkaufen möchte, sollte mit den maßgeblichen Begrifflichkeiten des Wohnungseigentumsgesetzes umgehen können. Sie bestimmen mithin den Verkaufserfolg und stellen die Weichen, damit der Traum von den eigenen vier Wänden nicht zum Albtraum wird.

2. Wohnungseigentum ist…

das Sondereigentum an einer Wohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sondereigentum bedeutet, dass der Wohnungseigentümer mit seiner Wohnung nach Belieben verfahren darf. Eine Grenze besteht dort, wo die Interessen der anderen Wohnungseigentümer berührt werden.

3. Teileigentum ist…

ähnlich wie das Wohnungseigentum das Sondereigentum an Räumlichkeiten, die nicht Wohnzwecken dienen und meist gewerblich genutzt werden.

Wohnungs- und Teileigentum wird im Hinblick auf das Gesamtobjekt in 1000/Miteigentumsanteilen angegeben, so dass ein Wohnungs- und Teileigentümer beispielsweise 72/1000 Anteile am Gesamteigentum besitzt.

4. Gemeinschaftseigentum ist…

Grafik-Icon: drei Männchen Haus ~ Gemeinschaftseigentum all das, was nicht Wohnungs- und Teileigentum ist und gemeinschaftlich allen Eigentümern gehört. Dazu gehören das Grundstück sowie alle Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind. Vor allem erfasst das Gemeinschaftseigentum die Gebäudeteile, die für den Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (z.B. tragende Wände), sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer dienen (z.B. Aufzug, Treppenhaus, Vorgarten). Gemeinschaftliches Eigentum berechtigt den jeweiligen Eigentümer nur zum Mitgebrauch. Beispiel: Da tragende Wände zur Statik des Gebäudes gehören, darf der einzelne Eigentümer auch die in seiner eigenen Wohnung befindlichen tragenden Wände nicht oder allenfalls mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer entfernen oder verändern.

5. Wohnungseigentum entsteht …

  • durch Teilungsvertrag, durch den mehrere Miteigentümer eines Objekts (z.B. Bauherrengemeinschaft, Erbengemeinschaft) eine Immobilie in Wohnungs- und/oder Teileigentum aufteilen.
  • durch Teilungserklärung, durch die der Alleineigentümer einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks (z.B. Bauträger, Eigentümer eines Mehrfamilienhauses) beim Notar  und gegenüber dem Grundbuchamt erklärt, dass er sein Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilen möchte.

6. Teilungsvertrag oder Teilungserklärung beinhalten …

Grafik-Icon: geteiltes Gebäude ~ Teilungsvertrag Teilungserklärungwie das Gebäude aufgeteilt und die Räumlichkeiten den einzelnen Miteigentümern zugeordnet werden und welche konkrete Nutzung dafür vorgesehen ist (Wohnung, Ladenlokal, Gaststätte).  Teilungserklärung und Teilungsvertrag bestimmen dazu Miteigentumsanteile, die meist für die Ausübung der Stimmrechte in der Wohnungseigentümerversammlung maßgebend sind. Typischerweise heißt es, dass die Wohnungseinheit Nr. 1 Wohnungseigentum ist und die Wohnungseinheit Nr. 3 als Ladenlokal gewerblich genutzt werden kann. Ferner werden notwendige Garagen oder Stellplätze den einzelnen Eigentümern als Sondereigentum zugewiesen.

7. Der Aufteilungsplan ist…

eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Stempel versehene Bauzeichnung. Aus dem Aufteilungsplan ist ersichtlich, wie das Gebäude in Sondereigentumseinheiten aufgeteilt ist und welche Einheiten nach Lage und Größe im Gemeinschaftseigentum stehen.

8. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist …

Grafik-Icon: Stempel ~ Abgeschlossenheitsbescheinigung die Bescheinigung der Baubehörde, in der sie bestätigt, dass die im Sondereigentum zustehenden Räumlichkeiten in sich abgeschlossene Wohnungen oder abgeschlossene, nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten sind und eigenständig genutzt werden können. Abgeschlossen bedeutet, dass eine Sondereigentumseinheit von anderen Einheiten durch Wände und Decken abgetrennt ist, einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum hat und über das Treppenhaus oder vom Freien betreten werden kann. Wohnungen müssen die Führung eines Haushalts ermöglichen und über eine eigenständige Wasser- und Stromversorgung verfügen.

9. Das Sondernutzungsrecht ist …

Grafik-Icon: Tür ~ Sondernutzungsrechtdas in der Teilungserklärung bezeichnete Recht eines Wohnungs- und Teileigentümers, Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss aller anderen Eigentümer zu nutzen. Meist geht es um Gebrauchs- und Nutzungsregelungen. Beispiel: Der Wohnungseigentümer im Obergeschoss darf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachboden als Lagerraum nutzen. Wird ein Sondernutzungsrecht nachträglich eingeräumt, müssen alle Eigentümer notariell ihre Zustimmung erklären, die Teilungserklärung ändern und das Recht ins Grundbuch eintragen.

10. Bauliche Veränderungen sind …

Maßnahmen, die über die bloße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen und den ursprünglichen Zustand der Immobilie verändern. Beispiel:  Anbau eines Balkons. Da dadurch der optische Gesamteindruck des Objekts berührt wird, müssen bauliche Veränderungen durch die Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden. Handelt der Eigentümer eigenmächtig, kann er zum Rückbau verpflichtet werden.

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Mitgliedschaften

Immobilienverband Deutschland

Grafik-Icon: Männchen Aktenordner ~ WEG Verwalter gemeinschaftliches Eigentum

11. Der WEG-Verwalter …

ist eine natürliche oder juristische Person, die durch die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betraut ist. Seine Erstbestellung ist auf fünf Jahre beschränkt, die Wiederwahl des Verwalters auf jeweils drei Jahre ist stets möglich. Die Einzelheiten werden meist in einem Verwaltervertrag festgehalten.

12. Die Instandhaltungsrücklage ist …

der Betrag, den die Wohnungseigentümer regelmäßig zusammen mit dem monatlichen Wohngeld ansparen, um damit bei Bedarf das gemeinschaftliche Eigentum instandzusetzen oder instandzuhalten. Die Instandhaltungsrücklage wird vom Verwalter betreut.

13. Sonderumlagen sind …

Geldbeträge, die die Wohnungseigentümergemeinschaft aus Anlass einer unvorhersehbaren und nicht vermeidbaren Finanzierungslücke beschließt. Sonderumlagen sollten im Wirtschaftsplan abgestimmt sein.

14. Ordnungsgemäße Verwaltung bedeutet …

Grafik-Icon: Aktenordner ~ Ordnungsgemäße Verwaltung dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer an bestimmten Maßnahmen mitzuwirken. Umgekehrt hat jeder Wohnungseigentümer ein Recht darauf, dass das Objekt ordnungsgemäß verwaltet wird. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören die Aufstellung einer Hausordnung, die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung, der Abschluss von Sachversicherungen, die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage oder die Aufstellung eines Wirtschaftsplans.

15. Eine Wohnungseigentümerversammlung ist …

Grafik-Icon: vier Männchen Abstimmung ~ Wohnungseigentümerversammlungdas oberste Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. In den Versammlungen werden die Angelegenheiten geregelt, über die die Wohnungseigentümer nach dem Gesetz oder nach Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Sie dient auch dem Informations- und Meinungsaustausch der Eigentümer untereinander und dem Verwalter und schafft Möglichkeiten, Konflikte und Meinungsverschiedenheiten auszutragen.

16. Ein Wirtschaftsplan ist …

der Beitrag eines jeden Wohnungseigentümers zu den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Wirtschaftsplan wird anhand der letzten Jahresabrechnung als Prognoseentscheidung durch den Verwalter erstellt. Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben und bestimmt das durch die Eigentümer zu entrichtende monatliche Wohngeld.

17. Eine Jahresabrechnung ist …

die Abrechnung der von den Eigentümern bezahlten Wohngelder des Vorjahres anhand der konkret angefallenen Ausgaben und Einnahmen in Form einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Die Jahresabrechnung wird vom Verwalter erstellt und von der Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss genehmigt.

18. Eine Beschlussfassung ist …

Grafik-Icon: Dokument Checkliste ~ Wohnungseigentümerversammlung Beschlussfassungdas Ergebnis dessen, was die Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung entscheiden. Beschlüsse können mit …

  • einfacher Mehrheit (ein Beschluss erreicht mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen)
  • qualifizierter Mehrheit (je nach Teilungserklärung müssen die Hälfte oder 2/3 oder 3/4 aller Eigentümer zustimmen)
  • doppelt qualifizierter Mehrheit (3/4 aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer müssen zustimmen, diese müssen zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren)
  • allstimmig (Zustimmung aller Wohnungseigentümer, nicht nur die der in der Versammlung anwesend en Eigentümer´)
  • schriftlich im Umlaufverfahren

beschlossen werden. Die Ergebnisse sind in Eigentümerversammlungsprotokollen zu dokumentieren.

19. Eine Teilrechtsfähigkeit ist …

die Fähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, als Rechtssubjekt am Rechtsverkehr aktiv teilnehmen zu können, Träger von Rechten und Pflichten zu sein und im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden zu können. Die Teilrechtsfähigkeit erleichtert die Verwaltung. Die Wohnungseigentümer sind nicht selbst Vertragspartner, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Dem Verwalter obliegt als Organ der Gemeinschaft deren Vertretung.

20. Eine Anfechtungsklage ist …

die Klage eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters, mit der er die Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht begehrt. Für die Anfechtungsklage ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

21. Fazit

Grafik-Icon: Gebäude Häkchen ~ Fazit WohnungseigentumAls Wohnungseigentümer haben Sie sowohl Rechte als auch Pflichten. Es ist gut die wesentlichen Dinge des Wohnungseigentums zu kennen, das erspart Stress und Unannehmlichkeiten. Und wenn Sie einmal planen sich zu verändern, Ihre Immobilie verkaufen wollen, stehen wir von immoeinfach.de Ihnen gern kompetent zur Seite. Auch bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung ist eine saubere Unterlagenrecherche und eine gute Vorbereitung des Verkaufs entscheidend für den Verkaufserfolg zu bestmöglichen Bedingungen. Sprechen Sie uns an, wir sind gerne für Sie da.

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