Immobilienmakler sind unabhängige Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer einer Immobilie. Soweit sie mit einer Partei irgendwie personell oder wirtschaftlich verbunden sind, drohen Interessenkonflikte. Ein Makler kann daher keine Provision beanspruchen, wenn er einen Vertrag mit einer Person vermittelt, mit der er gesellschaftsrechtlich oder auf sonstige Weise „verflochten“ ist. Es mangelt dann an dem für den Maklervertrag typischen und notwendigen Dreipersonenverhältnis.
So kann der Miteigentümer eines Grundstücks bei dessen Verkauf vom Erwerber keine Maklerprovision mit der Begründung verlangen, er habe den Verkauf mit dem anderen Miteigentümer vermittelt. Gleiches gilt, wenn der Makler einen Strohmann als Vertragspartner vorschiebt. Erst recht führen Eigengeschäfte des Maklers, bei denen er selbst Eigentümer, Mieter oder Vermieter ist, nicht zur Provisionspflicht.
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Wirtschaftliche Verflechtung – Interessenkollision
Wegen der Gefahr der Interessenkollision und mangels echter Vermittlungsleistung lehnt die Rechtsprechung einen Provisionsanspruch auch ab, wenn der Makler mit dem Unternehmen eines Vertragspartners aufgrund einer Kapitalbeteiligung wirtschaftlich verflochten ist oder die Geschäftsführung des Unternehmens beherrscht. So entsteht kein Provisionsanspruch, wenn der Geschäftsführer der Makler-GmbH auch Eigentümer der Wohnung ist (BGH WuM 2003, 705) oder einem Ehegatten die Maklerfirma und dem anderen die Verwalterfirma gehört und beide in denselben Geschäftsräumen arbeiten (LG Aachen WuM 1992, 259).
Eine wirtschaftliche Verflechtung wurde angenommen, wenn der Hauptvertrag zwischen dem Auftraggeber und einer GmbH & Co. KG mit einer GmbH als alleiniger Komplementärin zustande kommt, an deren Stammkapital der Makler mit 75 Prozent beteiligt ist (BGH IV ZR 16/72). Gleiches gilt, wenn der Hauptvertrag zwischen dem Auftraggeber und einer Gesellschaft zustande kommt, an der der Makler eine Kapitalgewinnbeteiligung von 40 Prozent hält (BGH IV ZR 28/75) oder ein Dritter sowohl am Maklerunternehmen als auch an der Hauptvertragspartei mit 20 Prozent kapitalmäßig beteiligt ist (OLG Oldenburg 11 U 17/95).
Bei der „unechten“ Verflechtung fehlt es zwar an einem Beherrschungsverhältnis, nach dem der Makler eine Vertragspartei nach seinem Willen steuert. Andererseits kann die Verbindung des Maklers mit der Gegenseite derart sein, dass er sich in einem Interessenkonflikt befindet, in dem er die Interessen seines Auftraggebers nicht mehr sachgerecht wahrnehmen kann. Dies ist der Fall, wenn der Makler zum Verkauf eines Grundstücks bevollmächtigt wird und selbst entscheiden soll, ob und zu welchen Bedingungen der Kaufvertrag mit dem Erwerber abgeschlossen wird.
Ähnlich ist der Fall, wenn ein WEG-Verwalter der Veräußerung einer Wohnung zustimmen muss. Da er aufgrund seines Verwaltervertrages die Interessen der Wohnungseigentümer wahrzunehmen hat, kann er für die Vermittlung eines Kaufinteressenten keine Provision fordern.
