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Worauf ist zu achten

Eben mal einen Kaufvertrag für eine Immobilie unterzeichnen? So einfach geht es nicht. Und dafür gibt es gute Gründe. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, möchten Sie als Verkäufer sicherstellen, dass Sie nicht nur den bestmöglichen Erlös erzielen, sondern den vereinbarten Kaufpreis gemäß Kaufvertrag überhaupt erhalten und der Käufer zuverlässig zahlt.

Oder wenn Sie als Käufer ein Haus kaufen, tätigen Sie wahrscheinlich eine Investition für Ihr gesamtes Leben. Eine Immobilie kaufen, bedeutet, sich für lange Zeit zu binden, egal ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten möchten. Wann auch immer Sie einen Kaufvertrag über eine Immobilie abschließen, sollten Sie auf jeden Fall wissen, auf welche Details beim Immobilienverkauf zu beachten sind.

1. Notarvertrag ist mehr als eine Formalie

Grafik: Stempel - NotarvertragJeder Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Der Handschlag aufs Ehrenwort oder die privatschriftliche Urkunde, wie Sie sie in Fernsehfilmen oft sehen, ist rechtlich völlig wirkungslos. Sie müssen, wenn Sie das Eigentum an einem Grundstück übertragen oder erwerben wollen, den Vertrag notariell beurkunden.

Der beurkundende Notar ist grundsätzlich frei wählbar. Wir von immoeinfach helfen Ihnen gern bei der Auswahl eines Notars. Notare müssen sich stets neutral verhalten.

Sie dürfen weder Verkäufer noch Käufer irgendwie bevorzugt behandeln. Soweit eine Partei den Notar vorschlägt, bedeutet dies nicht, dass der Notar parteiisch ist.

2. Notarvertragsentwurf in aller Ruhe Prüfen

Sollten Sie sich zum Verkauf oder Kauf einer Immobilie entschlossen haben, dürfen Sie sich nicht dazu nötigen lassen, sozusagen über Nacht einen Notarvertrag zu beurkunden.

Sie sollen Gelegenheit haben, die finanziellen und wirtschaftlichen Konsequenzen Ihrer Entscheidung zu überdenken. Das Beurkundungsgesetz hat die Entscheidungsfrist von zwei Wochen als „Soll-Vorschrift“ ausgestaltet. Wird die Frist nicht eingehalten, sieht das Gesetz vor, dass die dafür maßgeblichen Gründe im Kaufvertrag angegeben werden sollen.

Grafik: Dokument mit Lupe - Notarvertragsentwurf prüfenVoraussetzung, dass der Notar einen brauchbaren Vertragsentwurf fertigen kann, ist, dass Sie ihn über den Inhalt des Kaufvertrages bereits vorab informieren. Der Notar muss die Details kennen, wie beispielsweise den Kaufpreis, die Zahlungsfrist, wann das Grundstück übergeben werden soll oder ob Sie sich ein Rücktrittsrecht vorbehalten möchten.

Dazu müssen Sie wissen, dass der Notar zu absoluter Neutralität verpflichtet ist. Immerhin hat er nach dem Beurkundungsgesetz (BeurkG) den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren sowie ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift des Vertrages wiederzugeben. Zugleich muss er beide Vertragsparteien über den Inhalt des Vertrages und die Bedeutung einzelner Formulierungen aufklären. Da der Notar sich neutral verhalten muss, darf er also nicht die Höhe des Kaufpreises kommentieren.

Im Notartermin ist der Notar verpflichtet, den Vertragsentwurf den Beteiligten vollständig vorzulesen. Sofern Sie Fragen haben, dürfen Sie den Notar ohne weiteres in seinem Lesefluss unterbrechen und bitten, eine Formulierung zu erläutern.

3. Inhalt des Kaufvertrages

Immobilienkaufverträge sind meist standardisiert. Sie enthalten typische Formulierungen und werden im Einzelfall individuell ergänzt.

3.1 Parteien des Kaufvertrages

Grafik: drei Männchen und ein Dokument - Parteien KaufvertragSoweit mehrere Personen Eigentümer des Objekts sind oder mehrere Personen das Objekt erwerben möchten, müssen alle beim Notar persönlich erscheinen. Sofern sich eine Person vertreten lassen möchte, muss das Recht zur Vertretung durch eine notariell beglaubigte Vollmacht nachgewiesen werden. Es genügt also nicht, den Vertreter privatschriftlich zu bevollmächtigen. Alle Beteiligten müssen sich durch einen Personalausweis oder gültigen Reisepass ausweisen, es sei denn, sie sind dem Notar persönlich bekannt. Vertreter einer juristischen Person (GmbH, AG, eingetragener Verein) müssen ihre Vertretungsbefugnis durch einen Handelsregisterauszug dokumentieren.

Soweit ein Vertreter ohne die notwendige Vertretungsvollmacht den Vertrag beurkundet, ist der Kaufvertrag zunächst „schwebend“ unwirksam. Er wird erst mit der Genehmigung durch die eigentliche Partei wirksam.

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3.2 Angaben zum Objekt

Im Kaufvertrag ist das Objekt genau zu bezeichnen. Die Angaben zum Objekt ergeben sich aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster. Dort werden die Gemarkung, die Flur und die Flurstücksnummer geführt.

Grafik: Haus mit angepinntem Notizzettel - Angaben ObjektIm Regelfall sieht der Notar vorher das Grundbuch ein und stellt fest, was genau dort eingetragen ist. Die Notare haben seit einiger Zeit einen elektronischen Zugang zum Grundbuchamt, so dass die Grundbucheinsicht problemlos erfolgen kann. Vor allem ergeben sich aus dem Grundbuch neben den Eigentumsverhältnissen auch die Belastungen durch Grundschulden, Hypotheken, Wohnrechte oder Nießbrauchrechte.

Soweit Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, ist wichtig, dass auch die Teilungserklärung vorliegt. Sie wird Bestandteil des Kaufvertrages. Aus der Teilungserklärung ergibt sich Ihr Miteigentumsanteil an dem betreffenden Objekt. Außerdem gibt sie Auskunft über Sondernutzungsrechte (z.B. Wintergarten auf der Terrasse, Nutzung einer Garage/Stellplatz, Gartenanteil).

Bewegliche Gegenstände, die als Zubehör des Grundstückes anzusehen sind, werden im Zweifel mit verkauft (Beispiele: Gartenhaus, Einbauküche). Zur Sicherheit sollten diese Gegenstände ausdrücklich bezeichnet oder vom Verkauf ausgenommen werden.

3.3 Kaufpreis

Grafik: Haus mit Euro Münze - KaufpreisDer Kaufpreis ist das Herzstück des Vertrages. Wichtig ist, dass Sie als Käufer in der Lage sind, den Kaufpreis tatsächlich vollständig zu bezahlen. Sie sollten einen Kaufvertrag also erst dann beurkunden, wenn Sie Gewissheit haben, dass Sie den Kaufpreis entweder direkt bezahlen können oder über eine Finanzierungszusage einer Bank verfügen. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie sich nach Möglichkeit ein Rücktrittsrecht vorbehalten, für den Fall, dass Ihre Finanzierung scheitert.

Grafik: Kalender mit Eurosymbol - Fälligkeit Kaufpreis3.4 Fälligkeit des Kaufpreises

Um Verkäufer und Käufer zu schützen, erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch in zwei Stufen.

Als Käufer brauchen Sie den Kaufpreis erst dann zu zahlen, wenn zu Ihren Gunsten in Abteilung II des Grundbuches eine Vormerkung eingetragen ist. Sie werden als künftiger Eigentümer sozusagen im Grundbuch zur Eigentumsumschreibung „vorgemerkt“.

Wenn Sie den Kaufpreis finanziert haben, wird die Bank den Darlehensbetrag erst an den Verkäufer oder den Notar überweisen, wenn Sie als Käufer und Darlehensnehmer zugunsten der Bank eine Grundschuld beim Notar bestellt haben und der Notar wenigstens die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragt hat. Im Notarvertrag bewilligt der Verkäufer daher regelmäßig eine Finanzierungsvollmacht zugunsten des Käufers, damit der Käufer als noch nicht eingetragener Eigentümer überhaupt in der Lage ist, eine Grundschuld an dem ihm noch fremden Grundstück des Verkäufers zu bestellen um damit den Kaufpreis zu finanzieren.

Sind alle diese Voraussetzungen erfüllt, erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Sie wird als Auflassung bezeichnet. Der Verkäufer wird als Eigentümer der Immobilie gestrichen und der Käufer wird als neuer Eigentümer eingetragen.

3.5 Notar prüft Vorkaufsrechte, Grundpfandrechte

Ungeachtet dessen, was Sie vereinbaren, prüft der Notar, ob die Gemeinde ihr gesetzliches Vorkaufsrecht für diese Immobilie in Anspruch nimmt. Ob im Fall von Wohnungseigentum die Genehmigung des Hausverwalters einzuholen ist und fragt bei den eingetragenen Grundschuldgläubiger an, wie hoch der Betrag für die Ablösung der eingetragenen Grundschuld ist.

3.6 Vereinbarung eines Übergabetermins

Grafik: Uhr mit Schlüssel - Vereinbarung ÜbergabeterminDer Käufer ist daran interessiert, möglichst schnell den Kaufpreis zu erhalten, während der Käufer möglichst schnell in das Objekt einziehen oder die Mieten vereinnahmen möchte. Es ist also ein Übergabetermin zu vereinbaren. Im Vertragstext ist die Rede vom „Übergang von Nutzen und Lasten“. Regelmäßig wird die Übergabe erst dann erfolgen, wenn der Käufer den Kaufpreis bezahlt hat und der Verkäufer aus einem von ihm selbst bewohnten Wohnhaus ausgezogen ist. Ab dem Tag des Nutzen- und Lastenübergangs trägt der Käufer alle Gebühren und Abgaben.

Soweit das Objekt vermietet ist, ist klarzustellen, ob das Mietverhältnis vom Käufer übernommen wird oder dem Mieter gekündigt wurde. Ansonsten gilt „Kauf bricht nicht Miete“, das heißt, Sie übernehmen als Käufer das bestehende Mietverhältnis und treten als neuer Vermieter in den Mietvertrag mit dem Mieter ein. Sie könnten das Mietverhältnis dann allenfalls kündigen, wenn Sie das Haus oder die Wohnung selbst beziehen und Eigenbedarf geltend machen.

3.7 Gewährleistungshaftung

Grafik: Gebäude mit Paragraphensymbol/Recht - GewährleistungshaftungKaufverträge über Bestandsimmobilien enthalten regelmäßig einen Gewährleistungsausschluss. Die übliche Formulierung lautet „gekauft wie gesehen“.

Der Verkäufer erklärt, dass ihm keine offensichtlichen und versteckten Mängel bekannt sind. Soweit solche Mängel auftreten, übernimmt er dafür keine Haftung. Ein solcher Gewährleistungsausschluss greift aber nur, wenn der Verkäufer ehrliche Angaben gemacht hat. Er haftet nach wie vor, wenn er einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat und diesen gegenüber dem Käufer hätte offenbaren müssen.

3.8 Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Die Vereinbarung, sich der „sofortigen Zwangsvollstreckung in das eigene Vermögen zu unterwerfen“, hört sich ziemlich abschreckend an. Sie dient letztlich nur dazu, dass der Verkäufer gegen den Käufer die Zwangsvollstreckung betreiben kann, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt. Der Verkäufer braucht den Käufer dann nicht mehr auf Zahlung des Kaufpreises zu verklagen und sich erst mühsam einen vollstreckbaren Titel zu beschaffen. Die Notarurkunde stellt selbst einen solchen vollstreckbaren Titel dar.

Grafik: Symbol durchgestrichenes Dokument - Rücktrittsrecht Verkäufer

3.9 Rücktrittsrecht des Verkäufers

Zahlt der Käufer nach dem Hausverkauf den Kaufpreis nicht, kann der Verkäufer Verzugszinsen verlangen oder vom Kaufvertrag zurücktreten. Tritt er zurück, ist der Käufer vertragsbrüchig und damit schadensersatzpflichtig. Er muss den dem Verkäufer entstehenden Schaden ersetzen, der beispielsweise dadurch entstehen kann, dass er die Immobilie nur zu einem geringeren Kaufpreis erneut verkaufen kann.

Fazit

Grafik: Haus mit Häkchen / abgehakt - FazitImmobilienkaufverträge erscheinen auf den ersten Blick wie ein Buch mit sieben Siegeln. Sie enthalten aber meist nur übliche Formulierungen, mit denen in prägnanter Art und Weise sichergestellt wird, dass ein Kaufvertrag zuverlässig und zielführend abgewickelt werden kann. Für uns als Ihr Immobilienmakler für den Großraum Berlin Alltag. Wir sprechen mit unseren Kunden jeden Kaufvertrag vor der Beurkundung durch, so werden in der Regel alle vorhandenen Unklarheiten bereits im Vorfeld erledigt. Sie sollten sich als Verkäufer oder Käufer aber nicht scheuen den Notar um Aufklärung zu bitten oder eine vielleicht unklar formulierte Absprache konkreter zu fassen.

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