Die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften wird meist einem Verwalter übertragen. Dem WEG-Verwalter obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 26 – 28 WEG. Die Bestellung des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und Vertreter der Wohnungseigentümer ist vom Verwaltervertrag zu trennen.
Verwaltervertrag – Inhalt
Im Verwaltervertrag werden die Rechte und Pflichten des Verwalters im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt. Dabei kann es sich um einen unentgeltlichen Auftrag handeln, wenn der Verwalter ohne Vergütung tätig wird (z.B. wenn ein Wohnungseigentümer in einer kleinen Gemeinschaft die Verwaltung übernimmt). In der Regel wird es sich jedoch um einen Dienstvertrag handelt, bei dem der Verwalter nur gegen Entgelt tätig wird. Seine Vergütung richtet sich nach der Größe der Anlage, der Anzahl der Wohneinheiten, dem Verwaltungsbedarf der Immobilie und seinen Leistungen im Einzelfall.
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Die Bestellung des Verwalters als Organ der Gemeinschaft erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ist die Bestellung einem Verwaltungsbeirat übertragen, müssen zumindest die Eckdaten des Verwaltervertrages den Wohnungseigentümern bekannt sein. Die Erstbestellung darf höchstens für fünf Jahre erfolgen. Die wiederholte Bestellung ist zulässig. In der Regel ist die ordentliche Kündigung des Verwaltervertrages während der Laufzeit ausgeschlossen und kann auf die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund beschränkt werden (z.B. Nichteinberufung einer Wohnungseigentümerversammlung über einen längeren Zeitraum).
§ 27 Abs. I WEG regelt die Rechte und Pflichten des Verwalters im Innenverhältnis gegenüber den Wohnungseigentümern. Danach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft umzusetzen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Insbesondere hat er die für die ordnungsgemäße Verwaltung und Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
§ 27 Abs. II WEG regelt die Vertretungsmacht im Außenverhältnis als Vertreter der Wohnungseigentümer im Verhältnis zu Dritten. Danach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen diese „Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen“ (z.B. Entgegennahme einer Klageschrift). Wird gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zwangsvollstreckt, ist der Verwalter verpflichtet, auch die eidesstattliche Versicherung (Vermögensauskunft) abzugeben. Künftig kann nur noch zum WEG-Verwalter bestellt werden, wer einen Sachkundenachweis führt.
