Gemeinschaftseigentum ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsrecht. Es ist zum Wohnungseigentum abzugrenzen. Das Wohnungseigentum ist das Sonder-– und Teileigentum an einer Wohnung oder einer Gewerbeeinheit in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. II WEG). Was Gemeinschaftseigentum oder Sonder- oder Teileigentum ist, ergibt sich im Detail aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung.
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Zum Gemeinschaftseigentum zählen das Grundstück sowie die Teile, Anlagen oder Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sonder- und Teileigentum oder Eigentum Dritter sind (§ 1 Abs. V WEG). Dazu gehören vor allem die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind sowie die Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer dienen (§ 5 Abs. II WEG). Wichtig ist, dass diese Gegenstände und Bauteile auch dann nicht Gegenstand des Sonder- oder Teileigentums sein können, wenn sie sich im Bereich der im Sonder- oder Teigeigentums stehenden Räume befinden.
Beispiele für Gemeinschaftseigentum: Grundstück, Fundament, tragende Wände, Geschossdecken, Außenfenster, Balkone, Dach, Fassade, Fahrstuhl, Estrich, Heizungsanlagen, Versorgungsleitungen, Treppenaufgänge, Terrassen.
Gemäß § 5 Abs. III WEG können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass auch Gebäudebestandteile, die kraft Gesetzes Sonder- oder Teileigentum sind, zum gemeinschaftlichen Eigentum werden. Gemeinschaftseigentum berechtigt im Gegensatz zum Sonder- und Teileigentum den jeweiligen Miteigentum nur zum Mitgebrauch (§ 13 Abs. II WEG). Lässt sich ein Gebäudeteil nicht eindeutig zuordnen, spricht eine Vermutung dafür, dass der Gebäudeteil nicht im Sondereigentum, sondern dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen ist.
So war beispielsweise streitig, wie die in einer einzelnen Wohnung vorhandenen Heizkörper, Heizungsventile und Anschlussleitungen rechtlich zuzuordnen sind. Der BGH (NMZ 2013, 272) stellte dazu fest, dass diese Bauteile im Gegensatz zur zentralen Heizungsanlage und den Steigleitungen weder für die Sicherheit und den Bestand noch für den Gebrauch der den Wohnungseigentümern dienenden Anlagen und Einrichtungen erforderlich sind. Solche Bauteile können daher durch Vereinbarung Sondereigentum werden.
Gemeinschaftseigentum – Rechte und Pflichten
Die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum bestimmt die daraus resultierenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft. Besteht Sondereigentum, ist allein der jeweilige Wohnungseigentümer verantwortlich und darf nach Belieben verfahren. Geht es ums Gemeinschaftseigentum, entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Wohnungseigentümerversammlung, meist durch Beschluss.
