Wohnrecht

Das Wohnrecht (auch Wohnungsrecht) berechtigt den Wohnrechtsinhaber, ein Gebäude oder einen Teil des Gebäudes sowie alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes persönlich zu nutzen (§ 1093 BGB). Es berechtigt nur zum Wohnen, nicht zur Ausübung gewerblicher Tätigkeiten. Wohnrechte werden oft vereinbart, wenn Eltern ihr Wohnhaus zu Lebzeiten den Kindern übertragen und ihr Recht, zeitlebens in der Wohnung zu verbleiben, über ein Wohnrecht absichern. Sollten die neuen Eigentümer die Immobilie verkaufen, bleibt das Wohnrecht trotzdem bestehen.

Da es sich bei dem Wohnrecht um ein Recht an einem Grundstück handelt, bedarf es der notariell beurkundeten Einigung des Grundstückseigentümers mit dem Erwerber des Wohnrechts sowie der Eintragung im Grundbuch. Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird es in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

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Das Wohnrecht ist nicht übertragbar

Das Wohnrecht ist nicht auf Dritte übertragbar und kann nur persönlich ausgeübt werden. Einen wirtschaftlichen Wert hat das Wohnrecht nur für den Berechtigten. Ein Verkauf ist nicht möglich. Es kann nicht gepfändet werden (§ 857 III ZPO).

Der Inhaber des Wohnrecht ist berechtigt, seine Familie sowie die zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen (§ 1093 II BGB). Wer zur Familie gehört, bestimmt sich nach heutiger Auffassung. Auch der Lebensgefährte oder Lebensabschnittsgefährte darf einziehen. Sonderfälle sind in der Großstadt anders zu beurteilen als im Dorf. Ein aufgenommener Mitbewohner hat aber kein eigenes Recht zum Wohnen.

Möglich ist auch die ausdrückliche Vereinbarung, dass der Inhaber des Wohnrechts die Ausübung des Rechts einer anderen Person überlässt und die Wohnung beispielsweise an einen Dritten vermieten darf und daraus Mieteinnahmen erzielt (vergleiche Nießbrauch).

Die Lasten des Grundstücks trägt der Eigentümer, der Wohnungsberechtigte trägt die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung, also vor allem Schönheitsreparaturen und verbrauchsabhängige Kosten. Abweichungen können vertraglich vereinbart werden. Eingriffe in die Substanz sind verboten. Lediglich kleinere, für den Gesamtcharakter der Wohnung weniger bedeutende Umgestaltungen und Änderungen sind erlaubt (§ 1073 BGB).

Vereinbar ist auch, dass der Wohnungsberechtigte wie ein Mieter eine Nutzungsentschädigung zahlt. Wird die Zwangsverwaltung über das Gebäude angeordnet, kann der Zwangsverwalter vom Inhaber des Wohnungsrechts keine Nutzungsentschädigung und nicht die Herausgabe der Wohnung verlangen.